Внутридворовые территории

Оформление придомовой территории в элитных комплексах не является ключевым фактором, влияющим на решение о покупке жилья. Однако в последние годы дизайн двора становится значимым конкурентным фактором, и все больше девелоперов уделяют этому элементу внимание. Правда, пока Петербург отстает от столицы в вопросе оформления придомовых территорий.

При выборе ЖК покупатели оценивают не только площади и планировки квартир, но и среду, в которой будут жить. Кроме квадратных метров, они выбирают образ жизни, говорят эксперты рынка. Поэтому для всех новостроек грамотно продуманная придомовая территория станет сильным конкурентным преимуществом, которое влияет на позиционирование, продвижение и стоимость жилья. Но для домов высокого ценового сегмента это особенно важно: покупатели готовы платить больше за квартиру в ЖК, где есть комфортные, безопасные, стильно оформленные общественные пространства.

«Этот европейский тренд на создание дворов, где удобно всем жильцам и в которых индивидуально учтены интересы каждого, появился в России до пандемии. Но он усилился в эпоху самоизоляции, социального дистанцирования. Изменения в жизни общества за последние полтора года показали, что застройщикам надо внедрять новые веяния в несколько раз быстрее, чем раньше. Это позволит им оставаться конкурентоспособными»,— говорит Юлия Тряскина, партнер группы компаний UNK.

Александр Михеев, директор по развитию проектов «Главстрой», соглашается: «Одним из главных постпандемийных трендов в сегменте премиального жилья стало существенное повышение значимости придомовой территории при выборе объекта потребителем. Так, по данным аналитиков нашей компании, самым заметным трендом при выборе недвижимости бизнес- и премиум-класса 2021 года в Москве стало требование собственного парка в жилых кварталах или расширенной концепции благоустройства».

При этом более трети клиентов высокого ценового сегмента считают уникальную концепцию благоустройства эмоциональным стимулом для покупки, отмечает он.

Безусловно, и раньше покупатели в средней и высокой ценовой категории обращали внимание на наличие и привлекательность территории ЖК, признает господин Михеев. «Однако теперь, когда многие большую часть времени проводят дома, покупатели обращают внимание на самые разные аспекты: функциональное наполнение, дизайн, зонирование, используемые материалы и т. д. Соответственно, изменение запросов потребителей принесло с собой и новые тенденции, главной из которых можно считать комплексный подход к оформлению внутренней территории ЖК, использование всех визуальных возможностей, начиная от ландшафта местности и заканчивая освещением и растительностью»,— рассуждает он.

Пятилетка нового качества

Эксперты говорят: за последние пять лет подход к обустройству придомовой территории у застройщиков изменился кардинальным образом. Во главе любой концепции развития территории встали человек, его комфортный досуг и удобная логистика. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», говорит, что базовым стал тренд исключения автомобилей с территории дворов. Он рассказал, что за счет нового подхода к благоустройству на него закладывается до 5% от общей суммы строительства.

«Оформление территории может занимать и 3% от стоимости строительства ЖК, и 15%. В деньгах это может составлять десятки, а то и сотни миллионов рублей»,— говорит Юлия Тряскина.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, полагает, что оформление придомовой территории пока не относится к основным факторам выбора ЖК и инструментам конкурентной борьбы — большее влияние на выбор покупателей оказывают локация, планировка, цена и даже отделка холлов.

«Сегодня наличие и оформление придомовой территории для покупателей становятся очень важными. Конечно, определяющим по-прежнему остаются локация, планировка, архитектура проекта, но при похожих параметрах именно благоустройство внутренней территории жилых комплексов может стать решающим аргументом при выборе»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«В целом на рынке благоустройству и оригинальному оформлению дворовой территории уделяется все большее внимание в новых ЖК: во дворах и на придомовой территории создаются различные функциональные зоны для отдыха и активностей, применяются современный ландшафтный дизайн и малые архитектурные формы, разнообразные материалы в элементах благоустройства — дерево, натуральный и искусственный камень»,— рассказывает господин Кокорев.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development, также говорит о важности тщательно продумать зонирование — где расположить детскую и спортивную площадки, а где — тихую зону для спокойного отдыха. «Это части привычного набора общественных пространств жилых комплексов»,— говорит она.

