Вывод недвижимости на рынок растет

Высокий спрос на складскую недвижимость со стороны ритейлеров вселяет в инвесторов уверенность: объем ввода недвижимости в этом году может установить семилетний рекорд, а уровень вакантных помещений — оказаться на минимальном за 13 лет уровне. Но такая ситуация создает дополнительные риски. Скачок себестоимости строительства уже ведет к росту арендных ставок, который в итоге снизит спрос на склады.

Объем ввода складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2021 года может достигнуть 1,1 млн кв. м, оказавшись рекордным с 2014 года, говорится в исследовании Knight Frank. Из этого объема 488 тыс. кв. м построено в третьем квартале, 612 тыс. кв. м — запланированы до конца года. Растущая активность девелоперов связана с высоким спросом: уровень вакантности складской недвижимости сейчас составляет 0,6% — это минимальный уровень с 2008 года. Суммарно в Московском регионе свободны 101 тыс. кв. м из 16,53 млн кв. м существующих складских мощностей.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев ждет, что в этом году в Москве может быть введено 1,5 млн кв. м складских площадей, объем поглощения превысит этот уровень, достигнув 2 млн кв. м. Вакантность, по прогнозам эксперта, сократится до рекордно низких 0,5%. В JLL добавляют, что основной спрос на помещения сейчас формируют крупные сетевые ритейлеры.

Высокие темпы поглощения стимулируют рост сегмента спекулятивного строительства — объектов без конкретного заказчика.

Аналитик Cushman & Wakefield Екатерина Ногай считает, что суммарно в этом году будет введено 423 тыс. кв. м таких площадей, это на 42% выше аналогичного значения прошлого года. По оценкам Knight Frank, 51% введенных в этом году складов — спекулятивные, 24% — построены по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Но проблемой такое соотношение проектов многие консультанты не считают. Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко констатирует, что на фоне низкого объема свободных помещений основной спрос арендаторов сейчас сконцентрирован в сегменте строящихся объектов: в спекулятивных складах к моменту ввода пустует в среднем 2% площадей.

Девелоперы тоже настроены позитивно: управляющий фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин связывает огромный потенциал рынка с низкой обеспеченностью России индустриальными площадями. Хотя собеседник “Ъ” на финансовом рынке отмечает, что крупные банки сейчас не готовы кредитовать крупные спекулятивные склады, опасаясь высоких рисков на перегретом рынке Московского региона. Партнер ILM Андрей Лукашев подтверждает, что банки с опаской кредитуют спекулятивные проекты и делают это, только получив в залог дополнительные активы.

Риски для девелоперов спекулятивных складов, по мнению господина Лукашева, создает постоянно растущая себестоимость строительства: если в 2019 году возведение «коробки» стоило в среднем 24 тыс. руб. за 1 кв. м, в 2020 году показатель вырос до 30 тыс. руб., а сейчас составляет 40–45 тыс. руб.

Это, по словам эксперта, влияет на стоимость аренды. На фоне желания инвесторов сохранить доходность на уровне 15% средняя ставка может достигнуть 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, прогнозирует Андрей Лукашев. Такая динамика охладит рынок, заставив потенциальных арендаторов пересмотреть планы развития, предупреждает он.

О растущих ставках из-за высокой себестоимости говорит и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгений Бумагин. По его наблюдениям, для проектов built-to-suit обсуждаемый диапазон сейчас составляет 4,9–5,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Knight Frank соглашаются, что размер средней арендной ставки вырастет с текущих 4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 4,8 тыс. руб. к концу декабря. Это значение станет максимальным с 2016 года.

Александра Мерцалова