Как проектное финансирование укрепилось в девелоперском бизнесе

В России завершается переход застройщиков жилья на проектное финансирование и привлечение средств соинвесторов через эскроу-счета. Но далеко не для всех дольщиков этот опыт оказался безболезненным. “Ъ” выяснил, что новые правила пока не в полной мере защищают покупателей жилья от инвестиционных потерь и сноса уже построенных домов.

По оценкам «Дом.РФ», к концу 2022 года по всей стране 95% девелоперских проектов в жилищном сегменте будут реализовываться по новым правилам, то есть через эскроу-счета. Сейчас, по подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, так возводится 75% новостроек.

Основная задача эскроу-счетов — снизить риски для покупателей квартир на первичном рынке. Власти начали внедрять механизм в 2018 году после призыва Владимира Путина отказаться от договоров долевого участия (ДДУ) при привлечении средств покупателей. Но сделать это в полной мере не удалось. Россияне по-прежнему заключают ДДУ, но теперь добавились ставшие обязательными с 1 июля 2019 года эскроу-счета.

Дольщики передают средства не застройщику, а вносят в банк, где деньги блокируются до момента ввода дома в эксплуатацию. Строительство ведется за счет собственных, привлеченных средств девелопера или чаще всего — целевого банковского кредита, проектного финансирования. После завершения работ застройщик получает доступ к деньгам дольщиков, а если он банкротится, то деньги возвращаются покупателям.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова сомневается, что в нынешней ситуации возможен полный переход на эскроу-счета. На рынке есть механизмы продажи, которые пока не подпадают под новые правила, включая жилищно-строительные кооперативы и апартаменты, поясняет она.

Власти сделали исключения и для крупных застройщиков: они могут привлекать средства дольщиков без эскроу-счетов в проекты, готовность которых составляет не менее 6%. Для этого компания должна входить в перечень системообразующих, иметь общую площадь строящегося жилья не менее 4 млн кв. м и работать в четырех регионах РФ. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на 1 декабря таким критериям соответствовала только ГК ПИК Сергея Гордеева, которая возводит 5,56 млн кв. м жилья. Ближайший конкурент — ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова — строит 2,66 млн кв. м.

Инвесторы не потерялись

При переходе на проектное финансирование застройщики опасались, что с рынка уйдут те, кто покупает квартиры с инвестиционными целями. Логика была в том, что если деньги на строительство дает банк, то девелоперам нет смысла продавать жилье дешевле на начальном этапе работ. Но прогнозы не сбылись. Сегодня к моменту завершения работ недвижимость в некоторых проектах дорожает на 25–50% от первоначальной стоимости, говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Сохранять клиентов-инвесторов застройщикам по-прежнему выгодно. Ставка по проектному финансированию привязана к ключевой ставке ЦБ и темпам продаж. По данным регулятора, в апреле этого года 65% строек в рамках проектного финансирования кредитовались под 4% годовых, а проекты с высокой наполняемостью эскроу-счетов — под 1–2%.

Финансовый директор ЦДС Ажар Лотик добавляет, что компания может кредитоваться по ставке 3–3,5%, если сумма займов соответствует объему средств, поступивших на эскроу-счета. Если объем накопленных средств растет — ставка снижается вплоть до 0,01%: «Это делает проектное финансирование более привлекательным по сравнению с обычным кредитованием».

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков отмечает, что девелоперу иногда выгодно на начальном этапе продать 20–25% будущих квартир со скидкой, чтобы быстрее пополнить эскроу-счета и оптимизировать стоимость кредита. Эскроу-счета выгодно наполнять на начальном этапе продаж, подтверждает управляющий партнер MR Group Алексей Годованец.

Риски и лазейки сохраняются

Но переход к эскроу-счетам не убрал полностью все риски для покупателей. Наталия Кузнецова поясняет, что проценты по таким счетам дольщикам не начисляются и в случае расторжения ДДУ они получат лишь исходно внесенную сумму. Эксперт рассказывает про опыт дольщика, который в 2019 году заключил договор на 5 млн руб., но ввода в эксплуатацию дома так и не дождался из-за банкротства застройщика. «Он получил назад свои деньги, но за два года стоимость аналогичной квартиры выросла до 7–8 млн руб.»,— говорит эксперт. Авторы закона об эскроу-счетах с этим не спорят. «Если в случае банкротства застройщика банк, выдававший проектное финансирование, решит вернуть средства дольщикам — инвесторы косвенно могут потерять часть прибыли»,— говорит депутат Госдумы Николай Николаев.

