Генеральные планы Анапы и Геленджика, которые готовятся к принятию уже в текущем году, должны стать стратегическими документами развития муниципальных образований. Сегодня разработка проектов главных градостроительных документов находится на стадии согласования с различными органами государственной власти. Разработкой генпланов занимается петербургский НИИ Перспективного градостроительства. Руководитель отдела экономики градостроительства института Ольга Друзина рассказала «Ъ-Кубань», чем обусловлено внесение изменений в генпланы и как заложенная в них стратегия повлияет на развитие курортных городов.
Фото: Александр Погожев, Коммерсантъ
Фото: Александр Погожев, Коммерсантъ
— Расскажите, какие основные задачи стоят перед проектировщиками при разработке генеральных планов муниципалитетов Кубани?
— Генпланы муниципальных образований — это стратегические документы, которые обеспечивают планирование поступательного развития территории, ее рациональное использование.
Основные задачи документов территориального планирования — это создание комфортных условий для жизнедеятельности человека, удовлетворения потребностей населения в объектах социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры, раскрытие и реализация потенциала территории, создание условий для экономического развития и привлечения инвестиций.
Руководитель отдела экономики градостроительства института Ольга Друзина
Внесение изменений в действующие генеральные планы Анапы и Геленджика, Горячего Ключа, Армавира обусловлено необходимостью их актуализации с требованиями норм социального, коммунального и транспортного обслуживания. Потребность в таких корректировках вызвана активным ростом численности населения, высокими темпами жилищного строительства.
Новые генпланы призваны упорядочить жилую застройку, не обеспеченную социальной инфраструктурой. Специалисты нашего института провели комплексный анализ территории муниципальных образований, выявлены все территориальные резервы в уже застроенных районах, особенно в центральных частях Анапы и Геленджика. На них предусмотрено размещение объектов образования, здравоохранения, спорта как наиболее значимых и дефицитных.
Важная задача корректировок генпланов — это исключение из границ населенных пунктов земель лесного фонда, особо ценных сельскохозяйственных угодий, виноградопригодных земель. Кроме того, учитывая природное наследие прибрежных территорий, в отношении значительной их части органами госвласти Российской Федерации и Краснодарского края установлены особо охраняемые природные территории (ООПТ). Проекты генеральных планов при установлении функциональных зон учитывают границы и регламент охранных зон ООПТ.
Подчеркну, что работа над проектами генеральных планов — это совместный труд администраций муниципальных образований, краевой администрации, жителей и разработчика. В настоящее время проекты генеральных планов находятся в процессе согласования и общественного обсуждения. Все граждане могут высказать свои предложения и замечания. Решения комиссий муниципальных образований по землепользованию, на которых рассматриваются заявления граждан, подлежат учету в проектах генпланов.
Приведение документов территориального планирования в соответствие с действующим законодательством в области градостроительства формирует инвестиционную привлекательность, положительно скажется на качестве и комфорте городской среды, а также на темпах экономического роста.
— В проектах новых генпланов Анапы и Геленджика не все участки в 500-метровой зоне вдоль моря отнесены к функциональной рекреационной зоне и окрашены в розовый цвет. С чем это связано?
— В соответствии со ст. 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края на территориях муниципальных образований, чьи границы омывают Черное и Азовское моря, на расстоянии 500 метров от береговой линии, в части, не противоречащей специальному федеральному закону о морских портах, считается приоритетным осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения, гостиниц, а также объектов их инфраструктуры. Ограничивается новое строительство жилья, апарт-отелей и комплексов апартаментов.
В соответствии со ст. 23 Градостроительного кодекса РФ функциональное зонирование в генеральных планах устанавливается на основе анализа современного использования территории, возможных направлений ее развития. Например, особенности социально-экономического развития Анапы и Геленджика имеют выраженную курортно-рекреационную специализацию. Именно она в большей степени оказывает влияние на функциональное зонирование этих муниципальных образований. Города, расположенные на побережье Черного моря, являются уникальными курортами федерального значения, национальным достоянием народов Российской Федерации и предназначены для лечения и отдыха людей. В связи с этим регулирование застройки их территорий — приоритетный вопрос документов территориального планирования.
Поэтому при установлении функционального зонирования прибрежных муниципальных образований в генеральных планах, разрабатываемых нашим институтом, был применен дифференцированный подход, исходя из сложившейся и формируемой градообразующей базы.
Поясню на примере муниципального образования город-курорт Геленджик. Часть его населенных пунктов, такие как сам город Геленджик, села Кабардинка, Дивноморское, Архипо-Осиповка, являются активно развивающимися климатическими и бальнеологическими курортами с ростом численности населения. В связи с этим в отношении всех территорий, на которых в настоящее время осуществляется постоянная гостиничная и курортная деятельность, установлены зоны отдыха и рекреации.
В таких населенных пунктах — точках роста — рекреационная деятельность выступает градообразующим ядром, локомотивом развития муниципального образования. Такие виды зонирования, как жилые, сельскохозяйственные, производственные и другие зоны, следуют в фарватере градообразующего для курортов рекреационного зонирования.
Отмечу, что установление рекреационной зоны в отношении земельных участков индивидуального жилищного строительства увеличивает и капитализирует их ценность. Позволяет не только осуществлять жилищную функцию, но также преобразовывать это имущество в перспективе в объекты рекреационно-гостиничной направленности.
При этом в хуторе Бетта и селе Криница приоритетным является закрепление населения. Поэтому проектами внесения изменений в генплан Геленджика предусмотрено сохранение зоны индивидуального жилищного строительства.
— Некоторые собственники земельных участков обнаружили, что в проектах новых генпланов их участки оказались в сельскохозяйственной зоне, где строительство жилья запрещено. С чем это связано?
— При разработке генеральных планов в существующих границах населенных пунктов были выявлены особо ценные и виноградопригодные сельскохозяйственные угодья, необоснованно включенные ранее в границы населенных пунктов для развития жилой застройки. В настоящее время данные территории не застроены.
Согласно ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации» сельхозугодья, занятые многолетними насаждениями, имеют приоритет в использовании для сельскохозяйственного назначения и подлежат особой охране.
Плодородные свойства почв — крайне сложно восстановимый ресурс. Его сбережение в качестве достояния будущих поколений — это задача органов публичной власти, которыми принято решение об исключении из границ населенных пунктов и возвращении в земли сельхозназначения для целевого использования.
— В проектах новых генпланов отмечены зоны затопления и подтопления. В связи с чем они установлены?
— Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУТИ), в том числе зоны затопления и подтопления, в проектах генеральных планов отображаются из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) согласно законодательству РФ.
В отношении таких территорий сохраняется современное использование. Но их застройка допускается только пи условии проведения комплексных мероприятий по инженерной подготовке территории. В проектах генеральных планов проведение защитных мероприятий предусмотрено. Новое строительство в зонах возможного затопления до проведения комплексных мероприятий по инженерной защите территории запрещено.
В целом установление функционального зонирования в генеральных планах муниципалитетов Краснодарского края направлено на создание комфортных условий с высоким качеством городской среды для постоянного и временного населения. Сохранение природно-культурного наследия, приоритетное курортно-рекреационное функционирование, упорядочение застройки в перспективе позволит прибрежным территориям стать конкурентоспособными на мировом рынке туристско-рекреационной индустрии.
Все важнейшие новости Кубани, Крыма и Адыгеи читайте в нашем Telegram-канале 