В условиях дефицита площадей помещения идут в субаренду

Москва и Петербург возглавили рейтинг европейских городов, где в третьем квартале текущего года стремительно росли ставки аренды логопарков. За этот период на двух этих субрынках стоимость аренды складов выросла на 18,1% и 22% год к году соответственно. Это произошло из-за дефицита площадей на фоне высокого спроса со стороны ритейлеров. Впрочем, на росте ставок зарабатывают и сами арендаторы, снявшие больше помещений, чем сейчас им требуется. Они сдают объекты в субаренду по более высоким ценам.

Петербург и Москва заняли первые две строчки составленного JLL топ-10 городов Европы с самыми высокими темпами роста ставок аренды складской и логистической недвижимости по итогам третьего квартала 2021 года. Так, в Петербурге в июле—сентябре аренда подорожала на 22% год к году, до 5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — на 18,1%, до 4,9 тыс. руб.

По этому показателю два российских города опередили Осло, где рост составил 16,7% год к году, Прагу (прирост на 15,8%). В других городах Европы из топ-10, включая Мадрид, Лондон, Дюссельдорф, динамика повышения ставок не достигла двухзначных показателей (см. инфографику).

Несмотря на опережающую динамику в Москве и Петербурге, цены на аренду логистической недвижимости не достигли своего пика, считают в JLL.

В октябре—ноябре они продолжили расти до 5–5,2 тыс. руб. за 1 кв. м за площади в 30 км от МКАД, а ближе к столице — до 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Петербурге за два месяца ставки выросли до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м, добавляют в JLL.

Причина такого роста ставок — в крайне низкой доле свободных площадей, поясняет руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин. В Москве и Подмосковье сейчас для аренды доступно не более 0,4% площадей — это минимум за всю историю рынка, подтверждает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Это произошло из-за взрывного роста спроса со стороны онлайн-ритейлеров, которые являются основными потребителями складских помещений, добавляет он. В итоге, прогнозирует эксперт, по итогам 2021 года спрос обновит новый рекорд и достигнет 2,2 млн кв. м, из которых 38% обеспечил e-commerce.

Впрочем, из комментариев экспертов следует, что ритейлеры уже арендовали больше площадей, чем им сейчас требуется. «Сейчас часть компаний предлагают часть избыточных площадей в логопарках в субаренду»,— отмечает руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. В последний раз, по словам руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антона Алябьева, такой тренд наблюдался в 2013 году, когда также существовал дефицит свободных площадей. Компаниям с большим портфелем складских помещений получится заработать на избытке арендованных площадей, констатирует эксперт. Такие арендаторы заключали договоры по более низким ставкам, а предлагают площади в субаренду по новой рыночной стоимости, что позволяет им сформировать прибыль, добавляет Константин Фомиченко.

Так, например, онлайн-ритейлер «Всеинструменты.ру» вывел на рынок для сдачи в субаренду 52 тыс. кв. м в «PNK Парк Домодедово», где арендовал 180 тыс. кв. м, отмечает Евгений Бумагин. «Всеинструменты.ру» подтвердили эту информацию, добавив, что с учетом быстрого роста продаж приходится инвестировать в проекты на два-три года вперед и пересдавать «кратковременный избыток» площадей в субаренду. Еще по 20 тыс. кв. м складских помещений сдали в субаренду «Вкусвилл» и «Дикси» в Московском регионе, добавляет источник “Ъ” на рынке недвижимости. В этих сетях комментарии не предоставили.

Пока тренд на сдачу складов в субаренду только начинает зарождаться, но большой объем таких сделок можно будет увидеть в следующем году, когда введутся в эксплуатацию строящиеся логопарки, прогнозирует партнер ILM Андрей Лукашев.

Как правило, срок субаренды составляет всего 1,5–2 года, но не исключено, что в итоге эти площади не понадобятся арендаторам и они продолжат сдавать их другим компаниям, считает он.

Дарья Андрианова