Рынок таунхаусов может вырасти

В ближайшем будущем в России по инициативе федеральных властей должен определиться правовой статус таунхаусов. Законодательная инициатива может увеличить активность профильных девелоперов, которая заметно снизилась с переходом строительной отрасли на проектное финансирование. Сейчас банки предпочитают не кредитовать такие проекты, поскольку им не понятен статус таунхаусов. Сегодня такие объекты формируют незначительную долю предложения на загородном рынке, но имеют собственную аудиторию. «Ъ-Дом» выяснил, кому подходит такой формат.

Законопроект, уточняющий правовой статус «домов блокированной застройки», или таунхаусов, правительство внесло на рассмотрение Госдумы в начале сентября. Пока документ был рассмотрен только в первом чтении, его вступление в силу предполагается в марте будущего года. По замыслу властей таунхаусами будут признаваться блокированные дома, стоящие в одном ряду с аналогичными объектами, объединенные с ними общей боковой стеной без проемов и имеющие отдельный выход. Такие объекты можно будет ставить на кадастровый учет и регистрировать как помещения с жилым назначением.

Действующее законодательство создавало на рынке правовую неопределенность, говорится в пояснительной записке к законопроекту. В частности, с правовой точки зрения до сих пор до конца не ясно, считать таунхаусы многоквартирными или частными домами. Этот казус приводил к судебным спорам, в которых собственники такой жилплощади пытались определить свои права относительно закрепленных за ними земельных участков.

Эксклюзивное предложение

Сейчас таунхаусы практически штучный товар на рынке недвижимости. На рынке Москвы и Подмосковья, по оценкам главного аналитика компании «Миэль» Екатерины Бережновой, продается чуть более 2 тыс. таких объектов. Это около 2% общего объема экспонируемой загородной недвижимости, свидетельствуют оценки ЦИАН по итогам лета текущего года. Сравнительно небольшую долю формат занимает и в высокобюджетном сегменте. Аналитики Savills говорят о существовании всего 175 таких предложений в Москве и области, и в основном это объекты вторичной продажи. В общей структуре высокобюджетного загородного предложения таунхаусы формируют 15% лотов, уточняют в компании.

Неутешительные подсчеты и у остальных участников рынка. Директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев констатирует, что на первичном рынке загородной недвижимости таунхаусы формируют только 3% экспонируемых лотов, а их количество находится на исторически минимальном уровне. Хотя снижение объема предложения — общий рыночный тренд, продиктованный низкой девелоперской активностью в условиях высокого спроса. Господин Шибаев напоминает, что по итогам третьего квартала в Московском регионе экспонируются 340 лотов в 24 поселках. Это на 34% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Спрос на таунхаусы, впрочем, пока также остается ограниченным: согласно оценкам ЦИАН, по итогам минувшего лета на их долю приходится только 3% просмотра объявлений купли-продажи загородной недвижимости. В то время как готовые дома и дачи формируют 77% спроса, а земельные участки — 20%.

Впрочем, ажиотажный уровень покупательского интереса к загородной недвижимости затронул и таунхаусы: интерес к ним вырос, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Вице-президент AREA Николай Винидиктов оценивает увеличение спроса в 30%. «Но это не фантастические показатели, учитывая, насколько в целом ожил загородный рынок»,— замечает он. Хотя профильные застройщики в целом настроены позитивно. Директор по управлению девелопментом компании «Партнер-Строй» Денис Бадиков уверен, что сейчас таунхаусы переживают новую волну популярности: «Еще пять лет назад кроме нашей компании в Тюменской области никто не строил в данном формате, а сейчас на рынке активно появляются новые игроки». В будущем господин Бадиков рассчитывает на увеличение числа новых проектов и рост конкуренции в формате.

Разница в цене и подходе

Несмотря на ограниченное предложение и сравнительно небольшой спрос, своя аудитория у таунхаусов все же есть. Их потенциальными покупателями Анна Раджабова называет представителей поколения миллениалов в возрасте до 40 лет. Таким клиентам не столь важен большой земельный участок, как однородное социальное окружение и рациональные планировочные решения. Екатерина Бережнова считает, что часто речь идет о молодых состоятельных семьях. Такие объекты продаются в основном с отделкой и минимальным земельным участком площадью две-три сотки. «Скорее это формат "лужайка перед домом", в числе других минусов — наличие окон всего на две стороны и более высокие по сравнению с квартирами коммунальные платежи»,— отмечает госпожа Бережнова.

