Предприниматель Степан Цепалкин купил дом для перепродажи

Расселенный дом на улице Полтавской, 10, приобрел предприниматель Степан Цепалкин. По его словам, он намерен осуществить ремонт здания без изменения его функции, а затем перепродать. Эксперты отмечают, что, несмотря на расположение объекта в центральной локации, сделать из него жилье премиального класса вряд ли удастся из-за невозможности оборудовать подземный паркинг. Инвестиции в ремонт дома обойдутся от 80 до 350 млн рублей.

Фонд имущества Санкт-Петербурга реализовал на торгах квартиры и нежилые помещения в расселенном здании на Полтавской улице, 10. Аукцион за 36 жилых и нежилых помещений общей площадью 2645 кв. м собрал шесть участников. Победитель Степан Цепалкин выиграл торги за 126,5 млн рублей при стартовой цене 119,3 млн рублей.

Здание на улице Полтавской, 10, построено в 1847 году. Согласно данным ГУИОН, последний капитальный ремонт проводился на объекте в 1955 году. Признанный аварийным и подлежащим реконструкции, дом давно расселен и в последние годы не эксплуатировался. Торги объявляли несколько раз, но продажа состоялась только сейчас. Покупатель Степан Цепалкин, совладелец ООО «ПСГ "Металлстройпроект"» (занимается строительством и реконструкцией зданий в Петербурге), рассказал “Ъ”, что собирается за полтора года отремонтировать и перепродать здание без изменения его функционального назначения. Сам инвестор в обозначенных сроках готовности объекта к реализации не сомневается. «Дом на Боровой, 34/24, где площадь больше в 2,5 раза, отремонтировали меньше, чем за год»,— делится господин Цепалкин. Упоминаемый дом был продан на торгах Фонда имущества в октябре 2020 года.

Ранее господин Цепалкин также покупал на торгах стопроцентный пакет акций АО «Научно-исследовательский институт "Тест"», которому принадлежит офисное здание площадью 4,2 тыс. кв. м на Лиговском проспекте, 56. Сейчас господин Цепалкин также является гендиректором НИИ «Тест».

Эксперты разошлись во мнениях о перспективах класса будущего жилья. «Стоимость квадратного метра сейчас сложно спрогнозировать,— поясняет Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management,— поскольку сроки вывода объекта на рынок предположительны, а цены быстро меняются». Она полагает, что после капитального ремонта дом можно продать как жилой объект бизнес- или премиум-класса. По данным эксперта, на конец третьего квартала 2021 года средняя цена квадратного метра в бизнес-классе зафиксирована на уровне 250 тыс. рублей, а в элитном сегменте — 360 тыс. рублей. В любом случае, спрос будет как на жилые, так и на коммерческие помещения объекта, уверена эксперт.

Иной точки зрения придерживается Виталий Коробов, генеральный директор Element Development. «Реконструкция старого фонда — перспективная и интересная тема для девелопмента. Но есть много "но". Во-первых, тяжело оценить затраты на реновацию здания. Непонятно его состояние, неясны требования КГИОП. Это может быть как 30 тыс. рублей за метр улучшений, так и 130 тыс. Во-вторых, сложности с паркингом и парковочными местами. Без них дом не будет ни бизнес-классом, ни тем более элитным. Собственно, по этим причинам реконструкция не получила пока достаточного развития в Петербурге. И девелоперы предпочитают строить с нуля»,— рассуждает господин Коробов.

С ним солидарен вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский. По его мнению, в реконструкцию потребуется вложить от 60 тыс. рублей за квадратный метр. «А если в планах стоит размещение жилья классом выше, чем апартаменты, то инвестиции составят более 100 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорит эксперт. Надо учитывать, добавляет он, что подобные здания зачастую таят технические сюрпризы, которые могут выявиться уже на стадии реализации — при углубленном обследовании конструкций. В этом случае размер вложений может существенно вырасти.

Александра Тен