Российская недвижимость определилась с «королями»
Кто стал лидером среди владельцев коммерческих объектов
Лидеры российской недвижимости увеличили свой арендный доход почти на 20%. По итогам 2021-го крупнейшие рантье в совокупности заработали без малого $7 млрд. Однако вернуться к допандемическим значениям 2019-го пока не удалось. Новый рейтинг «королей российской недвижимости» составил Forbes. Среди лидеров, чьи поступления выросли, — компании «Киевская площадь», Crocus Group, «Адамант». Они в основном занимаются сдачей в аренду площадей торговых центров. Как отмечает Forbes, если в 2020-м ТЦ были закрыты из-за пандемии и вынужденно снижали плату для арендаторов, то в прошлом году им удалось поднять ставки.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
При этом рантье предпочитали инвестировать не только в коммерческую недвижимость, но и в жилую. Подробнее — в справке “Ъ FM”:
На первом месте в рейтинге «королей российской недвижимости» уже 12 год подряд находятся миллиардеры Год Нисанов и Зарах Илиев. Их компания «Киевская площадь», крупнейшие объекты которой — агрокластер «Фуд сити» и торговый центр «Европейский», смогла принести владельцам $1,6 млн. В 2021-м бизнесмены наращивали коммерческую площадь, и по итогам года она составила почти 4 млн кв. м. В ушедшем году Нисанов и Илиев обратили внимание на дорожающую жилую недвижимость. Так, «Киевская площадь» выкупила 10% акций девелоперской компании «Самолет».
В три раза по сравнению с 2020-м вырос доход Gleden Invest Group миллиардера Александра Клячина. Компания, в которую входят сеть отелей Azimut, «Метрополь», «Даниловская мануфактура» и деловой квартал «Красная роза», получила от аренды $385 млн. В прошлом году Клячин продолжил развивать рекреационную составляющую — купленные в конце 2020-го 19 санаториев РЖД показали рост благодаря развитию внутреннего туризма. Также среди проектов Gleden Invest Group — строительство горнолыжного курорта в Шерегеше за 10 млрд руб.
Из 30 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости семеро по итогам 2021-го заработать не смогли. Сильнее всего сократился арендный доход у компании «Абсолют» миллиардера Александра Светакова — она опустилась с восьмой строчки на 28. Бизнесмен с 2019-го распродает коммерческие объекты: за 2021-й «Абсолют» более чем вдвое сократил офисные площади и в пять раз — торговые. Вместо этого Светаков предпочел инвестировать в жилье.
В этом году российские владельцы коммерческой недвижимости продолжат пересматривать свои портфели активов, уверен партнер международной консалтинговой компании Colliers Станислав Бибик. По его словам, привлекательными для инвестиций остаются логистические центры, а вот от районных торговых центров, скорее всего, будут избавляться: «Прошлый год для многих собственников, инвесторов и девелоперов в области коммерческой недвижимости был ключевым, поскольку у многих диверсифицированный холдинг.
Очевидно, жилой рынок, логистика очень активно развивались. Федеральные игроки, игроки электронной коммерции, многие собственники в том числе и торговой недвижимости адаптировались к новым реалиям рынка. Мы это видели по многим торговым центрам в качественных объектах.
"Европейский", "Метрополис", "Крокус" показали торговые обороты и арендный поток даже выше, чем тот, который был в 2019 году.
Неудивительно, что такие большие игроки, как "Киевская площадь", продолжают дифференцировать бизнес и следить за развитием рынка. Многие смотрели на внутренний туризм. В связи с ограничениями туристический поток увеличился и будет продолжать это делать.
Крупные качественные объекты сосредотачивают поток на себе. Покупатели стали более избирательны в силу развития электронной торговли. Они едут в тот ТЦ, который может предложить больше опций для шопинга и развлечений. Что касается районных торговых центров, стоит уже, конечно, задуматься, так как покупательский спрос зачастую замещен электронной торговлей».
Продолжает восстанавливаться еще один сегмент коммерческой недвижимости, пострадавший в начале пандемии, — офисы. Как отмечает “Ъ”, в начале 2022-го в Москве растет спрос на бизнес-центры. Тем временем арендные ставки, по подсчетам компании JLL, в премиальных зданиях уже достигают 55 тыс. руб. за квадратный метр. Интерес девелоперов к бизнес-центрам возвращается на фоне дефицита качественных площадей, говорит корреспондент газеты “Ъ” Дарья Андрианова:
«Несмотря на большой объем заявленного строительства, до 60% новых площадей будут введены в эксплуатацию пустыми. Этот показатель в 2021 году достиг всего лишь 30%. Все дело в том, что в 2021 году 65% новых офисных площадей было построено по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В этом году показатель вряд ли превысит 10%.
Эксперты считают, что на рынке в этом году будет преобладать спекулятивное строительство. Этому способствует в том числе повышенный спрос среди московских компаний, которые хотят переехать поближе к центру либо снять офис в более качественном помещении.
Спрос по итогам 2021 года вышел на докризисные показатели и составил 1,43 млн кв. м. При этом наиболее популярным стал "Москва Сити" — там арендаторы заняли 166 тыс. кв. м помещений — это рекорд за последние четыре года. 25% всех сделок пришлось на центральный деловой район Москвы».
В 2022 году российский рынок недвижимости в целом вернется к равновесному росту стоимости. Темпы удорожания по сравнению с прошлым годом снизятся в три-четыре раза, но цены все еще будут увеличиваться немного быстрее инфляции, заявляют аналитики экосистемы недвижимости «Метр квадратный».