Инвестиции в недвижимость бьют рекорды благодаря ценам на землю в Петербурге

По итогам 2021 года инвесторы вложили в российскую недвижимость $5,4 млрд, что стало рекордным показателем с 2013 года. В основном динамика связана с интересом к рынку жилья Санкт-Петербурга, где стоимость земли под застройку выросла на 60–70%. В 2022 году консультанты ждут снижения активности инвесторов из-за сокращения числа сделок с землей и разных ценовых ожиданий покупателей и продавцов коммерческих объектов.

Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России в 2021 году вырос на 30%, до $5,4 млрд, год к году. Такие цифры в своем исследовании приводит JLL. Как следует из данных компании, это максимум с 2013 года, когда в недвижимость в РФ было вложено $8 млрд. Похожие оценки приводят в CBRE, где подсчитали, что в 2021 году в российскую коммерческую недвижимость и площадки под строительство жилья инвесторы вложили $5,3 млрд.

Основной рост инвестиций в прошлом году обеспечил рынок Санкт-Петербурга. По данным JLL, объем сделок в городе увеличился в 2,6 раза, до $1,8 млрд.

В Москве приток инвестиций вырос на 8%, до $3,3 млрд, а объем вложенных средств в российские регионы сократился на 25%, примерно до $300 млн, год к году.

Как отмечает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев, увеличение притока инвестиций в Санкт-Петербург обусловлено ростом интереса к земле под жилые проекты. По его словам, раньше застройщики выкупали в основном небольшие участки, а в 2021 году сосредоточились на масштабных площадках. Кроме того, стоимость земли в Санкт-Петербурге за год выросла на 60–70%, что также повлияло на объем инвестиций, добавляет эксперт.

Наиболее интересным сегментом для вложений остаются площадки под жилую застройку, отмечает управляющий партнер Knight Frank & CIS Алексей Новиков.

По его подсчетам, в 2021 году 67,8% от объема сделок в России пришлось на покупку участков против 48,8% годом ранее. Как отмечает господин Новиков, это обусловлено высоким спросом на жилье в новостройках. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2021 года в РФ было зарегистрировано 708 тыс. договоров долевого участия, что на 24% больше, чем годом ранее. Строительство жилья — наиболее рентабельный бизнес на рынке, который показывает до 35% доходности и имеет высокую ликвидность, констатирует партнер ILM Андрей Лукашев. Для сравнения: при вложениях в офисы инвесторы зарабатывают в среднем до 11,5% годовых, в логистические комплексы — до 11,75%, в торговые объекты — до 12%, подсчитали в JLL.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости действительно стал ниже, подтверждает партнер Colliers Станислав Бибик. По подсчетам компании, без учета покупок земли девелоперами объем сделок на рынке снизился на 28% год к году, до $1,59 млрд. На это повлияли растущая стоимость заемного финансирования на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ и сохраняющееся влияние ограничений в связи с пандемией, говорит господин Бибик.

Особенно осторожны стали инвесторы в торговую недвижимость.

Доля вложений в торгцентры, которые в пандемию пострадали сильнее офисов или складов, побила новый антирекорд и сократилась до 5% в 2021 году, говорит старший директор отдела инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг «CBRE Россия» Ирина Ушакова. В 2019 году, по ее словам, на торгцентры приходилось 29% инвестиций. Хотя Станислав Бибик отмечает, что обороты качественных торгцентров в 2021 году превысили показатели 2019 года и ряд сделок с объектами находятся на заключительной стадии, поэтому уже в этом году вероятен разворот тренда.

Хотя, по прогнозам JLL, в целом в 2022 году приток инвестиций в недвижимость снизится до $4–4,5 млрд. По словам Ирины Ушаковой, стоит ждать сокращения активности девелоперов по скупке участков. А сделкам с офисами, торговыми и складскими объектами помешает неготовность собственников к дисконтам, которые ожидают покупатели, добавляет руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. По его словам, роста инвестиций в коммерческую недвижимость стоит ждать только к 2023 году.

Дарья Андрианова