Именно поэтому таунхаусы интересуют в основном аудиторию, ориентированную на предложения комфорт- и бизнес-классов, считает Николай Винидиктов. С ним соглашается директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик, отмечая, что в элитном сегменте традиционно ценятся приватность и отсутствие соседей. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын добавляет, что пандемия COVID-19 только увеличила среди покупателей дорогого жилья спрос на более просторные придомовые участки, а в этом таунхаусы точно проигрывают домам.

Но потенциальные минусы компенсируются разницей в цене. Согласно подсчетам Kalinka Group, средняя стоимость премиального таунхауса на первичном рынке Московского региона составляет 54 млн руб. при средней площади 481 кв. м. В пересчете на 1 кв. м ставка составляет 112,5 тыс. руб. за 1 кв. м, формально несильно отличаясь от аналогичного значения для коттеджей того же класса — 114,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Но последние, как правило, предполагают более высокий бюджет покупки из-за значительной площади — средние показатели составляют 87,1 млн руб. и 761 кв. м соответственно. В массовом сегменте средняя стоимость таунхауса варьируется в диапазоне 12–17 млн руб., подсчитывают в «Инком-Недвижимости».

Сергей Колосницын считает, что за счет разницы в итоговой стоимости предложения таунхаусы проще рассматривать как альтернативу квартире. «Многие покупают их, продавая жилье в городе»,— констатирует он. Именно так формат, похоже, и воспринимают на рынке. Управляющий партнер Savills Дмитрий Халин констатирует, что, перебираясь в таунхаусы, покупатели, как правило, рассчитывают на столь же комфортное проживание, как в городе. На этом фоне формат, по мнению эксперта, намного больше, чем классические коттеджи, зависит от инфраструктуры, а подобрать участки под застройку бывает не так просто. Подходящих локаций на рынке действительно немного, ведь, по словам Анны Раджабовой, они должны располагаться не более чем в 30 км от МКАД.

Перспективы застройщиков

Анна Раджабова сомневается, что принятие законопроекта существенно повлияет на спрос, ведь нацелен он в основном на устранение правовой неопределенности. «Подобное уточнение несущественно для потенциальных покупателей и не влечет за собой значительного удорожания или удешевления домов блокированной застройки»,— рассуждает она. Совсем другое дело — застройщики. Госпожа Раджабова утверждает, что, почувствовав спрос, некоторые девелоперы уже приобрели несколько перспективных площадок. Но сроки запуска этих проектов, по словам эксперта, пока неизвестны.

Александр Шибаев подтверждает, что правовая неопределенность негативно сказывается на динамике выхода на рынок новых проектов блокированной застройки после перехода рынка на проектное финансирование. Такой формат оказался понятен не всем банкам. Хотя руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов склоняется к тому, что реализация таунхаусов через эскроу-счета не очень рентабельная модель из-за роста себестоимости строительства.

Девелоперу стало экономически целесообразнее строить такие жилые комплексы полностью за свой счет и потом продавать готовыми, соглашается заместитель гендиректора «Kaskad Недвижимости» Ольга Магилина. Эксперт ждет, что принятие закона приведет к появлению понятных и выгодных для девелопера схем проектного финансирования, а также ипотечных продуктов для таунхаусов. «Сегодня грамотный застройщик предпочитает те форматы недвижимости, к которым применимы все интересующие покупателя финансовые инструменты»,— рассуждает госпожа Магилина.

Николай Винидиктов называет ключевым нововведением то, что, согласно новому законопроекту, под несколько таунхаусов можно будет отводить общий участок земли, а не выделять отдельный под каждый блок, как для полноценного дома. Процедура строительства и регистрации упростится, констатирует он. Согласно тексту законопроекта, владельцы таунхаусов могут самостоятельно оформить выделение индивидуальных участков из общей долевой собственности. Сейчас, по словам Сергея Колосницына, проекты, где девелоперы не отводили землю под каждый блок, тоже есть, но таунхаусы в них продавались как квартиры.

Александра Мерцалова