Власти готовят новые механизмы для реновации жилья в городе

В рамках нового механизма комплексного развития территорий (КРТ) к концу текущего года в Воронеже планируется подготовить пилотные проекты возможного освоения трех «депрессивных» городских площадок общей площадью почти 110 га. Над решением данной задачи в рамках программы регионального департамента архитектуры и градостроительства работают три команды местных архитекторов. Итогом может стать модельный мастер-план, определяющий стандарт качества данного вида документации для последующих проектов городского развития. Девелоперы не исключают, что при освоении участков, определенных под КРТ, будут ориентироваться именно на эти пилотные проекты. Депутаты констатируют, что пока инструменту КРТ власти уделяют недостаточное внимание.

Подходы к созданию мастер-планов, необходимых для принятия решения о комплексном развитии трех крупных территорий Воронежа, отрабатывают участники курируемой региональным департаментом архитектуры и градостроительства мастерской: ООО «Жилпроект», архитектурное бюро «22studio» в консорциуме с Zanovo studio и ООО ПК «Архипро». Итоги будут подведены 22 декабря. Разработчикам предстоит определить ориентировочные технико-экономические показатели планируемой застройки так называемых депрессивных кварталов и предложить объемно-планировочные решения. Важной задачей является расчет потребности территорий в социальной инфраструктуре. Архитекторы могут уточнить границы КРТ с перечнем планируемых к установлению видов разрешенного использования участков и параметров строительства.

Три пилотных территории, по словам главы департамента архитектуры и градостроительства Андрея Еренкова, выбраны из предоставленных мэрией десяти площадок. Они «наиболее релевантны» для того, чтобы отработать алгоритм разработки и состав мастер-плана, который власти будут ожидать от застройщика. Этими площадками стали в основном старые жилые кварталы, прилегающие к улицам Транспортной — 45-й Стрелковой Дивизии — переулку Здоровья общей площадью 14,8 га; кварталы по улицам 9 Января и Машиностроителей общей площадью 31,92 га. Самой же крупной (порядка 60 га) оказалась территория на левом берегу города, включающая кварталы по улицам Ростовской — Менделеева.

Первая площадка, у транспортного кольца по улице 45-й Стрелковой Дивизии (14,8 га), включающая так называемый «квартал мойщиков», небольшая, но, по оценке Андрея Еренкова, самая сложная в градостроительном отношении. Она находится ближе всего к центру Воронежа. Генеральным планом города здесь предусмотрено строительство участка дороги от улицы Бурденко до улицы Текстильщиков с реконструкцией улицы Бурденко. Сама площадка включает три несмежные зоны КРТ. Это кварталы, ограниченные улицами Транспортной — 45-й Стрелковой Дивизии — переулком Здоровья (6,55 га); Транспортной — Бурденко — Рабочим проспектом (3,97 га); 45-й Стрелковой Дивизии — Транспортной — переулком Здоровья (4,28 га), одна из них граничит с инфекционным корпусом областной детской клинической больницы № 2. Стометровый санитарный разрыв от учреждения значительно сокращает территорию, где могли бы появиться жилые здания, соцобъекты или рекреация. Все это существенно «отягчает» поиск экономически целесообразного и эстетически убедительного планировочного решения, считают архитекторы.

Остальные две площадки значительно объемнее и по площади ассоциируются с микрорайонами. Наиболее крупная (60 га) вторая представляет собой единую территорию, предназначенную под КРТ. Это жилые кварталы, прилегающие к улицам Ростовской — Менделеева. Третья объединяет несколько площадок КРТ. Это кварталы вдоль улицы 9 Января; 9,01 га в границах улиц 9 Января — Семилукской — Краснодонской — Малаховского; 6,23 га, ограниченные улицами 9 Января — Бородина — Семилукской — Краснодонской; 4,64 га, прилегающие к улице 9 Января, а также 12,04 га, ограниченные улицами 9 Января — Торпедо — Гайдара — Жемчужной.

Учитывая существующую нагрузку на улично-дорожную сеть на улице 9 Января, архитекторам предстоит предусмотреть в том числе решение в проекте транспортных вопросов, рассказала заместитель руководителя департамента архитектуры и градостроительства Светлана Беляева. Она напомнила, что новый генплан Воронежа отражает намерения властей по строительству проездов по улице Краснодонской, а также предложение по формированию сети легкорельсового транспорта. Оно включает строительство линий с участками скоростного движения по улицам 9 Января и Защитников Родины.

Глава местной строительной ГК «Бик» Дмитрий Большаков называет «честным и открытым подходом» разработку документации теми, кто проводит торги. «Власть должна сама определить правила игры на той или иной площадке. Это правильно, когда девелопер “на берегу” понимает, что он может построить на участке», — пояснил господин Большаков. Он подтвердил, что предложения местных застройщиков по развитию территорий отправлялись архитекторам для ознакомления.

Председатель комитета по имущественным и земельным отношениям Воронежской облдумы Михаил Гусев считает КРТ «новым подходом к проектированию среды не только в столице региона, но и в других городах субъекта. «Это не просто архитектура, но и земли, коммунальные сети, дорожная инфраструктура, соцобъекты, общественные пространства. Депутатскому корпусу пока недостаточно информации о том, как исполнительные органы власти собираются работать с КРТ»,- заметил парламентарий. Его коллега, председатель комитета по ЖКХ, энергетике и тарифам Евгений Китаев предположил, что за развитие КРТ в Воронеже могло бы отвечать специальное предприятие: «Вопрос настолько масштабный, что создание под него, к примеру, отдельного ГУП было бы вполне логичным».

Глава регионального союза строителей Владимир Астанин напомнил о несовершенстве законодательства о КРТ. «Могут возникнуть проблемы реализации, так как разработчики законодательства не учитывали опыт работы девелоперов в рамках развития застроенных территорий. Очевидно, перед архитекторами стоит задача выйти на “пилотники”, это позволит привести в рабочее состояние нормативную документацию»,— считает господин Астанин. По его мнению, мастер-планы больше связаны с архитекторами, чем с застройщиками. «Вещь для нас это тоже новая. Мастер-план — градостроительное обоснование. Если его правильно упаковать, он нужен всем. Но обсуждение нужно на коллегиальном и, самое главное, на компетентном уровне, например, во главе с мэром. Комплексная застройка — это всегда масштаб»,— резюмировал Владимир Астанин.

Ирина Лобанова, Андрей Цветков