Гендиректор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев о новых проектах на Урале и строительстве на юге России

Компания «Синара-Девелопмент» ведет строительство объектов Универсиады и приступает к строительству жилого микрорайона Новокольцовский. О том, как рост цен на стройматериалы отразился на возведении объектов, почему повышение стоимости квадратного метра далеко не всегда выгодно строителям и зачем компания выходит на рынок юга России, в интервью “Ъ-Урал” рассказал генеральный директор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев.

—Какие события в уходящем году сильнее всего повлияли на строительную индустрию?

— В этом году на рынок сильное влияние оказали скачки цен на стройматериалы и последовавшее за этим повышение цены на квадратный метр жилья. Многие почему-то считают, рост квадратного метра — это радостное событие для девелоперов, но на самом деле это палка о двух концах. Такие периоды турбулентности в среднесрочной перспективе ничего хорошего девелоперу не несут: сегодня есть какой-то плюс, а завтра будет провал, так что мы как раз не заинтересованы в плавающих то вверх, то вниз ценах.

Аналитики говорят, что интерес покупателей к новому жилью, уже начинает спадать и все, кто хотел купить, — уже купили. Как это может сказаться на вводе жилья в перспективе в ближайшие годы?

— На рынке еще есть неудовлетворенный спрос, а если есть спрос, значит, есть предложение, на уровне спроса и предложения мы более-менее балансируем и рынок нас всех рассудит.

Но есть еще макроэкономический срез. Глобально — если доходы населения не растут, то вся эта история с повышенным спросом ситуационная. Я бы не делал никаких прогнозов и поспешных выводов, но в долгосрочной перспективе за скачком вверх, всегда следует скачок вниз.

—Другими словами, чтобы поддержать спрос, должны появиться новые госпрограммы наподобие льготной ипотеки?

— Самая правильная поддержка спроса — рост благосостояния населения. Но если спрос падает, то да, тогда нужны такие истории, как льготная ипотека.

— Из-за пандемии и роста цен на стройматериалы вам пришлось пересматривать концепцию каких-либо проектов?

— Проект корректируется с момента идеи и до момента сдачи объекта в эксплуатацию, но сказать, что пандемия как-то существенно повлияла на этот процесс нельзя. Наоборот, было небольшое удивление, что покупатели возвращаются к классическим планировкам.

Мода на малогабаритное жилье отошла, клиенты начали возвращаться к традиционным форматам.

Много внимания сейчас уделяется местам общего пользования: коворкинги, детские зоны, обустройство прилегающей территории — покупатели стали на это обращать внимание. Это и так было трендом, но сейчас на это делается особый акцент.

—Как обстоят дела со строительством объектов Деревни Универсиады?

— По-разному, в зависимости от конкретного объекта. Одни объекты уже в чистовой отделке, оснащены мебелью, там частично организованы шоу-румы,— например, общежития. Хотя и общежития тоже в разной степени готовности, их пять комплексов: мы ведем работу последовательно. Другие объекты сейчас оснащаются технологическим оборудованием — это дворец водных видов спорта и общественно-деловой центр. Часть объектов, например, тренировочное поле с легкоатлетическими дорожками, еще находятся в нулевом цикле, что тоже объяснимо — нет никакой необходимости делать финишное покрытие за два года до начала Универсиады.

Конечно, не все было просто, и будет непросто, и дело не только в турбулентности цен на рынке строительных материалов. Главное, что сегодня на всех площадках сформированы команды единомышленников, которые понимают значимость и ответственно подходят к своей работе.

— Недавно региональное правительство разрешило пересматривать стоимость госконтрактов из-за роста цен на стройматериалы. Это применимо к объектам Универсиады?

