На Шмитовском проезде в двух шагах от основного ядра «Москва-Сити» компания MR Group ведет строительство деловых небоскребов iCITY — первого интеллектуального офисного проекта в стране. При его проектировании и строительстве применяется подход smart bulding — принцип «умной архитектуры», подразумевающей сочетание интеллектуальных инженерных систем, полной автоматизации и энергоэффективности здания. Важной особенностью деловых небоскребов является и то, что сейчас это единственный офисный проект, предлагаемый на открытом рынке в кластере «Москва-Сити».

Создатели проекта не зря делают акцент на концепцию smart building. Чтобы учесть расположение iCITY в окружении скоростных автомагистралей, была создана концепция «мини-города». В основе проекта зданий лежит разделение пространства, которое воплотилось в двух башнях высотностью 34 (Time Tower) и 61 (Space Tower) этаж. Башни расположены на шестиэтажном подиуме, где разместится собственная развитая инфраструктура нового делового центра. В распоряжении резидентов и их гостей будет 9,8 тыс. кв. м — фитнес-центр с видовым бассейном, фуд-холл, кафе и рестораны, торговая галерея, винотека, химчистка и ателье, мини-маркет, салоны красоты, цветочные магазины, аптеки, службы сервиса, а также зоны ожидания и парковка. Архитектор iCITY Хельмут Ян по праву называл его ярким и смелым, разрабатывая здания, он был абсолютно уверен, что iCITY станет новой визитной карточкой Москвы.

Уникальное предложение

iCITY планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2024 года. И до этого времени он останется единственным новым проектом в Сити, где можно приобрести или арендовать площади.

По словам Алисы Бонд, директора отдела по представлению интересов арендаторов и покупателей департамента офисной недвижимости Knight Frank, в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается минимальная вакансия (так, в классе А она составляет менее 3%).

Основной объем свободных площадей, по данным аналитика, приходится на Novotel, а также Башню на набережной и «Федерацию», где в настоящее время остались только небольшие офисные пространства. Ставки по аренде объектов премиум и класса А уже превышают 40 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета ОРЕХ и НДС). При этом самыми востребованными со стороны арендаторов являются офисные помещения площадью от 1 тыс. кв. м и более.

iCITY на этом субрынке становится безусловным брендмейкером. «Те башни, которые должны выйти на рынок, вряд ли будут предоставлять такой же офисный продукт»,— говорит управляющий партнер компании MR Group Мария Литинецкая.

Так что, продолжает эксперт, конкуренции внутри ММЦД iCITY не ощущает. «Для тех компаний и физических лиц, которые сегодня хотят купить, к примеру, 1 тыс., 2 тыс. или 500 кв. м, в “Москва-Сити” у них нет никакого выбора. Наше предложение уникально»,— уверена Мария.

У iCITY вообще очень хорошие стартовые позиции и по местоположению, и по конкурентной среде. Сегодня это единственное предложение во всей столице, где можно приобрести офисное помещение с шикарными видами на город в новом небоскребе,— в Москве сейчас нет вновь строящихся небоскребов, кроме iCITY. Новый небоскреб — важное уточнение и еще одно несомненное преимущество для инвесторов и тех, кто покупает для себя. Существующие в «Москва-Сити» башни построены по «небоскребным меркам» уже достаточно давно — 10–15 лет назад, а есть и «ветераны», которым уже под 20. С тех пор технологии — строительные, инженерные — ушли далеко вперед, как и понимание того, как должна быть устроена офисная среда. «Мы строим не бизнес-центр, а среду обитания для компаний, которые там будут располагаться. Эти парадигмы изменились с тех пор, как строился основной Сити. Прогресс не стоит на месте, мы ему соответствуем, а башни в “Москва-Сити” все в меньшей степени. Новое всегда интереснее»,— говорит Мария Литинецкая.

Не менее удачно и местоположение — iCITY строится не в основном ядре Сити, а рядом. И в этом масса плюсов, начиная от видов на город, которые не закрывают соседи, до транспортной доступности. Комплекс стоит практически на ТПУ, где соединяются все виды городского транспорта — в шаговой доступности две станции метро, две — МЦК, станция МЦД «Тестовская», куда можно пройти через подземный переход, соединяющий iCITY и Северную башню «Москва-Сити». Наконец, до ТРЦ «Афимолл» всего 7 минут пешком.

Выгодный бизнес

Основной аудиторией, которой интересен iCITY, директор по коммерческой недвижимости компании MR Group Кермен Мастиев называет частных инвесторов, а также малый и средний бизнес. Самым большим спросом сегодня пользуется продажа этажами, площадь которых 1,8 тыс. кв. м. «Такие площади приобретают компании с оборотом 4–8 млрд руб. в год,— уточняет Кермен Мастиев.— Есть и те, кто приобретает по 800–1000 кв. м. Это компании с годовым оборотом 2–3 млрд руб.». За год продаж, которые стартовали в октябре 2020 года, реализовано уже около 27 тыс. кв. м — около 30% всех площадей в башне Space. Небольшие блоки, менее 300 кв. м, в основном распроданы.