На этом фоне, по словам партнера компании «Поверенныйъ» Даниила Синицына, застройщики повсеместно пытаются избежать ответственности за срыв сроков строительства. Раньше, не успевая сдать дом в срок, они пытались подписать с дольщиками дополнительные соглашения по переносу даты завершения работ, поясняет он. Соинвесторы могли отказаться и требовать в суде неустойку.

«Но сейчас застройщики, опаздывающие со сдачей квартир, вынуждают покупателей подписывать допсоглашения, мотивируя это истечением сроков действия эскроу-счетов. Компании делают это, чтобы избежать массовых выплат компенсаций дольщикам»,— говорит юрист. Анатолий Клинков признается, что продление срока эскроу-счета — это «колоссальная работа», требующая усилий застройщиков и банков-кредиторов.

«Некоторые девелоперы могут использовать ситуацию для расторжения ДДУ, чтобы потом заново продать квартиры в доме, но уже по более высоким ценам»,— добавляет господин Клинков. По сути, полагает Даниил Синицын, сложившаяся практика стала «лазейкой в законодательстве», которой пользуются многие игроки рынка. Недавно депутат Госдумы Анатолий Аксаков заявил, что отправил в ЦБ на согласование свои поправки к закону, которые потребуют от банков автоматически продлять эскроу-счета в случае пролонгации сроков сдачи жилых объектов.

При этом эскроу-счета нельзя рассматривать как гарантированную защиту от банкротства застройщика или покупки квартиры в потенциально проблемном ЖК, убеждена Наталия Кузнецова. Глава агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев приводит случай в Воронеже: там собственник завода вынужден сносить жилой комплекс, который возводится в санитарно-защитной зоне предприятия. По словам юриста, средства застройщик собирал через эскроу-счета.

«Часто покупателям квартир в новостройках кажется, что если средства привлекаются через эскроу-счет, то банк проверяет законность строительства. Но ни один банк на моей памяти не брался перепроверять работу Росреестра или администраций городов»,— подчеркивает господин Кучембаев.

Директор финансово-юридического департамента Sminex Елена Кульбикова отмечает, что основным критерием для банков служит финансовая устойчивость проекта, но кредит застройщик может получить лишь после разрешения на строительство. «А если оно получено, то значит, все запреты и ограничения сняты»,— считает она.

В Москве практически все проекты имеют возможность получить проектное финансирование из-за высокой маржинальности, добавляет директор по корпоративному финансированию ГК 3S Group Павел Головач. Но для региональных проектов, по его словам, получить заем застройщикам не всегда просто.

Кредиторы начинают и выигрывают

Механизм проектного финансирования в целом защищает средства дольщиков, но не всегда отражает их интересы, уточняет исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Главными его выгодоприобретателями она называет банки, которые, с одной стороны, зарабатывают на кредитовании застройщиков, с другой, на ипотечных продуктах для физлиц. «Действующее законодательство не обязывает покупателей вносить на эскроу-счет полную стоимость ДДУ, но это происходит по инерции»,— поясняет эксперт.

Финансовый директор ГК «Самолет» Андрей Пахоменков называет потенциальные риски кредиторов минимальными: они полностью контролируют процесс строительства и расходования средств. Банки уже сформировали собственные службы строительного контроля, добавляет Анатолий Клинков.

Большинство банков при рассмотрении проектов ориентируются на показатель LLCR (покрытие долга поступающими денежными средствами), поясняет вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Но могут быть ситуации, когда прибыль по итогам реализации проекта оказывается почти нулевой, но банк готов его финансировать. «Это, как правило, проекты с существенными затратами на инфраструктуру»,— отмечает он.

Господин Бессонов обращает внимание на то, что возврат средств с эскроу-счетов дольщикам не влияет на необходимость завершения проблемного объекта: «Если у девелопера есть мотивация реализовать проект, то банку всегда предпочтительнее получить в залог готовый объект, так как средства от реализации квартир — основной источник погашения задолженности».

На этом фоне Татьяна Полиди считает логичным, когда покупатель будет вносить на эскроу-счет 20–30% стоимости, заключая вместо ДДУ договор купли-продажи будущего жилья, а после завершения работы — выплачивать оставшуюся стоимость. «С точки зрения проектного финансирования эти соглашения продолжат гарантировать покупательский спрос»,— отмечает она. В этом случае, по ее мнению, можно будет полностью отказаться от ДДУ, что исходно и поручал президент.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов, Анатолий Костырев, Дарья Андрианова