«Элитное жилье требует более тщательного подхода: не только открытые зоны, предназначенные для теплой погоды, но и защищенные от непогоды. Появляются проекты, где представлены собственные набережные, интересные решения подсветки, арт-объекты»,— рассказывает Вячеслав Мокичев, генеральный директор управляющей компании «Прогресс».

Юлия Тряскина считает, что благоустройство комплексов высокого класса — премиального и элитного — очень разнообразно, его невозможно подвести под единую формулу, которая предписывает наличие определенных функций и элементов дизайна. «Обязательное условие — приватность, закрытость от улицы и проникновения посторонних,— говорит она.— Территория должна быть просторная. Если не хватает места на земле (что актуально для ЖК на небольших участках), девелоперы создают места общего пользования на стилобатах, открытых террасах, кровле. Более того, наличие зон отдыха на верхних уровнях может стать дополнительным преимуществом ЖК, так как у внутреннего двора будут улучшенные видовые характеристики».

Мало места

В элитных жилых комплексах тренд на более глубокое оформление территорий пока сдерживается не только сравнительно малым вниманием со стороны покупателей, но и небольшими масштабами самих территорий в большинстве ЖК, что ограничивает возможности по созданию благоустройства. «Из строящихся сейчас ЖК наиболее оригинальное и тщательное решение имеет One Trinity Place — при этом если со стороны набережной пространство общественное и решено широкой парадной лестницей, то со стороны двора это небольшие уютные озелененные пространства. Улучшение видов из окон и одновременно расширение инфраструктуры жилого комплекса обеспечивает благоустройство придомовой территории с муралом на брандмауэре противостоящего дома,— рассказывает господин Кокорев.— При наличии территории и сохраняемых зеленых насаждений некоторые проекты формируют парковые зоны на придомовой территории — "Смольный парк", "Резиденция на Каменном" и в перспективе — "Императорский яхтъ-клуб", в котором также будут собственная прогулочная набережная, марина для яхт и катеров, а также вертолетная площадка».

Именитый дизайн

«Девелоперы все чаще привлекают известных дизайнеров и архитекторов для создания комфортной и эргономичной среды внутри двора. Это возможность создать целую историю и философию комплекса, созвучную духу и архитектуре проекта»,— полагает Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

Господин Михеев подтверждает: одна из главных тенденций последнего времени — разработка отдельной концепции придомовой территории именитым архитектурным бюро. Причем нередко девелоперы выбирают архитекторов по итогам отдельного конкурса.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», при этом отмечает, что Петербург значительно отстает от Москвы по уровню благоустройства территории элитного жилья. Он также связывает это с тем, что проекты элитного жилья точечные и расположены на небольших земельных участках. «Казалось бы, это даже плюс — как известно, ограничения лучше всего стимулируют творчество и яркие идеи. Но встречаются и такие проекты, в которых благоустройство выполнено на уровне масс-маркета, с самым дешевым оборудованием и полным отсутствием ландшафта. Вероятно, только для того, чтобы соблюсти формальные нормы. Детально проработанные примеры в элитной недвижимости Петербурга есть, но это пока редкость. В частности, такие можно найти среди строящихся и завершающихся сейчас проектов на Петроградской стороне».