Вторая башня — Time Tower — еще не вышла в продажу. Впрочем, в компании вообще не уверены, что выйдет. Возможно, девелопер оставит ее себе как арендный бизнес.

Рост стоимости площадей за год составил 26%, что для офисного рынка грандиозный показатель. «В октябре прошлого года мы продавали по 250–260 тыс. руб. за 1 кв. м, сейчас — по 425 тыс. руб. за 1 кв. м. Рынок хорошо откликается на наш объект, и мы даже притормаживаем продажи, чтобы не уйти вперед»,— делится статистикой Кермен Мастиев.

Можно подсчитать потенциальную доходность. Средние ставки аренды в «Москва-Сити», как уже говорилось выше, превышают 40 тыс. руб. за 1 кв. м. в год и продолжают расти. «Мы же пока выходим на рынок с индикативным предложением ~ 37 тыс. руб. за 1 кв. м в год для крупных арендаторов и небезосновательно думаем, что при высоких инфляционных ожиданиях в момент готовности проекта, то есть во II квартале 2024 года, ставки будут выше 40 тыс. за 1 кв. м для крупных арендаторов».

При любом раскладе, уверен Кермен Мастиев, инвестиции окупятся в среднем за 10 лет, но те, кто зайдет в проект раньше, получат определенную добавку к инвестиционному расчету — и цена метра и ставки продолжат расти.

Акцент на зеленом

Smart bulding — это в первую очередь ответственное отношение к экологии города. Здания будут соответствовать высотному окружению, а также обеспечат безопасность, ресурсосбережение и комфорт для всех пользователей.

Небоскребы iCITY будут сертифицированы по международному экологическому сертификату LEED Gold. Наличие такого сертификата подтверждает использование экологически чистых материалов и оборудования при строительстве зданий, которые позволяют обеспечить снижение потребляемых ресурсов при их эксплуатации. Путем цифрового моделирования, а также с помощью внедрения целого комплекса эффективных решений энергопотребление в небоскребах iCITY планируется сократить на 25%.

Всего в программе LEED предусмотрено четыре уровня сертификации: Certified, Silver, Gold и Platinum, при этом, для примера, уровень Platinum присвоен зданию Всемирного фонда дикой природы в Вашингтоне. Для достижения уровня сертификации LEED Gold в iCITY предполагается сокращение выбросов парниковых газов до 40% за счет снижения энергопотребления и применения материалов с низким углеродным следом, подтвержденным EPD-сертификацией.

Наличие экологического сертификата напрямую влияет на целевую аудиторию высококлассных офисных проектов. По словам управляющего партнера MR Group и девелопера проекта iCITY Марии Литинецкой, международные игроки и российские компании, котирующиеся на западных биржах, как правило, рассматривают для аренды или покупки только сертифицированные бизнес-центры. «Сертификация выступает дополнительным преимуществом объекта еще и потому, что такие здания имеют более низкие эксплуатационные расходы и более качественную среду»,— отмечает эксперт.

Надежный девелопер

Большое значение для реализации стратегических проектов имеют компетенции девелопера, которые подтверждают итоги прошлого года. В 2021 году в проектах девелопера реализовано 370 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости на 115 млрд руб. Это на 25% выше итогов 2020 года. В том числе в рамках развития портфеля коммерческой недвижимости за 12 месяцев было реализовано офисных и торговых площадей на сумму более 7,6 млрд руб. Результат 2021 года — абсолютный рекорд по реализации жилой и коммерческой недвижимости за всю историю компании — предыдущий максимум (92 млрд руб.) был зафиксирован по итогам полных 12 месяцев 2020 года.

Впечатляют и итоги года в жилом строительстве, что напрямую влияет на рейтинг MR Group: за год девелопером введено более 400 тыс. кв. м жилья. Это обеспечило застройщику третье место по объемам строительства в городе и десятое — в России, следует из рейтинга Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).

Доля столичного строительного рынка, занимаемая MR Group по итогам года, составила, по оценке ЕРЗ, 6,06% — относительно итогов 2020 года показатель вырос более чем в два раза. За год застройщик прибавил в рейтинге ЕРЗ сразу семь позиций.

На сегодняшний день MR Group является одной из крупнейших компаний по объему продаж и строительству жилой и коммерческой недвижимости в России. Входит в число лидеров рынка по уровню цифровизации и инноваций в своих проектах, активно развивает направления трейд-ин и ЗПИФ. В портфеле застройщика 44 объекта общей площадью 7 млн кв. м в Москве, Московской области и Сочи.

Узнать больше о проекте