Ввод жилья

В 2021 году зафиксирован рекорд по объемам ввода жилья в России — еще никогда в стране не строили более 90 млн кв. м. Впервые по итогам года вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысил объемы от застройщиков.

Эксперты «Циан.Аналитики» проанализировали динамику ввода жилья в регионах России в 2021 году по данным, опубликованным Росстатом. В 2021 году объем жилищного строительства в России составил 92,6 млн кв. м жилья — это максимальный показатель за все годы. Для сравнения, в 2020 году было введено 82,2 млн кв. м, в 2019-м — 80,3 млн кв. м. То есть относительно прошлого года показатель увеличился сразу на 13%.

Девелоперами было построено 43,5 млн кв. м — на 2,6% больше, чем в 2020 году. Увеличение ввода застройщиками связано с сохраняющимся в 2021 году на высоком уровне спросом и поддерживается расширением использования эскроу-счетов.

Объем ввода населением бьет все рекорды: рост на 23%, до 49,1 млн кв. м. Рост объемов ИЖС закономерен. Пандемия коронавируса повысила интерес населения к покупке недвижимости в пригородах, но из-за низкой девелоперской активности на загородном рынке в последние годы многие не смогли найти подходящий коттедж, решив построить дом самостоятельно. К тому же на строительство частных домов и покупку участков действует льготная ипотека. Рост доли домов, построенных населением, связан и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).

Лидеры ввода

По подсчетам аналитиков «Циана», половина жилья (47%) в 2021 году введена в десяти субъектах РФ. Тройка лидеров неизменна: Московская область (9,2 млн кв. м), Москва (7,81 млн кв. м) и Краснодарский край (6,28 млн кв. м) — на них приходится четверть всего объема. В одной только Московской области построено больше жилья, чем в Сибирском, Уральском, Северо-Кавказском или Дальневосточном ФО. В 2020 году на десять лидеров приходилось 45% введенного жилья, то есть за год концентрация строительной активности только усилилась.

В рекордсменах по приросту объема ввода за год регионы с небольшими показателями: Еврейская АО (рост в два раза), Карачаево-Черкесская Республика (+84%), Чукотский АО (+78%), Республика Алтай (+70%). На пятом месте находится Москва — здесь объемы ввода увеличились в 1,5 раза главным образом за счет строительства девелоперами. Рекордные показатели спроса 2020–2021 годов дали стимул для застройщиков наращивать объемы строительства.

В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный: на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32%, или 29,2 млн кв. м). На втором месте Приволжский ФО (19%, или 17,4 млн кв. м) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также в Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный ФО (13%, или 12 млн кв. м) в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья в федеральном округе.

Своими силами

В 2021 году впервые объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами — на строительство населением пришлось 53%. За год объем ввода населением увеличился на 23%, в то время как застройщиками — только на 2,6%. Причины связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом и действия льготной ипотеки, так и с процессом дачной амнистии. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 64 из 85 субъектов РФ.

Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском ФО (69%). Только в трех федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население: в Северо-Западном (57,1%) за счет Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Центральном (51,1%) за счет Московского региона и Уральском (50,4%), хотя, как видно из данных, и здесь отрыв невелик, особенно в Уральском федеральном округе, где, фактически объем ввода населением сравнялся с объемом ввода застройщиками.

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (5,8 млн кв. м, или 12% всего ввода в стране), Краснодарском крае (3,3 млн кв. м, 7%), Ленинградской области (2,3 млн кв. м, 5%), Татарстане (2,1 млн кв. м, 4%), Башкортостане (1,8 млн кв. м, 4%), Ростовской области (1,8 млн кв. м, 3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.

Рынок укрупняется

Девелоперами в 2021 году было построено 43,5 млн кв. м жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (16% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург и Краснодарский край (по 7%), Свердловская область (4%), Новосибирская, Ростовская, Ленинградская области и Башкортостан (по 3%), Татарстан (2%). Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах было введено 55% от общего объема в стране.

В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в столицах на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге — 93%, в Москве — 91%. Эти показатели не вызывают удивления, частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует), в то время как многоэтажное строительство идет опережающими темпами. Более 90% жилья введено застройщиками и в Чукотском АО, однако здесь объемы строительства слишком малы (всего 3 тыс. кв. м в год, из которых 2,8 тыс. кв. м — от застройщиков). Высокие показатели доли жилья от застройщиков также в ХМАО, ЯНАО, Новосибирской и Магаданской областях, Приморском крае (более 60%). В Новосибирской области это связано с наличием города-миллионника, в остальных регионах — со сложностью жизни в индивидуальных домах из-за климатических условий: в северных регионах суровость климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой.

«В 2021 году застройщики и население построили рекордные 92,6 млн кв. м жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего впервые доля ввода жилья населением превысила 50%,— отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циана».— Стимулом для населения стало действие льготной ипотеки на строительство индивидуального жилья, а на девелоперскую активность повлиял повышенный спрос на первичном рынке со стороны покупателей».

Кирилл Косов