Операторы

Примеры привлечения международных операторов к управлению апарт-отелями в нашей стране пока что единичны. Однако эксперты уверены, что эта тенденция будет развиваться и дальше, преимущественно за счет Санкт-Петербурга. Вместе с тем работать с мировыми брендами может позволить себе далеко не каждый девелопер, поскольку это требует более серьезных вложений в строительство и оснащение.

Для усиления позиций апарт-отеля на рынке многие девелоперы рассматривают возможность привлечения международного гостиничного оператора с сильным брендом. «В первую очередь их интересуют города с большой емкостью рынка: Петербург, Сочи, Москва. Для рынка апарт-отелей это хороший знак, это говорит о его устойчивом развитии»,— считает Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК «ПСК»). Так, в Северной столице в перспективе четырех лет апарт-отели под управлением Accor Hotels станут частью проектов Valo и Salut, Wyndham Hotels&Resorts откроет кондо-отель в комплексе Coasis Vertical, а Best Western включит в свою глобальную «семью» апарт-отель Zoom Apart.

Эффект синергии

Примеры привлечения международных операторов — нерезидентов рынка к управлению апарт-отелями в России есть, однако пока такую практику сложно назвать распространенной. Основной бизнес международных гостиничных сетей заключается в продаже франшиз, уточняет Николай Пана, директор по развитию сети апарт-отелей Vertical. По мнению большинства собеседников BG, привлечение международной компании является конкурентным преимуществом и дает ряд гарантированных преференций. «Во-первых, при участии международного оператора создается продукт более высокого класса. В этом случае девелопер может быть уверен в заполняемости апартаментов, а также в высоком уровне качества и сервиса на долгосрочную перспективу. Во-вторых, у крупных сетей — огромный опыт в привлечении клиентов, в управлении и маркетинге, они умеют выдерживать средний тариф выше среднерыночного. У них хорошо налажена система бронирования, эффективно работает система лояльности. И наконец, мировой бренд — это аргумент в пользу выбора объекта, что в условиях высокой конкуренции, безусловно, важный фактор»,— отмечает Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей Valo. В свою очередь, апарт-отель должен располагаться в так называемой гостиничной локации — там, где спрос на краткосрочную аренду будет высок, уверена госпожа Панова.

По словам Елизаветы Конвей, наличие в проекте международного гостиничного оператора внушает покупателю доверие и при этом делает апартаменты особенно привлекательными для людей, часто путешествующих по всему миру. «К тому же бренд помогает повысить статус объекта, а также иногда дает ценовую надбавку, которая может достигать 30% по сравнению с апартаментами аналогичного качества, но без известного бренда. Однако этот показатель сильно варьируется в зависимости от местоположения объекта»,— замечает она. Кроме того, бренд дает возможность продавать проекты по более высокой цене за кв. м и в более активном темпе, нежели «noname-гостиницы»,— добавляет господин Пана.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, объясняет, что для собственника апартаментов это прозрачный и понятный канал продаж: нет необходимости заниматься самостоятельным привлечением клиента. «Для управляющей компании интерес заключается в расширении линейки, для потребителя — возможность ориентироваться на предпочтительный бренд в рамках одной локации»,— уточняет он.

При этом, по словам Ильи Шуравина, управляющего партнера Rusland SP, сейчас лишь ряд международных операторов работают в России с апарт-отелями со множеством собственников. «Причина — особенности российского законодательства, которые позволяют собственникам сменить управляющую компанию. Поэтому в данном случае самое простое решение для девелопера — привлечь международный бренд к управлению, но оставить часть номерного фонда у себя в собственности»,— говорит он.

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов объясняет единичные примеры привлечения международных операторов к управлению апарт-отелями тем, что иностранные бренды, как правило, специализируются на гостиничном управлении по мировым стандартам и не знают до конца специфику рынка сервисных апартаментов, особенно в России.

Из минусов привлечения международных операторов к управлению участники рынка выделяют тот факт, что у международных брендов часто очень высокие запросы к качеству проектов, а также к качеству будущей инфраструктуры проекта, что может повысить девелоперу затраты на реализацию.

Цена вопроса

По мнению участников рынка, привлечение международного оператора может позволить себе далеко не каждый девелопер: этот шаг накладывает обязательства многолетнего партнерства и требует серьезных вложений. «Себестоимость строительства и оснащения вырастает на 10–25%. Объект строится под контролем и по стандартам партнера, в соответствии с требованиями гостиничной индустрии. Каждый этап требует согласования: от выбора локации и определения классности объекта до архитектуры, дизайна внутренних пространств, инженерного наполнения и оборудования номеров. И только после окончания строительства заключается договор управления»,— говорит госпожа Сторожева.

Что касается обслуживания, то такое сотрудничество, наоборот, может оптимизировать затраты собственников. «Некоторые международные бренды имеют собственные разработки и решения, которые позволяют сократить расходы на многие бизнес-процессы»,— отмечает господин Агапов. Поскольку международный бренд — это гарант качества и высокого уровня сервиса, то стоимость проживания в таких проектах в среднем на 15% выше, чем в независимых гостиницах, добавляет Николай Пана.

«Разумеется, юниты в сервисных апарт-отелях с международным оператором стоят дороже, иногда в разы. И, безусловно, видя те сверхприбыли, которые зарабатываются на его имени, бренд хочет участвовать в результатах финансового успеха и предусматривает для себя в контракте процент с продаж. Обычно бренд получает от 4% до 5%, российские операторы берут чуть меньше»,— говорит господин Шуравин.

Сохраняющиеся тенденции

Эксперты подчеркивают, что российский рынок развивается по общемировым правилам, где больше половины апарт-отелей находятся в управлении крупных гостиничных сетей. Тенденция привлечения в проекты международных операторов однозначно будет сохраняться, в том числе за счет Санкт-Петербурга, уверены собеседники BG. «Возможно, в будущем те международные операторы, которые имеют прямой запрет на работу с сервисными апартаментами со множеством собственников, получат наконец это право и начнут развиваться»,— полагает Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP.

По мнению Николая Паны, дальнейшее развитие тенденции будет зависеть от глобальных стратегий самих международных брендов. «Некоторые регионы и города, можно сказать, уже "перегреты" новыми гостиничными проектами, а где-то, напротив, данная отрасль только получает свое развитие»,— добавляет он. Эксперт считает, что бренд «семь раз отмерит» перед тем, как предложить ту или иную торговую марку на проект — это денежные и репутационные риски для операторов. «Поэтому стоит говорить об умеренном развитии данного направления»,— констатирует господин Пана.

Кроме того, в качестве одной из тенденций эксперты выделяют появление на рынке так называемых «брендированных резиденций» — апартаментов под брендом мировых гостиничных операторов и некоторых негостиничных брендов (к примеру, дом моды). «Эти проекты встречаются именно в элитном сегменте — с яркими видовыми характеристиками, в эксклюзивных локациях — центральных районах или рекреационных зонах. Приобретаются конечными пользователями, но также могут предлагаться в аренду»,— поясняет Елизавета Конвей.

Марина Ковалева