Как изменят спрос на недвижимость новые условия кредитования

Льготная ипотека сделает рынок московской недвижимости доступнее в 70 раз. К таким выводам пришли эксперты «ЦИАН. Аналитики». С 1 апреля ставка по госпрограмме вырастет с 7% до 12%. Но увеличится и максимальный размер займа с 3 млн руб. до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области. Новые условия будут действовать как минимум до 1 июля этого года. В «ЦИАН. Аналитике» отметили, что в столичном регионе под лимит в 3 млн руб. подходил только 1% объектов — чуть больше 600 предложений при первоначальном взносе 20%. А при размере кредита в 12 млн доступными станут почти 50 тыс. лотов или более 70% ото всех объявлений на сервисе. Но как изменят спрос на недвижимость новые условия льготной ипотеки? И поддержит ли она устроительную отрасль? Разбирался Иван Якунин.

Почти 2 трлн руб. взяли россияне по программе льготной ипотеки под 6,5% на момент ее первого изменения. В прошлом июле президент Владимир Путин предложил продлить действие господдержки, но уже на других условиях: максимум 3 млн под 7%. После этого число заявок рухнуло более чем на 40% год к году. Москвичам на тех условиях был доступен лишь 1% предложений на рынке. Но с 1 апреля будет совсем другой расчет: лимит в 12 млн плюс первоначальный взнос в 20%, то есть 3 млн — получается 15 млн.

А это стоимость многих объектов бюджетного сегмента в столичном регионе, рассказал руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов: «Раньше льготная ипотека для московского региона была неактуальна. В Подмосковье под эти условия подходили какие-то единичные лоты. Сейчас же большинство тех квартир, которые представлены в столице и в Московской области, — около 70-75% от числа лотов — подходят под новые условия выдачи. Решение принято пока что только на три месяца. Дальше будут какие-то корректировки исходя из текущей ситуации».

“Ъ” писал, что на фоне резкого повышения ключевой ставки строители забили тревогу, переживая из-за спроса на жилье. Они попросили вице-премьера Марата Хуснуллина продлить льготную ипотеку под 7% и при этом значительно увеличить лимит. Пока власти смогли удовлетворить только одно требование девелоперов, поэтому участники рынка недвижимости выиграют от нововведений лишь частично, считает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев:

«На рынке это сильно не скажется. Может, у застройщиков немножко приподнимутся продажи. Но опять же это несильно их будет спасать, потому что недвижимость напрямую зависит стройматериалов, которые очень сильно подорожали и будут дорожать еще. Технологические цепочки тоже рвутся. Не все оборудование нашего производства, так же как и техника. Все это надо обслуживать, чинить».

Спрос на новостройки по итогам января и февраля вырос почти на 20%, подсчитали в Росреестре. Больше всего квартир на стадии строительства — свыше 24 тыс. — приобрели в Москве. Однако новые условия по льготной ипотеке вряд ли смогут улучшить показатели в нынешней кризисной ситуации, отмечают собеседники “Ъ FM”. В первую очередь это связано с тем, что пустую квартиру в новостройке нужно обставить мебелью и бытовой электроникой, что проблематично при нынешних ценах, считает гендиректор компании «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский:

«Да, потенциальных клиентов сейчас подтолкнут к покупке квартиры, но ее же нужно будет ремонтировать и оснастить всем необходимым, ставить мебель, устанавливать бытовую технику.

Должно быть понимание, что если вы сейчас приобретете что-то по льготе, то не сможете пользоваться этими квадратными метрами, потому что в большинстве случаев все-таки будет осуществляться поддержка именно строительных компаний, а не тех предприятий и домов, которые уже введены в эксплуатацию. Пользоваться объектами сейчас будет невозможно, а платить ежемесячно надо. Хотелось бы, конечно, видеть эту ситуацию как стагнирующую по показателям. Я не вижу здесь роста».

За 2021 год в столице средняя цена жилья в новостройках выросла более чем на 40% и почти достигла 270 тыс. руб. за квадратный метр, подсчитали аналитики Единого ресурса застройщиков. А с начала февраля этого года показатель в Москве и Санкт-Петербурге прибавил еще 2%. Из-за роста цен на жилье ставка даже в 6,5% не была достаточно выгодной. Как отреагирует заемщик на новые условия госпрограммы тем более непонятно, рассуждает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин:

«Потребность в таких программах есть всегда. Но пока прогнозировать конъюнктуру ставок банковского рынка даже на среднесрочную перспективу очень трудно. Спрос на недвижимость, как и на ипотеку, зависит от стоимости, и на текущий момент здесь тоже полнейшая неопределенность. Последние два года льготные программы очень сильно перегрели рынок, и, соответственно, цена, если измерять в средних зарплатах, запредельно высокая. Сейчас нужна некая пауза и застройщикам, и банкам, и клиентам, чтобы нащупать почву под ногами».

Собеседники “Ъ FM” обращают внимание на горизонт новых условий льготной ипотеки — ставка и лимит будут действовать всего три месяца. А дальше, как выразился вице-премьер Хуснуллин, госпрограмму станут «докручивать по мере того, как будет наполняться ипотечный портфель». Для заемщиков, которые собираются взять на себя кредитные обязательства на десятилетия, это не слишком позитивный сигнал.

Яна Загоровская