Это может привести к росту вакантности

Закрытие магазинов крупных международных торговых сетей пока не привело к существенному снижению покупательской активности и росту вакантности, но в перспективе московские торговые центры могут лишиться на этом фоне до 30% арендаторов. Для рынка стрит-ритейла эффект окажется менее выраженным — зарубежные сети здесь формируют менее 5% арендаторов. Но заместить их будет не так просто: опасаясь кризиса, новые магазины неохотно открывают и российские сети. Несмотря на перспективы роста вакантности и сниженную активность оставшихся ритейлеров, массово предоставлять скидки собственники торговых помещений пока не готовы.

Основным событием для рынков торговой недвижимости в минувшие две недели стали массовые заявления о временной приостановке работы или ухода из России магазинов крупных зарубежных брендов одежды, обуви и потребительских товаров.

Согласно подсчетам компании Focus, в крупных торгцентрах Москвы международные арендаторы сейчас занимают 34% площадей, в небольших — 22%. Если все эти предприятия примут решение уйти с рынка, вакантность в московских торгцентрах, по расчетам компании, может вырасти с текущих 10% до 45%.

В настоящий момент закрытие магазинов еще не повлияло значительно на активность покупателей. По данным Focus, показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на неделе 1–7 марта в Москве был только на 2,2% ниже значения за аналогичный период прошлого года, а период 2–8 марта — оказался выше на 2,7%. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила минус 11,2% и минус 9,9% к значениям 2021 года соответственно.

Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Михаил Васильев констатирует, что ожидание закрытия магазинов и роста цен стимулировали активность потребителей, формировался ажиотажный спрос.

Согласно данным Romir, в период 28 февраля — 6 марта индекс недельных расходов россиян действительно вырос на 20,4% относительно предыдущей недели, до 6,98 тыс. руб. Средний чек за тот же период увеличился на 11,6%, до 777 руб.

Коммерческие потери

Уход зарубежных сетей — не единственный фактор потенциального увеличения доли пустующих площадей. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина обращает внимание на то, что прекратить деятельность могут российские компании, делавшие ставку на продажу западных брендов. Одновременно эксперт видит риск закрытия магазинов из-за сокращения платежеспособности населения. Но госпожа Кузьмина не исключает и дальнейшего прихода на освободившиеся ниши российских, китайских и турецких брендов.

Искать новых арендаторов сейчас торгцентрам непросто. В большинстве своем сделки, находившиеся на ранних стадиях переговоров, сейчас поставлены на паузу, констатирует заместитель руководителя направления «Торговые центры» компании «Магазин магазинов» Александра Ромашина.

«Это связано с проблемами логистики, курсами валют, проведением трансакций»,— поясняет она. Другими проблемами собственников торговой недвижимости в текущих условиях Светлана Кузьмина называет риск потери части арендного дохода и повышение выплат по кредитам на строительство объектов из-за роста ключевой ставки.

Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов предполагает, что потеря 40–45% магазинов может привести торгцентры к снижению трафика в среднем на 30%.

Для того чтобы заместить ушедших арендаторов, многие торгцентры, по мнению эксперта, могут приглашать новые торговые сети на выгодные условия, предлагая платить вместо фиксированной ставки процент от оборота. Но не все управляющие торгцентрами пока готовы предоставлять ритейлерам скидки.

Александра Ромашина поясняет, что особые условия последние традиционно запрашивают, лишь ожидая падение продаж, в то время как арендодатели предпочитают рассматривать такие ситуации по факту. А в минувшие две недели продажи в магазинах оставались высокими благодаря ажиотажному спросу.

Уличная торговля

На рынок стрит-ритейла отток зарубежных брендов, по мнению коммерческого директора Realty4Sale Ирины Буренко, окажет не такой заметный эффект: большинство их магазинов были сосредоточены на нескольких улицах.

Это подтверждают расчеты CBRE, согласно которым международные ритейлеры занимают 2,3% от общего числа арендаторов на центральных торговых улицах Москвы. Но, например, в Столешниковом переулке показатель составляет 23%, на Петровке — 7%, на Кузнецком мосту — 8,5%. Говорить о новых интересантах на эти площади и росте вакантности в локациях, по ее мнению, преждевременно до выяснения хозяйственно-правовых отношений между закрывшимся магазином и арендодателем.

Проблемой для рынка стрит-ритейла станет снижение активности оставшихся игроков. Ирина Буренко констатирует, что паузу на фоне общей нестабильности взяли и многие российские федеральные сети, ожидая какой-то стабилизации экономический ситуации.

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова тоже называет текущий спрос на торговые помещения минимальным. Хотя высокий интерес к площадям в востребованных локациях, по ее словам, продолжают проявлять заведения общепита, развиваются работавшие прежде онлайн фешен-бренды, добавляет госпожа Буренко.

В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, вакантность на рынке стрит-ритейла по итогам первого квартала этого года составит 9,7%, это лишь на 0,2% выше аналогичного показателя декабря. Уровень ротации арендаторов снизился, добавляет она.

В дальнейшем госпожа Волобуева не исключает роста объема свободных площадей, но отмечает, что период высвобождения относительно дешевых трудовых ресурсов будет стимулировать активное развитие новых игроков. «Подобные периоды турбулентности зачастую используются как отличная возможность выхода на рынок или расширения своего присутствия»,— рассуждает Алена Волобуева.

Ирина Буренко уверена, что у собственников пока нет мотивации предоставлять арендаторам помещений стрит-ритейла скидки: покупательский спрос растет, несмотря на повышение цен. Но реально оценить реакцию арендодателей, по мнению Алены Волобуевой, можно будет лишь в конце первого полугодия, этот процесс всегда происходит с временным лагом в два–три месяца.

Офисная прослойка

В структуре спроса на офисные площади на долю иностранных компаний, согласно оценкам «Коллиерз Интернешнл», приходится 15–20%. Но управляющий партнер компании Николай Казанский указывает, что о массовом уходе этого спроса говорить преждевременно: прежние команды многих глобальных игроков продолжат работать в России, перейдя под локальные бренды. Драматических изменений на рынке офисной недвижимости на этом фоне он рассчитывает избежать.

Александра Мерцалова