Коммерческая недвижимость

По итогам 2021 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейл в Петербурге насчитывал 531,6 тыс. кв. м. В среднем по городу доля вакантных площадей составила 9,1%, сократившись на 3 п. п. за год, однако еще не достигла допандемийных значений в 7–8%.

Аналитики Knight Frank St. Petersburg подготовили предварительные итоги 2021 года по рынку стрит-ритейла. Годовые показатели позволяют утверждать, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился. Этому поспособствовало увеличение туристического потока, особенно в летний сезон, как следствие — вырос спрос на помещения в формате торговых коридоров. Объем свободного предложения за 2021 год снизился на 24% (до 48,5 тыс. кв. м). Наибольшее снижение вакансии отмечено на второстепенных торговых коридорах центральных районов — на 3,4 п. п. (среди них улица Некрасова, Средний проспект В.О., Московский и Литейный проспекты).

Структура профилей арендаторов осталась неизменной (общественное питание — 32%, продукты — 11%, одежда — 10%), при этом объем площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 6 и 4,9% соответственно по сравнению с итогами 2020 года. В свою очередь, продуктовый ритейл, активно развивавшийся в 2019–2020 годах, вследствие выхода новых игроков на рынок Петербурга и увеличения присутствия существующих операторов в 2021 году изменил стратегию стремительного роста. Было отмечено лишь точечное открытие новых супермаркетов либо оптимизация локаций и занимаемых площадей.

В целом за 2021 год было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов: 37 и 35% соответственно.

В секторе общественного питания количество открытий ресторанов за 2021 год составило 269 заведений, это сопоставимо с показателями 2020 года (277), однако на 15% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Количество закрытых кафе и ресторанов — 205, что почти в два раза меньше, чем в 2020-м (387), и на 28% меньше, чем в 2019-м (287). В среднем по исследуемым торговым коридорам ротация составила 9%, что на 5,6 п. п. меньше итогов 2020 года.

Не замечать пандемию

Аналитики JLL при этом отмечают: с каждой новой волной пандемии она оказывает все менее заметное влияние на рынок недвижимости в целом и на сегмент стрит-ритейла в частности. Рестораторы адаптировались к условиям вводимых ограничений, организовали доставку и работу навынос, а летний сезон даже без иностранных туристов был достаточно успешен благодаря российским путешественникам и хорошей погоде.

На Рубинштейна, главной ресторанной улице города, сразу два рекорда. По данным JLL, доля кафе и ресторанов в структуре арендаторов достигла максимального за всю историю значения — 75% помещений. В течение года там открылись, в том числе, «Гучи», Flor, White Point. При этом годовой уровень ротации минимален — 7%, тогда как в предыдущие годы он находился в диапазоне от 14 до 26%. Небольшой выбор пустующих помещений и высокие арендные ставки сдерживают приход новых ресторанов в эту локацию.

С начала пандемии эксперты JLL наблюдают усиление специализации fashion-коридоров города — Большого проспекта П.С., Большой Конюшенной улицы и Старо-Невского проспекта. Здесь не такой большой наплыв туристов, покупатели приезжают целенаправленно для шопинга. Доля магазинов одежды и аксессуаров на fashion-улицах города за два года выросла на 4 п. п.: с 27% в конце 2019 года до 31% в нынешнем декабре.

Наблюдается высокая активность спроса со стороны известных брендов по поиску новых помещений. В 2021 году на Большой Конюшенной открылись магазины 12 storeez, Millz Karta, Ameli Furs, All We Need, на Старо-Невском — Philipp Plein, Montblanc, Tag Heuer. Также событием для рынка Петербурга должно стать открытие первого бутика Hermes в городе на Невском проспекте, 153.

«Третий год подряд мы наблюдаем сокращение банками своего присутствия в офлайне в формате стрит-ритейла. Цифровизация жизни коснулась и банковской сферы. Сейчас банк в сознании людей — это прежде всего приложение в телефоне, а не отделение с очередями. В конце 2019 года на основных торговых улицах города было представлено 115 отделений банков, в конце 2020 года — 103, а сейчас только 96,— комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.— В будущем году мы ожидаем продолжения этой тенденции».

Ставки растут

Снижение вакансии, активный спрос на помещения со стороны клиентов стимулируют постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. В целом по рынку наблюдается положительная динамика изменения арендных ставок. Основное увеличение от 7 до 10% пришлось на середину 2021 года, во второй половине года лишь некоторые собственники скорректировали ставки в сторону увеличения в диапазоне от 2 до 5%.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «По нашим прогнозам в 2022 году рынок стрит-ритейла, вероятнее всего, сможет достигнуть допандемийных показателей. Ожидается увеличение интереса к рынку Санкт-Петербурга со стороны региональных операторов. Что касается вакансии, то наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей. В случае сохранения части ограничительных мер или введения новых в отношении общепита многие из участников рынка будут к ним готовы, так как уже адаптировались к современным условиям ведения бизнеса».

Максим Сухарников