— Это касается контрактов с государственным участием, у нас объекты Универсиады пока строятся по методу замещения, поэтому юридически у нас для строительства объектов используются деньги региона. И это постановление к нам напрямую неприменимо. Но на сегодняшний день мы строим ровно в той цене, которая у нас первоначально вышла из государственной экспертизы, портфель контрактов не пересматривался. В свое время было принято непростое решение: опережающими темпами была авансирована стоимость поставки металла. Использовались наши средства — это более 1 млрд руб., и средства наших партнеров-подрядчиков. Благодаря этому нам удалось снять риск роста цен на металл на 95%. Между тем цены на металл за этот период значительно выросли. Конечно, приходится докупать какие-то недостающие компоненты по новым ценам, но это уже незначительные закупки. Если бы не было такой мощной команды в плане трудовых и финансовых ресурсов, наверное, сейчас бы у нас были проблемы из-за роста стоимости материалов.

— Началось ли строительство жилья в районе Новокольцовский, куда летом приезжал министр строительства? Какой общий объем инвестиций вы закладываете?

— В декабре мы получили разрешение на строительство и приступаем к строительно-монтажным работам, до конца года мы уже начнем строить и откроем продажи. На сегодняшний день в этот кластер вложено порядка 80 млрд руб.

К 2023 году, по нашим прогнозам, будет вложено порядка 120 млрд руб. — это я говорю уже и про завершенные объекты Деревни Универсиады.

Планируется реконструкция фасадов международного выставочного центра, если успеют — гостиница, наверняка приступят к строительству кампуса, и в 2023 году мы планируем уже сдавать жилье первым жильцам в Новокольцовском. 120 млрд руб. — минимальный санитарный порог к 2023 году, дальше — больше. Сейчас уже можно сказать, что Новокольцовский развивается как проект комплексного освоения территории (КРТ) в Екатеринбурге.

—В этом году очень много обсуждали КРТ. Планируете ли вы работать по этой программе и участвовать в торгах?

— Без комплексного развития территории ни один город-миллионник не может обойтись, застроенные территории должны развиваться. Мы до этого участвовали в рамках программы развития застроенных территорий (РЗТ), они во многом схожи. Реновация существующих территорий — промышленных, жилищной застройки, аварийного жилья — должна приветствоваться. Достаточно ли инструментария на сегодня, который бы позволял очень быстро развивать эту тему? Практика покажет, но, на мой взгляд, нет. Будем ли мы в этом участвовать — конечно, будем. По-крупному, мы уже в этом участвуем — с проектом под условным названием «Товарный двор» — это ведь тоже реновация территории РЖД.

— Если говорить про «Товарный двор», то проект удивил суммой, заплаченной на торгах. Начальная цена составляла 2,3 млрд руб., вы выкупили бывший комплекс РЖД за 3,8 млрд руб. На какой стадии сейчас находится этот проект?

— Это ведь была не игра в казино, когда ставки делали в азарте. Под этими цифрами всегда имеется технико-экономическое обоснование и утвержденный порог стоимости, до которого доходит тот или иной участок.

Мы довольны покупкой. На сегодняшний день происходит конкурс по выбору планировочного решения, в нем участвуют четыре компании, две из которых местные, одна из Голландии. Между ними сейчас идет соперничество.

Мы серьезно к этому подошли, потому что местоположение обязывает — это гостевой маршрут и здесь нельзя ударить в грязь лицом. Поэтому мы не торопимся — тщательно относимся к разработке проекта планировки, архитектурной концепции, имплантации в сложившуюся ткань мегаполиса, транспортной доступности и так далее. Площадь территории 17 га и ее нельзя позиционировать как закрытую территорию точно, тем не менее, условия приватности тоже придется соблюдать для будущих потребителей. Могу сказать, что там будет построено жилье бизнес-класса, класса комфорт и комфорт-плюс. Проект планировки будет готов в этом году, в начале следующего мы его представим общественности. Мы его уже два раза сами смотрели — понятно, что проект такого масштаба вызывает много споров, дискуссий с точки зрения архитектуры. Работа каждого из участников более чем на 80% финализирована.

—Вы приобрели участок на юге России, в Геленджике. Что там планируете строить?

