Какой доход приносит сдача жилья в аренду

Банковские вклады и доход от сдачи жилья в аренду почти не конкурируют за внимание инвесторов. Рантье в городах-миллионниках могут рассчитывать ежегодно на выручку в 5,5% от цены квартиры, тогда как доход по рублевым депозитам — 4,4%.

Рынок устроен таким образом, что когда растут в цене кредиты, ставки по вкладам тоже растут. И наоборот, пока кредиты недороги, ставки по вкладам тоже становятся меньше. Сейчас как раз завершается второй из описанных периодов. Ставки по вкладам, что находятся на уровне 4,4%, сегодня не покрывают инфляцию, которая составляла 6,51% в августе, приводит данные ЦИАН. Когда-то главным конкурентом банковских вкладов среди любителей пассивных доходов была аренда жилья. Квартиры покупали и сдавали в аренду, возвращая инвестиции в жилье за 7–10 лет. Это было тогда, когда страхования вкладов не было в принципе и держать деньги в банке было ощутимо более рискованно, чем вложиться в покупку квартиры.

Сторонники аренды есть и сейчас, хотя ее доходность и не покрывает инфляцию — находится на уровне 5,6% в крупных городах (данные ЦИАН). По мере развития рынка банковских услуг и роста цен на недвижимость доходность аренды падала. Несмотря на то что сейчас этот показатель выше, чем размер средней ставки по вкладам, он продолжает снижаться. В 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году — 6,7%, в 2020 году — 6,3%, в 2021 году — 5,6%. Это происходит потому, что цена жилья растет быстрее, чем цена аренды.

Средняя ставка аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в городах-миллионниках по итогам первого полугодия этого года составляла 18,6 тыс. руб. За 12 месяцев этот показатель увеличился на 2,2%. Но за прошедшие четыре года не изменился вообще. Средняя цена квартиры (оценка ЦИАН по всем городам-миллионникам) достигла 4,2 млн руб., за год прибавив 16,1%. Предыдущие несколько лет цены росли по 5–8% в год.

Управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова полагает, что рынок аренды формируют сегодня далеко не инвесторы. «Есть квартиры, полученные в наследство; квартиры, которые сдают на летний период, переезжая на дачу. Некоторые сдают свою квартиру в одном районе и снимают чужую в другом, ближе к работе. Семья может съехаться в одну квартиру, чтобы сдавать освободившуюся с целью получения дополнительного дохода»,— перечисляет она различные ситуации, подчеркивая, что подобные арендодатели обычно не думают об инвестициях. «Некоторые даже слова такого не знают, для них это просто дополнительный источник дохода»,— говорит госпожа Жукова. Исключение составляют профессиональные инвесторы, у которых в портфеле несколько объектов недвижимости.

Профессиональные инвесторы не советуют покупать объекты инвестиций на растущем рынке. С этой точки зрения для покупки инвестиционной квартиры время всегда неподходящее. «У людей разные представления об инвестициях. Кто-то покупает квартиру для детей и сдает ее, чтобы погасить ипотеку или получать пассивный доход, пока дети растут. Кто-то купил новое жилье и не планирует пока продавать старое — просто не хочет, чтобы оно пустовало. Есть, разумеется, и те, кто считает недвижимость полноценным вложением»,— объясняет Мария Жукова.

Непрекращающийся рост цен на жилье делает квартиры более привлекательными по сравнению со вкладами для тех, кто думает, как создать источник дохода на будущее. Сколько бы ты ни потратил на покупку сейчас, продать всегда можно будет дороже. «Банковские вклады только поспевают за инфляцией и частично компенсируют обесценивание денег. Если быть точным, доходом будет разница между ставкой по вкладу и процентом инфляции. То есть, если сейчас в топе ставки по вкладам под 7,5%, а инфляция 6,51%, то доходность вкладов равна 1%»,— рассуждает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Новые арендные ожидания

Вера в недвижимость как надежный способ сбережения обостряется в периоды экономической нестабильности. За прошедшие семь лет в каждом случае нестабильности, или после него, растут объемы продажи жилья. В конце 2014 года, когда рубль обвалился к доллару в два раза, ровно на столько же выросли продажи квартир. Летом прошлого года, когда сняли строгие карантинные ограничения, объем инвестиционных покупок жилья вырос в три-четыре раза до 20%, оценивали «Этажи». «Когда речь идет о том, чтобы не допустить обесценивания инвестиций, то любой пассивный доход от сдачи в аренду хорош. К тому же есть возможность в будущем продать жилье дороже цены покупки»,— подчеркивает Татьяна Решетникова.

По оценке Марии Жуковой, сейчас объем предложения на рынке аренды на 30–35% меньше, чем в это же время в прошлом году. «Объем предложения не успевает за спросом. На просмотр некоторых объектов выстраивается очередь»,— рассказывает она. Эксперт признает, что сейчас продолжается сезонный спрос. В августе он в два с половиной — три раза выше, чем в предыдущем месяце. «Каждый третий звонок в конце лета поступает от родителей, которые ищут недорогое жилье детям-студентам. В этом году выросло число обращений от тех, кто возвращается в Москву из регионов после отмены удаленной работы. Их запросы в пределах 50–100 тыс. руб. за квартиру»,— говорит госпожа Жукова. Она добавляет, что летний сезон самый длинный, он продолжается с июля по октябрь. «В это время ставки аренды растут на несколько процентов, но только на самые востребованные лоты. Затем рынок успокаивается»,— резюмирует эксперт.

Основной спрос обеспечивают арендаторы, продавшие старое жилье и ожидающие, пока закончится строительство нового, купленного в ипотеку. «Естественно, снижение объема предложения на рынке аренды подогревает рост ставок во всех крупных городах России, и Москва не исключение. Но рост ставок сохраняется до конца высокого сезона, к зиме прекращается»,— соглашается Татьяна Решетникова.

По ее словам, существенно снизить срок окупаемости квартиры при выходе на рынок аренды можно, если воспользоваться программой льготной или семейной ипотеки.

«Новостройка в кредит по семейной ипотеке, по ставке 5% и с первоначальным взносом 20%, с учетом цен на квартиры и установившихся ставок аренды в крупных городах России быстрее всего окупится в Самаре, Омске и Красноярске — за 10 лет. В Москве этот срок составит 12,5 года, а в Казани — 15,1 года»,— приводит пример Татьяна Решетникова. Для сравнения, аналитики ЦИАН подсчитали, что в среднем в городах-миллионниках необходимо 18 лет, чтобы вернуть затраты на покупку жилья. Больше всего времени потребуется в Санкт-Петербурге (24 года), Казани (22,5 года) и Москве (22,4 года). А меньше всего — в Челябинске (13,9 года).

Екатерина Геращенко