По словам господина Софронова, сегодня основная развивающаяся тенденция в оформлении территорий — привнесение природы в городскую среду. «С одной стороны, это естественность, с другой — природа неисчерпаемый источник вдохновения. Вазоны, статуи, закатка в мрамор и прочее — скорее, примеры из прошлого. Сейчас все подчиняется двум правилам: эстетичность и функциональность. За эстетику отвечает сочетание зеленых насаждений: разнообразие видов, форм и запахов, равномерное распределение по территории. Высший пилотаж — в сочетании стиля и лаконичности. Например, в последнее время в моде «облака» из горных сосен. Высокоствольные растения, выше человеческого роста, используются для создания ощущения выросшего сада или парка. Хороший результат возможен только при подборе растений специалистами, соблюдении времени и технологии посадки, создании системы автополива и, конечно, подготовки почв. Дополняет картину внешний вид и форма уличной мебели, цвета покрытий, варианты дорожек, точечная подсветка с рассчитанной интенсивностью — все это устройство призвано подчеркивать понятие "благо"»,— рассказывает эксперт.

Функциональная часть обеспечивается сделанным под заказ дополнительным оборудованием. От детских и спортивных зон до конструкций освещения и водоотведения. Господин Софронов замечает, что наряду с часто встречающимися небольшими внутренними площадями в элитном сегменте есть и обширные пространства. «В частности, для стартовавшего проекта на Карповке мы готовим концепт благоустройства с территорией в 2300 кв. м. Для этого привлекли одну из лучших ландшафтных студий в стране, которая отметилась несколькими знаковыми работами городского уровня. Пожалуй, это тоже один из трендов — растущий объем задействования в элитных проектах профильных ландшафтных специалистов»,— рассказал он.

Эксперты говорят, что задолго до благоустройства девелоперу важно продумать общую концепцию ЖК, понять, какая категория покупателей преобладает, что нужно будущим жильцам, а при реализации проекта учесть интересы людей с разным темпераментом и стилем жизни.

«Принципы оформления территории в "премиум" и "элитном" сегментах отличаются. К примеру, в категории "премиум" сейчас популярна естественность: некоторые зоны двора часто стилизуют под "дикий" ландшафт, напоминающий нетронутый уголок природы. Он может быть как равнинный, так и с искусственным рельефом, водоемами, похожими на натуральные. Все это позволяет оживить и разнообразить пейзаж. В элитных комплексах застройщики реализуют нестандартные идеи в архитектуре и ландшафтном дизайне. Высаживают необычные сорта деревьев и кустарников, создают целые дендрарии, устанавливают интересные арт-объекты, скульптуры, возводят гроты. Тренд на "фотогеничность" местности в элит-классе выражен как нигде ярко»,— полагает Юлия Тряскина.

«Само зонирование территории часто осуществляется с помощью зеленых насаждений в специальных вазонах, обшитых древесиной или дизайнерской сталью, они образует своеобразные "островки", среди которых расположены дорожки и экотропинки, детские и спортивные площадки»,— рассказывает господин Михеев.

При этом, по его словам, много внимания сейчас уделяется соединению придомовой территории с морфотипом окружающего пространства. Например, если рядом набережная, то максимально использовать ее пространство и интегрировать в благоустройство.

«Еще один тренд — гармоничное сочетание фасадов и элементов благоустройства. Например, использование натуральных материалов для создания брусчатки и вазонов, благородные оттенки для детских площадок, древесина или экологичные материалы для создания малых архитектурных форм. Или покрытие дворовой территории жилого комплекса, выполненное из клинкерной брусчатки благородных оттенков, перекликаются с цветовыми решениями фасада. Это объединяет вертикальные линии архитектуры проекта и горизонт ландшафта, создавая единое пространство»,— рассуждает господин Михеев.

Дополнительно учитывается человеческий масштаб восприятия: использование фасадов из натурального камня на уровне глаз, много зелени, а также панорамное остекление первых этажей и лобби.

Важной составляющей придомовой территории становится освещение. Архитекторы отдельно разрабатывают проекты «вечернего» и «дневного» света, использования остекления и естественного освещения.

«Также частью дизайн-проекта придомовой территории является озеленение. Основная задача — сохранение привлекательности в любое время года. Поэтому сейчас часто используются плодовые деревья, такие как яблоня или вишня, цветущие деревья и кустарники, а также растения с разной окраской листвы осенью. И по-прежнему активно используются хвойные породы и можжевельники»,— отмечает господин Михеев.

Глеб Журавлев