Инвесторы выходят из квартир
У московских новостроек становится меньше покупателей
Увеличение стоимости ипотечного кредитования на фоне повышения доходности финансовых инструментов приводит к вымыванию с рынка новостроек покупателей — инвесторов, обеспечивших в 2020 году до 50% сделок в Москве. Уменьшение потенциального спроса позволяет экономистам рассчитывать на снижение стоимости жилья в столице в перспективе двух лет. Но сами участники рынка надеются удержать достигнутые цены, в лучшем случае привлекая новых клиентов за счет рассрочек.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 года, с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Такой прогноз делают аналитики УК «Ингосстрах—инвестиции». В компании это связывают с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре в 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения в 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв. м, а за первые восемь месяцев этого года сдано 4,3 млн кв. м, что на 53% больше, чем годом ранее.
Главный макроэкономист УК «Ингосстрах-инвестиций» Антон Прокудин считает, что высокие темпы поглощения до сих обеспечивал инвестиционный спрос, а сейчас активность таких покупателей будет снижаться. Этот процесс он связывает с повышением ключевой ставки ЦБ, которая увеличивает стоимость ипотечного кредитования, с другой стороны — повышает привлекательность других продуктов, в частности облигаций. По данным Московской биржи, доходность десятилетних облигаций выросла с начала года с 6,3% до 8,3%.
По оценкам компании «Этажи», с начала года доля инвесторов на первичном рынке сократилась с 18% до 8–10% в общей структуре спроса.
С одной стороны, многие планировавшие вложить средства в строящиеся объекты сделали это в прошлом году, с другой — на фоне замедлившейся динамики цен потенциала для получения сверхдоходов нет. «Для многих инвесторов не совсем ясны перспективы ситуации с ценами»,— констатирует руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев. С мая активность инвесторов сократилась более чем на 10%, подтверждает руководитель департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимости» Алексей Авунц. «Сегодня доходность можно спрогнозировать только в проектах точечной застройки, где можно рассчитывать на постоянный отложенный спрос»,— говорит он.
Аналогичная динамика в высокобюджетном сегменте. Если осенью 2020 года, по оценкам члена правления AREA Дмитрия Халина, на долю инвесторов приходилось 50% сделок, то сейчас — 15–20%. «Цены существенно выросли, покупатели сомневаются, что такая динамика сохранится»,— констатирует он. Директор по продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан связывает общий тренд со снижением потенциальной доходности после перехода на эскроу-счета. Директор по продажам АО «Интеко» Павел Лепиш считает, что спрос стабилизируется после того, как в прошлом году на рынок выплеснулись неквалифицированные инвесторы, которые перевели деньги с обесценивающихся депозитов в недвижимость.
Снижение инвестиционной привлекательности, по прогнозам Антона Прокудина, может стимулировать часть инвесторов выставить жилье на торги, что создаст дополнительное давление на стоимость.
Сергей Зайцев уверен, что сокращение активности инвесторов и постепенный вывод в продажу ранее купленных квартир будет сдерживать рост цен. Но управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова рассчитывает, что критического падения спроса рынку избежать удастся.
Удержать стоимость жилья рассчитывают и застройщики. Крупные компании обычно резко не реагируют на охлаждение инвестиционного спроса, это незначительная часть продаж, говорит вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий. Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков добавляет, что с переходом на проектное финансирование застройщики меньше зависят от поступления средств в моменте. Хотя господин Халин отмечает, что отношения с банками вынуждают девелоперов сохранять динамику продаж, и не исключает, что в высокобюджетном сегменте застройщики начнут использовать длительные рассрочки.