Рынки коммерческой недвижимости восстанавливаются

В сегментах стрит-ритейла, офисной и торговой недвижимости продолжается постпандемийное восстановление. Растущая активность арендаторов позволяет собственникам помещений и управляющим постепенно повышать арендные ставки, отыгрывая кризисный спад. Но основные показатели рынков по итогам года все же окажутся ниже значений двухлетней давности, прогнозируют аналитики.

Показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве на 36-й неделе года (период с 6 по 12 сентября) оказался на 6,5% ниже значения за аналогичный период докризисного 2019 года, в Санкт-Петербурге аналогичный спад оценивается в 5,1%. Такие данные приводит Watcom Group. Относительно 2020 года в Москве аналитики отмечают рост на протяжении последних восьми недель, на 36-й — показатель увеличился на 3,5%. В Санкт-Петербурге положительная динамика Shopping Index сохраняется пять недель, на последней рост составил 5,2%. В целом аналитики Watcom Group положительно оценивают темпы восстановления. Но отмечают, что на рынке наблюдаются признаки сезонного спада: традиционно после 1 сентября посещаемость торгцентров снижается.

Торговая стабилизация

Ведущий эксперт направления «Торговые центры» компании «Магазин магазинов» Диана Зазнобина отмечает, что в Москве и Санкт-Петербурге трафик торгцентров восстановился в среднем на 90%, но в регионах, по ее словам, ситуация лучше — показатели уже вышли на допандемийный уровень. Товарооборот ритейлеров, по словам эксперта, сейчас в среднем на 10% выше, чем в аналогичный период двухлетней давности. Это позволяет управляющим торгцентров постепенно отыгрывать пандемийное снижение арендных ставок. Госпожа Зазнобина видит и тенденцию к сокращению уровня вакантных площадей, рассчитывая, что к концу года в среднем в России она не превысит 5%. Относительно Москвы аналитик департамента торговой недвижимости Accent Capital Анастасия Костомахина делает более осторожный прогноз, рассчитывая на стабилизацию доли пустующих помещений на уровне 9,5–10% к концу года.

Несмотря на позитивную динамику, девелоперы пока смотрят на сегмент торговых центров с опаской и не спешат возобновлять строительство крупных проектов.

Дина Зазнобина считает, что осторожную стратегию бизнес будет сохранять еще год-два: в это время мы будем слышать лишь преимущественно про открытие новых объектов районного формата, многофункциональных центров и реконцепции действующих торгцентров. Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова ждет, что в Москве в текущем году будет введено 230 тыс. кв. м новых торговых площадей, что примерно соответствует среднегодовому показателю 2017–2019 годов. Аналогичная динамика, по ее прогнозам, сохранится и в 2022–2023 годах. Но в числе заметных проектов эксперт также называет районные проекты и торговые мощности в составе транспортных узлов.

Востребованные улицы

В сегменте стрит-ритейла ситуация остается стабильной: руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова ждет, что по итогам третьего квартала 2021 года уровень вакантных помещений в Москве сохранится на уровне 14–15%.

Но часть торговых коридоров, по словам госпожи Назаровой, показывает снижение доли пустующих площадей. В их числе, например, Столешников переулок, Петровка, Большая Никитская, Новый Арбат и Маросейка.

Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев называет текущую динамику осторожным восстановлением, рассчитывая, что до конца года вакантность сократится с 15% до 13%. А в 2022 году, по его мнению, в некоторых локациях может начаться рост цен.

В Санкт-Петербурге по итогам января—августа 2021 года наметился тренд на снижение объема вакантных площадей, говорит руководитель отдел исследований Maris Алена Волобуева. Эксперт отмечает, что за эти восемь месяцев в городе открылось 70 ресторанов различных ценовых категорий. Восстановление спроса, по ее словам, ведет к положительной динамике арендных ставок. Владислав Фадеев не исключает, что они могут выйти на докризисный уровень уже к концу года.

Полные офисы

Интерес к офисной недвижимости в Москве остается стабильным. Это позволяет директору департамента офисной недвижимости Colliers Наталье Боннели прогнозировать, что по итогам третьего квартала уровень вакантности в объектах класса А сократится с 11,5% до 10,9%. Она отмечает, что активнее всего офисы в Москве сейчас ищут представители ИТ-бизнеса, онлайн-ритейлеры и компании финансового сектора. Эксперт рассчитывает, что по итогам третьего квартала арендные ставки вырастут на 2–3%. О потенциальном увеличении цен говорит и директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина, констатируя, что помимо спроса на них будет оказывать влияние и рост себестоимости строительства.

Ситуацию на офисном рынке Санкт-Петербурга заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин тоже называет оживленной, в основном — за счет активного спроса со стороны ИТ-компаний. Эксперт ждет, что объем поглощения по итогам года превысит первоначальные ожидания на 30–40%, но все же будет на 25–30% ниже объема сделок, заключенных в 2019 году. Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers Виктория Горячева говорит о традиционно растущей к концу года активности клиентов. Вакантность, по ее прогнозам, до конца года может сократиться с текущих 6,3% до 6%. Господин Тюнин ждет, что средний размер запрашиваемых арендных ставок на этом фоне вырастет на 5–7%.

Александра Мерцалова