Сегменты

За 2021 год средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке жилья премиум-класса выросла на 34% и достигла 398 тыс. рублей. В проектах премиум-класса сохраняется высокий темп роста цен — 3–5% в месяц. Это связано как с активным вымыванием предложения на фоне повышенного спроса, так и с появлением новых проектов, которые на фоне роста себестоимости строительства выходят на рынок по среднерыночной цене.

Такие данные приводит Colliers. При этом в бизнес-классе за год стоимость квадратного метра выросла на 29%, до 265 тыс. рублей. Сегмент уверенно возвращается к сбалансированному состоянию: во втором полугодии 2021 года темп роста цен замедлился и составил всего 1–2% в месяц. Рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя становится дополнительным фактором, сдерживающим темп роста цен.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, говорит: «В 2022 году мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики в сегменте высококлассного жилья — в пределах 3–5% в квартал. Дефицита предложения в элитном сегменте не ожидается, поскольку в четвертом квартале 2021 года в продажу поступило два новых крупных проекта в Петроградском районе, которые увеличили предложение в 1,5 раза. Однако в некоторых элитных локациях отмечается ограниченное предложение на первичном рынке, в которых, вероятнее всего, фокус покупателей будет направлен на объекты вторичного рынка либо на наиболее привлекательные объекты бизнес-класса. В свою очередь, в классе В в стадии проектирования существует значительный объем площадей, который при благоприятных рыночных условиях будет выводиться на рынок».

По данным Colliers, объем продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в 2021 году вырос на 14% и составил 504 тыс. кв. м (8600 квартир). С точки зрения спроса значительно увеличились продажи в премиум-классе: в 2021 году было реализовано около 1200 квартир, что на 40% превышает показатель 2020 года. В целом пик покупательской активности в бизнес- и премиум-классе пришелся на вторую половину года и связан с началом делового сезона и выходом на рынок новых премиальных проектов.

Дополнительный объем спроса удовлетворяется за счет выхода на рынок переуступок: их доля в структуре спроса увеличилась в 2019–2021 годах до 12–17%, хотя в 2017–2018 годах находилась на уровне 8–10%. Такая динамика — результат технического выкупа квартир девелоперами в 2019 году для сохранения прежних условий реализации проектов (строительство на средства дольщиков без перехода на эскроу-счета), а также повышенной активности частных инвесторов в течение 2020 года на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.

Стабилизация спроса

«В 2022 году выход новых проектов на рынок и стабилизация спроса позволят компенсировать текущий дефицит предложения. При этом цены продолжат расти, но более плавными темпами. Фундаментальные рыночные факторы не позволяют квадратному метру в новостройках дешеветь: ценообразование находится под влиянием беспрецедентного роста цен и дефицита стройматериалов, рабочей силы и площадок для девелопмента. Удорожание проектного финансирования как следствие повышения ключевой ставки ЦБ также приводит к значительному росту себестоимости строительства»,— комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.

В 2021 году, по данным Colliers, первичный рынок жилья бизнес- и премиум-класса пополнился на 661 тыс. кв. м (10 400 квартир). За год на рынке появилось много жилых проектов, и активность девелоперов восполнит дефицит в будущем. В 2021 году застройщики совокупно приобрели 900 га под строительство жилья и апартаментов. Из них более 215 га расположено в центральных и околоцентральных районах, где традиционно появляется премиальная недвижимость.

«Ареал рынка жилой недвижимости расширяется. Загородные локации, находящиеся в хорошей транспортной доступности, настолько востребованы покупателями, что они готовы на компромиссы и рассматривают вместо жилья, в том числе, проекты несервисных апартаментов»,— отмечает госпожа Конвей.

Локации закончились

Главной проблемой сегмента эксперты называют истощение запасов земельных участков под премиальную недвижимость. Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, говорит: «Традиционные премиальные локации практически закончились, а те, что остались,— достаточно сложные с точки зрения девелопмента пятна. Участки в активно развивающемся "сером" поясе, в центральных и прицентральных его районах, далеко не всегда могут отвечать требованиям элитности. К тому же из-за крупных размеров предложение внутри них будет сильно отличаться по характеристикам. Так, например, экспозиция на первой линии, с открыточными видами на город, будет в разы дороже соседних домов того же проекта, в которых окна выходят на промку».

