Число новых объектов растет перед спадом

В отличие от первого года пандемии, когда строительство торговой недвижимости откладывалось и отменялось, в 2021 году на рынок выйдет рекордное за последнее время число таких объектов. В России появится дополнительно более 700 тыс. кв. м торговых площадей. Некоторые эксперты ждут пятилетнего рекорда вводов, более двух третей которых приходится на регионы. Однако уже в 2022 году на рынке ожидают очередного спада: растущие издержки и принятый 16 декабря в первом чтении законопроект о QR-кодах в общественных местах заставляют девелоперов отказываться от новых крупных объектов.

По итогам 2021 года в РФ будет сдано в эксплуатацию 672 тыс. кв. м новых торговых площадей, это больше на 37% год к году и на 9%, чем в докризисном 2019 году, говорится в отчете «Магазина магазинов».

Там отмечают, что текущий ввод новых площадей стал максимальным с 2017 года.

В компании допускают, что итоговая цифра ввода может вырасти до 779,5 тыс. кв. м за счет сдачи еще одного объекта в Перми и двух в Москве.

Похожие цифры приводит Cushman & Wakefield: в России будут сданы около 700 тыс. кв. м, что на 57% выше значения за 2020 год и на 19% — за 2019 год. Аналитики связывают рост с переносом ввода проектов с прошлого года. В CBRE ожидают, что ввод достигнет пятилетнего рекорда — 843 тыс. кв. м. По оценкам «Магазина магазинов», 68% новых открытий в этом году пришлось на регионы. В 2020 году показатель составлял 50%, в 2019 году — 67%. Но доля столицы также остается высокой: здесь все еще много объектов в высокой стадии готовности, уточняет директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.

Но в 2022 году будут сданы только 350 тыс. кв. м торговых площадей, из которых 120 тыс. кв. м в Москве, подчеркивает аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.

Руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов» Андрей Сурков тоже ждет, что из заявленных на 2022 год 616 тыс. кв. м появится лишь часть.

Девелоперы снижают активность из-за уменьшения спроса на аренду торговых площадей, удорожания стройматериалов и кредитных средств, поясняет директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Еще одним негативным фактором партнер Colliers Анна Никандрова называет законопроект о QR-кодах в общественных местах (16 декабря Госдума со скандалом приняла его в первом чтении), который может привести к заморозке строек на ранних стадиях. Просчитать экономику торгцентров все сложнее, подтверждает управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов: «Высокие издержки при строительстве нужно закладывать в арендные ставки, но к их росту рынок не готов».

Андрей Сурков полагает, что многие крупные собственники сделают ставку на реконцепцию и редевелопмент существующих объектов: с каждым годом требующих обновления проектов становится больше.

До 30% качественных московских торгцентров в ближайшие годы будут нуждаться в реконцепции, в регионах — до 40–50%, подтверждает Евгения Хакбердиева. Цикл жизни объектов торговой недвижимости, по ее словам, сократился до 10–15 лет. Полина Жилкина называет массовую реконцепцию рыночным трендом, отмечая, что нередко низкодоходные торговые площади замещаются офисными, социальными помещениями или складами. Но далеко не всегда речь идет об отказе от торговли. «"Калейдоскоп" в Новосибирске перепрофилировали из мебельного в классический торгцентр»,— отмечает руководитель направления аренды торговых центров CBRE Надежда Цветкова.

Кроме того, по словам господина Суркова, на рынке высокая активность девелоперов жилья, строящих в своих ЖК небольшие торговые объекты. На рынке растет число торговых площадей, построенных девелоперами жилой недвижимости в составе собственных кварталов: такие проекты есть, например, у ГК ПИК и «Самолет», соглашается Евгения Сафонова. На этом фоне перспективы возобновления активности по вводу торговой недвижимости на московском рынке пока выглядят более оптимистично. Помимо этого, по словам Евгении Хакбердиевой, появление новых площадей происходит за счет развития транспортной инфраструктуры: вблизи ТПУ, МЦД, новых станций метро обычно предусмотрены торговые зоны.

Александра Мерцалова