Спрос на коммерческую недвижимость растет

Пандемия постепенно становится менее значимым фактором для рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Новая волна заболеваемости пока не приводит к снижению интереса бизнеса к офисным и торговым объектам, а консультанты прогнозируют постепенное снижение вакантности. В сегменте торгцентров и на улицах, где доля пустующих помещений высока, потенциальные арендаторы выставляют собственникам больше условий. На рынке качественных офисных площадей, напротив, сохраняется нехватка предложения при высоком спросе.

Вакантность помещений стрит-ритейла в Москве к середине года может сократиться с текущих 14,9% до 12–13% при отсутствии новых жестких ограничений. Такой прогноз формируют аналитики JLL и добавляют, что негативный сценарий предполагает сохранение доли пустующих площадей в первые шесть месяцев года на нынешнем уровне. Хотя руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве Юлия Назарова предупреждает, что спрос на помещения со стороны ритейлеров все еще носит точечный характер. На этом фоне собственники на востребованных улицах, например на Кузнецком Мосту, Петровке, Большой Никитской и в районе Патриарших прудов, мало идут навстречу арендаторам. А вот на Тверской и 1-й Тверской-Ямской улицах, где вакантность растет, в основном готовы к обсуждению коммерческих условий.

В Санкт-Петербурге консультанты также осторожно отмечают позитивную динамику. Директор департамента исследования рынка компании Maris Алена Волобуева указывает на увеличение трафика в помещениях стрит-ритейла в январе. Его обеспечили как рост внутреннего турпотока на минувшие праздники, так и большое число горожан, решивших провести новогодние каникулы дома. Спрос на помещения со стороны арендаторов и ставки, по ее словам, остаются стабильными. «Если в регионе не будут вводиться жесткие антиковидные ограничения, существенных скидок на рынке не будет»,— констатирует госпожа Волобуева. Одновременно эксперт не исключает, что вакантность в сегменте стрит-ритейла Санкт-Петербурга в первом квартале покажет небольшой рост, но из-за традиционной сезонности спроса.

Активность арендаторов

Показатели торгцентров в первой декаде января как в Москве, так и в Санкт-Петербурге оказались лучше первоначальных прогнозов ритейлеров и операторов торгцентров. Отсутствие жестких ограничений способствует постепенному, но пока неполному восстановления трафика относительно докризисного периода, свидетельствуют обнародованные ранее данные компании Focus. На этом фоне партнер Cushman & Wakefield Ольга Антонова называет активным текущий спрос на помещения в торгцентрах. Особенно активно арендаторы, по ее словам, обращают внимание на районные объекты и многофункциональные центры. Вакантность в Москве на этом фоне, по прогнозам эксперта, может сократиться с текущих 10,5–11,0% до 9,0–9,5% к середине года.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина не исключает, что негативный эффект на рынок может оказать новая волна роста заболеваемости COVID-19: пока рост вакантности не наблюдается, но в перспективе часть арендаторов может занять выжидательную позицию.

Одновременно в условиях большого объема свободных площадей, по словам эксперта, ритейлеры предъявляют к ним дополнительные требования, концентрируясь на помещениях на первом этаже, недалеко от входа, с готовым ремонтом.

Хотя руководитель отдела аренды торговых помещений JLL Резеда Садритдинова уверена, что рынок уже меньше реагирует на перспективу новых ограничений. «Предыдущие периоды показали, что самый эффективный подход для всех сторон — анализировать ситуацию по факту введения каких-либо мер, стороны рассматривают каждый случай индивидуально и находят компромисс»,— говорит она.

Возврат в офисы

Спрос на офисном рынке Москвы сохраняется. Объем сделок по итогам первого квартала, по прогнозам старшего директора отдела офисной недвижимости CBRE Елены Денисовой, составит 250–300 тыс. кв. м. «Бизнес научился жить в условиях пандемии, а роль офиса приобрела еще большее значение вместо отказа от него, живое общение и создание инновационной среды невозможно полностью воссоздать в онлайне»,— рассуждает она. Эксперт добавляет, что многие компании вернули к работе из офиса большую часть сотрудников еще в прошлом году. Замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers Олеся Малахова добавляет, что реагировать на сокращение вакантности офисный рынок начал еще в конце прошлого года, но пока к массовому росту ставок это не привело: их уровень подняли только несколько крупных собственников. «Скорее отмечается практически полное отсутствие гибкости арендодателя в переговорах»,— говорит она.

Заместитель гендиректора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин оценивает текущий уровень вакантности на офисном рынке Санкт-Петербурга в 6,5%, указывая, что показатель снижается. Средние ставки, по его словам, сейчас составляют 2,25 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц для офисов класса А, 1,45 тыс. руб.— класса В. Алена Волобуева рассчитывает, что в первом полугодии эти показатели будут расти. Но в дальнейшем давление на средние ставки может немного ослабнуть за счет большого ожидаемого объема ввода площадей: анонсировано появление более 200 тыс. кв. м новых офисов.

Александра Мерцалова