«Все понимают, что традиционные премиальные локации, в общем-то, закончились. В историческом центре, на Петроградке, на Крестовском острове и в прочих элитных местах возможны разве что точечные бутиковые проекты, которые, безусловно, будут на вес золота хотя бы потому что они — редчайшие или вовсе последние в том или ином месте»,— соглашается с коллегой Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», говорит: «По итогам января текущего года на реализации в Петербурге было представлено 44 корпуса с элитными квартирами и всего пять корпусов с апартаментами. В сегменте апартаментов львиная доля предложения сосредоточена в комфорт- и бизнес-классе. Скорее всего, эта тенденция продолжит усиливаться вследствие дефицита участков под жилую застройку в премиальных локациях».

Как отмечает господин Глазунов, в последние годы наметился другой тренд — релокация премиальных проектов из «традиционных» мест обитания. «Это такие места в Петербурге, которые обладают особенным колоритом, камерностью и невероятным окружением, то есть имеют высокий потенциал стать премиальными»,— считает он.

Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова добавляет: «Общая тенденция 2021 года, начавшаяся еще в 2019 году,— сокращение предложения в сегменте А и А+ de luxe в пользу уровня В+ (по факту премиум-класса), который сосредоточен на Петровском острове, в крупных жилых комплексах, рассчитанных на 400–600 квартир. В прошлом году у нас во всех сегментах были оживленные продажи с высокой долей инвестиционных покупок. Мы отметили существенный рост цен сделок: в расчете на квадратный метр они выросли в элитном сегменте в среднем на 20%».

Качество выходит на первое место

Среди других тенденций эксперты называют большее внимание качеству продукта. «Главная тенденция элитного рынка — девелоперы уделяют все больше внимание качественной проработке проекта. Доступных стопроцентных элитных локаций в Петербурге практически не осталось, поэтому именно за счет начинки проекта можно привлечь внимание покупателя к своему жилому комплексу. Это могут быть разнообразные системы "умного дома", развитие качественного сервиса, способного обеспечить жильцам тот уровень комфорта проживания, к которому они привыкли»,— говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

Господин Глазунов с этим мнением согласен: «В качественной продуктовой начинке застройщики сегодня видят основной ресурс для отстройки, причем как друг от друга, так и от проектов "новой вторички", которые также потенциально могут оттягивать часть спроса. Конкуренция происходит на разных уровнях: архитектура, дизайн двора, материалы отделки, инженерия, технологии "умного дома". С точки зрения развития качества рынок сейчас в целом очень динамичный. Покупатель становится опытнее и требовательнее. Выходя на первичный рынок, он уже не ищет квартиру с точки зрения функций, потому что потребности в жилье у него удовлетворены, он ищет особенные авторские решения».

Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, при этом считает, что в новых проектах площадь квартир будет уменьшаться. «Дело здесь не только и не столько в ценах, сколько в желании покупателей владеть несколькими объектами. Каждый из которых будет решать свою задачу. Например, жить по конкретному адресу по будням или по выходным, по сезонам и так далее»,— полагает он.

Генеральный директор компании «МК-Элит» Петр Войчинский добавляет: «Количество сделок осталось на прежнем уровне, но из-за очень высокого роста цен уменьшилась площадь купленной квартиры, в результате сильнее, чем в штуках, снизился объем продаж в метрах».

Госпожа Кравцова, впрочем, приводит иную статистику: «Клиенты стали покупать большие метражи, причем это наблюдалось даже в формате апартаментов. У нас по всем сделкам средняя площадь квартиры или апарта в элитном сегменте увеличилась на 46%: в 2020 году была на уровне 113 кв. м, а в 2021-м выросла до 166 кв. м. В премиальном сегменте — аналогичная тенденция, рост средней площади в сделке за год составил +28% (с 68,5 до 87,8 кв. м)».

Петр Войчинский резюмирует: «В целом девелоперы адаптировались к рыночной конъюнктуре, и вектор пополнения рынка новым предложением с отрицательного в 2018–2020 годах сменился в 2021 году на положительный. Благодаря очень высокому темпу роста цен (за три года стоимость "квадрата" на рынке удвоилась) бизнес для застройщиков стал явно более эффективным (даже несмотря на возросшую затратную часть, поскольку, пользуясь спросом, застройщики закладывают риски дальнейшего повышения себестоимости строительства). В итоге это может повлечь за собой еще более высокие темпы вывода новых объектов».

Роман Русаков