— Мы всегда говорили, что экспансия в другие города — это хорошо. Мы смотрели Анапу, Сочи, у нас есть офис в Москве, сейчас выбор пал на Геленджик. Там планируем строить жилье бизнес-класса, на второй линии, порядка 200 метров от моря. Почти самый центр города. Это не самый большой проект, но нам интересно попробовать себя еще в одном регионе. На строительную площадку мы выйдем примерно в конце 2022-го или в 2023 году.

— К строительству в курортном городе застройщиков подталкивает пандемия?

— Конечно. Посмотрите на динамику роста цены кв.м в Краснодарском крае и Сочи в частности. Геленджик сейчас догоняющий город, но рост стоимости наблюдается по всей России, а что касается Краснодарского края, то можно в два раза умножать. С точки зрения инвестиций — это очень привлекательный регион. В Краснодарском крае мы будем развиваться и дальше.

— Какие еще новые города вы рассматриваете?

— В Челябинске мы уже открыли свой офис для реализации девелоперского направления. Есть площадки, которые мы на сегодняшний день прорабатываем, есть территории, которые нам предложил посмотреть Челябинский трубопрокатный завод (ЧТПЗ, входит в состав ТМК) и сегодня по ним идет дискуссия.

— В Челябинске вы займетесь редевелопментом промышленных территорий, будете строить там жилье?

— Есть и такие, есть и реновация. В Волгограде, например, мы тоже заходили — не на самую инвестиционно-привлекательную территорию, а сегодня она очень даже привлекательная, если смотреть по тренду роста стоимости квадратного метра в 2021 году. Он еще не дорос до екатеринбургского ценника, но уже догоняет.

— Сейчас на общественных обсуждениях находится ваш проект по строительству гериатрического центра. Почему вы решили заняться этим проектом?

— «Синара Девелопмент» владеет земельным участком 19 га в районе Чусовского тракта. Именно там предполагается разместить гериатрический центр. Гериатрия сейчас активно развивается, и наша задача создать такой центр, где можно будет оказывать самые передовые услуги в этом направлении. Это не только профессиональный уход под наблюдением врачей, но и профилактика, и реабилитация. Концепция учитывает зарубежный опыт, так что это новаторская история для Урала. Развитием центра занимается Группа Синара, а «Синара Девелопмент» выступает как девелопер — мы отвечаем за выдачу исходно-разрешительной документации, наверное, будем осуществлять проектирование и возглавим стройку. Площадь центра составит порядка 10 тыс. кв.м на территории 3 га, где разместятся трекинговые дорожки, лаунж-зоны, пруд и другие объекты. Строительство мы планируем начать в 2022 году.

—Центр занимает только 3 га из 19-ти, как планируете осваивать оставшуюся территорию?

— В свое время этот участок мы брали под малоэтажное строительство, но мы пообсуждали эту застройку на уровне концепций, экономических показателей и так далее. Что там будет по итогу — пока сложно сказать.

— Ранее заявлялось, что компания намерена участвовать в конкурсе на строительство нового зала филармонии, не отказались ли вы от этих планов?

— Нет, это объект нашего профиля. Это визитная карточка, объект крайне интересен — только одно имя архитектурного бюро чего стоит (проект разрабатывало бюро Zaha Hadid Architects). Нам было бы крайне интересно участвовать в проекте в качестве девелоперов, подрядчика.

—Был проект по строительству большого зоопарка в Новокольцовском, но из-за Универсиады его отложили. Когда к нему планируете вернуться?

— Земля под зоопарк зарезервирована, все зависит от дальнейшей эксплуатации будущего объекта. Если эта локация до сих пор интересна — мы готовы вернуться к этой дискуссии в любой момент.

Но должен быть запрос со стороны инвестора, будущего собственника зоопарка. В предпроектные работы были вложены десятки миллионов и проект был доведен до определенного этапа, при наличии соответствующего запроса к нему можно вернуться хоть сегодня.

Мария Игнатова, Ирина Пичурина