Стоимость участков под размещение пересадочного узла вновь оценят эксперты

Арбитражный суд Пермского края начал новое рассмотрение заявления прокуратуры региона о признании ничтожной сделки по продаже имущественного комплекса так называемого Товарного двора. В 2018 году краевые власти приобрели у ОАО «РЖД» 18 объектов недвижимости за 798,7 млн руб., что позволило взять в аренду участки площадью 14 га. Прокуратура считает сделку ничтожной, а ее цену завышенной. По ходатайству «РЖД» суд назначил очередную экс­пертизу рыночной стоимости права аренды участков при условии их изъятия для государственных нужд.

В начале судебного заседания представитель прокуратуры Антон Мальцев заявил об уточнении исковых требований. Ранее надзорный орган требовал признать сделку ничтожной и применить последствия в виде двухсторонней реституции путем взыскания с ОАО «РЖД» в бюджет края 798,7 млн руб. и возвращения госкорпорации приобретенного регионом имущества. В новой редакции заявления прокуратура, помимо требования о признании ничтожности сделки, потребовала вернуть в бюджет только 400,059 млн руб. Как пояснил господин Мальцев, эта цифра сложилась из разницы между ценой сделки и стоимостью активов, в которую их оценили специалисты. Так, стоимость сооружений Товарного двора составляет 11,71 млн руб., а аренды земельных участков под ними — 387 млн руб. Прокурор отметил, что исковые требования были изменены, так как вернуть имущество «в натуре» край уже не может: сооружения демонтированы, а земельные участки переформированы в новые. Поэтому, в случае признания сделки недействительной, должна быть возмещена действительная цена подлежащего возврату имущества.

Договор между «РЖД» и краевым управлением автодорог и транспорта был заключен в 2018 году. Власти выкупили у железнодорожников 18 объектов недвижимости, после чего смогли получить право аренды на 14 га земли. Там планируется построить новый транспортно-пересадочный узел (ТПУ), деловой квартал «Пермь-Сити» и жилой комплекс.

Прокуратура посчитала, что власти должны были не выкупать недвижимость, а применить процедуру принудительного изъятия участков для государственных нужд. Сумму сделки надзорный орган считает завышенной. Арбитражный суд Пермского края и апелляция в удовлетворении требований отказали, но кассация вернула дело на новое рассмотрение.

Основным доказательством завышенной стоимости сделки прокуратура считает выводы оценщика Ольги Альмишевой, которая оценила в 387 млн руб. права аренды земельного участка на момент заключения сделки. Госпожа Альмишева проводила оценку, сравнивая с похожими земельными участками промышленного назначения. В свою очередь, в рамках сделки оценка проводилась на основании сравнения земельных участков Товарного двора с аналогичными, предназначенными для коммерческого использования.

Заместитель правового департамента ОАО «РЖД» Алексей Васильев с выводами Ольги Альмишевой не согласился. По его мнению, в отчете предпринимателя нарушено не менее 26 федеральных стандартов оценки. Как считает господин Васильев, подозрение вызывает и то, что отчет составлен за один день. «Предприниматель работает в Калуге и никогда не была в Перми,— возмущался господин Васильев,— она даже указала, что объекты находятся на территории Пермского района, хотя расположены в Дзержинском. Пишет, что участки находятся в лесной зоне, хотя никакого леса там нет». По мнению представителя ответчика, сравнение Товарного двора с участками под коммерческую застройку является обоснованным, так как ТПУ предполагает зону для комфортного размещения пассажиров. Он считает, что отчет предпринимателя опровергается шестью другими заключениями оценщиков и экспертов, в том числе и проведенных по решению суда.

Сторона ответчика также предполагает, что действия прокуратуры направлены на взыскание с «РЖД» законно полученных средств. По мнению железнодорожников, все сводится к оспариванию цены договора, а срок давности по таким требованиям составляет год, который уже прошел. «„РЖД“ — государственная компания. Мы не можем разбазаривать федеральное имущество. Этот участок находится в нашей собственности больше ста лет. Мы могли бы им пользоваться, и не полагали по такой низкой цене продавать. Мы передали его Пермскому краю не для того, чтобы два года прозябать в судах, а чтобы его развивать. Это иск прокуратуры даже не против Пермского края, а против Российской Федерации»,— заявила другой представитель ответчика.

Антон Мальцев, в свою очередь, отметил, что претензии прокуратуры касаются не только цены сделки, но и самого порядка приобретения спорных объектов. «Фактически целью сделки было приобретение права аренды через единственного поставщика, такой проект закупки при анализе практики нам вообще не встречался»,— отметил прокурор.

В итоге представители «РЖД» заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы, которая должна ответить на вопрос о рыночной стоимости права аренды земельных участков, с учетом того, что к ним применяется процедура изъятия. Исследование они предложили поручить АНО «Союзэкспертиза» при ТПП РФ. Истец не возражал, но просил предоставить время для подбора кандидатур других экспертов и формулировки им вопросов. Следующее заседание назначено на 15 февраля.

Дмитрий Астахов