Александра Мерцалова о том, что цены на московские квартиры достигли потолка

У всего есть предел, в том числе у желания москвичей покупать резко подорожавшие квартиры в том числе из-за действовавшей в первую волну кризиса программы льготной ипотеки под 6,5%. В «Миэле», например, обратили внимание на серьезный разрыв по итогам января в 20% между средней стоимостью экспозиции и реализации жилья на первичном рынке: 396,1 тыс. против 316,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Объясняется это просто: покупатели делают ставку на дешевые квартиры, которые с рынка быстро исчезают. По подсчетам «Миэля», в январе 54% купленных квартир стоили дешевле 300 тыс. руб. за 1 кв. м, в декабре заключено 48% таких сделок. В поисках доступного жилья москвичи готовы обращать внимание на квартиры уже даже не в ближайшем Подмосковье. Такая миграция покупателей привела к дисбалансу: по оценкам «Инком-Недвижимости», в таких уже достаточно отдаленных городах, как, например, Сергиев Посад и Коломна, спрос на новостройки сейчас на 70% превышает предложение.

Смещение спроса — естественная реакция потребителей на резкий рост цен на недвижимость. Но это может стать сигналом для девелоперов: не исключено, что цены на новостройки в Москве наконец достигли потолка и больше расти не могут в силу ограниченной покупательной способности населения. Ведь реально располагаемые доходы по итогам 2021 года выросли всего на 1% относительно докризисного 2019 года.

Пока спад потребительской активности сдерживает политическая и экономическая нестабильность, на фоне которой россияне традиционно стремятся перекладывать деньги в недвижимость. Но вот насколько хватит негативных ожиданий — другой вопрос.

Вечно опасаться нового витка санкций и падения курса рубля потребители все же не могут. Формально по итогам января в Москве и Подмосковье, по оценкам ЦИАНа, было заключено 10 тыс. сделок по покупке квартир в новостройках, что на 23% больше год к году, активность покупателей застройщики поддерживали скидками.

Девелоперы оказались в замкнутом круге. С одной стороны, они не могут позволить объемам сделок сокращаться, так как снижение динамики продаж неминуемо обернется увеличением ставок проектного финансирования. А это уже может порушить всю экономику проекта. С другой стороны, снижение стоимости выставленных на продажу квартир девальвирует ценность проекта в глазах потребителей. Для покупателей в этой ситуации может быть более выгодно не планировать от безысходности переезд в Коломну, а внимательнее следить за календарем. В кризисной ситуации скидки застройщиков легко могут быть приурочены не к самым очевидным датам — 8 марта или 1 мая.