Инвесторы продают льготное жилье

Частные инвесторы, раскупавшие на фоне льготной ипотеки квартиры в новостройках Москвы, стали их распродавать, не дожидаясь дальнейшего роста доходов от таких вложений. В столице по итогам 2021 года объем переуступок прав по договорам долевого участия (ДДУ) на четверть превысил показатели прошлого года. Но такие сделки для конечного покупателя жилья несут определенные риски, поэтому инвесторы готовы продавать площади со скидкой до 15%. Но застройщики, развивающие собственные продажи, уверяют, что выход на рынок большого объема дисконтированных инвестиционных квартир особо не помешает им реализовать свои квартиры.

В старых границах Москвы в 2021 году заключено 7,8 тыс. переуступок прав требования по ДДУ, что на 25% выше, чем в 2020 году, когда этот показатель составлял 6,2 тыс., и на 39% выше, чем в 2019 году (5,6 тыс.), подсчитали в «Метриум». С начала 2022 года число таких сделок увеличилось на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года, добавляют в компании «Этажи».

Объемы переуступки прав по ДДУ заметно выросли в последние три месяца, уточняют в компании.

Замдиректора группы SRG Владимир Федянов поясняет, что переуступка прав по ДДУ характерна для покупателей-инвесторов. «Получив максимальную доходность, они ищут другие инструменты инвестирования. Возможно, они больше не верят в дальнейший мощный рост на рынке недвижимости, диверсифицируя портфель»,— говорит он. Доля инвесторов в структуре покупателей строящегося жилья в Москве достигла рекордных значений в 2021 году: на фоне льготной ипотеки для последующей перепродажи или сдачи в аренду приобреталась почти каждая пятая квартира (см. “Ъ” от 16 июня 2021 года).

Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка предполагает, что помимо инвесторов свои ДДУ переуступили и покупатели, которые подобрали для себя другую квартиру. Управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов добавляет, что многие ипотечные покупатели на волне ажиотажного спроса переоценили свои силы и вынуждены продавать права по ДДУ. Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова не соглашается с этим тезисом: в Москве сейчас не более 2% проблемных жилищных займов. Она отмечает, что часть инвесторов опасается насыщения рынка новым предложением и падением на этом фоне ликвидности приобретенных ими лотов, поэтому они стремятся скорее зафиксировать прибыль.

Владимир Федянов констатирует, что недвижимость по переуступке прав стоит в среднем на 15% дешевле, чем аналогичный объект у застройщика. Минимальный дисконт эксперт оценивает в 10–12% — только в этом случае у покупателей появляется интерес к подобным предложениям. Это связано с менее выгодными условиями по ипотечным программам. Коммерческий директор ГК А101 Анна Боим поясняет, что квартиры по переуступке банки обычно классифицируют как вторичное жилье, ставки по ипотеке для которого в целом выше.

Кроме того, отмечает господин Федянов, в таких сделках есть дополнительные правовые риски. «Текущий собственник может оказаться банкротом, и сделка по переуступке может быть оспорена конкурсным управляющим»,— поясняет эксперт.

Ирина Доброхотова добавляет, что переуступка прав по ДДУ комбинирует в себе риски первичного и вторичного рынков: здесь существует как опасность столкнуться с недостроем, так и понести убытки из-за личности продавца.

Несмотря на риски, такие предложения пользуются спросом у части покупателей, говорит Надежда Коркка. Руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев не исключает, что покупатели будут активнее переориентироваться на покупку прав по ДДУ по мере сворачивания льготных ипотечных программ. Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина прогнозирует рост в 2023–2024 годах числа инвесторов, принявших решение переуступить ДДУ. Но она сомневается, что такие сделки серьезно снизят продажи застройщиков. Начальник отдела оценки Sminex Святослав Куланин отмечает, что в структуре одного проекта доля продавцов-инвесторов обычно не превышает 10%.

Александра Мерцалова