Нижегородские застройщики ждут стабилизации рынка и новых кредитных ставок

С 1 апреля в России меняются условия льготной ипотеки, процентная ставка по ней повысится с 7% до 12%. Эксперты считают, что у нижегородцев появится более широкий выбор на рынке жилья: максимальная сумма кредита в регионах вырастет до 6 млн руб. Однако застройщики обеспокоены не столько сравнительно небольшим ростом ставок по ипотеке с господдержкой, сколько неопределенностью с себестоимостью жилья. Крупные компании пока приостановили продажи в новых проектах и в ближайшее время намерены анализировать меняющуюся экономику. Застройщики лоббируют снижение своих затрат за счет мер господдержки, например сокращения нормативов по парковкам.

Застройщики и банки пока не могут спрогнозировать снижение спроса на ипотечные кредиты после 1 апреля 2022 года, когда начнут действовать новые условия льготной ипотеки с господдержкой. Процентная ставка по ней вырастет с 7% до 12%. В новых условиях мер господдержки эксперты находят и плюсы.

«Такой существенный рост базовой ставки многих пугает. Но мне кажется зря: ставка в 12% не является заградительной, потому что сейчас под этот процент клиенты могут рассчитывать на более значительную сумму заемных средств, чем раньше.

Так, если под 7% жители могли взять кредит на сумму до 3 млн руб., то сейчас максимальная сумма кредита выросла до 6 млн. Это больший выбор квартир, которые можно купить с привлечением ипотечного кредита», — отметила заместитель директора ООО «Столица Нижний Риэлти» Светлана Тимошина.

Со ссылкой на данные «Циан.Аналитики» она пояснила, что доля квартир, соответствовавших условиям льготной ипотеки в прошлом году, составляла в Нижнем Новгороде всего 1% на рынке новостроек. С увеличением кредитного лимита доля подходящих под эти условия квартир вырастет до 47% от общего объема.

То есть теперь по программам льготной ипотеки можно будет купить квартиры с большей площадью и лучшими потребительскими свойствами. Светлана Тимошина отмечает рост спроса по программе семейной ипотеки под прежнюю ставку 4,5% годовых (на нее могут претендовать семьи с двумя детьми, если один ребенок родился после 2018 года). По словам эксперта, в прошлом году доля семейной ипотеки в общем объеме сделок с льготной ипотекой выросла с 10% до 29%.

Кроме того, субсидируемые государством низкие процентные ставки обещаны IT-специалистам, отток которых из России начался после спецоперации на Украине. В Сбербанке сообщили о расширении ипотеки для самозанятых.

Управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин говорит, что до уточнения параметров господдержки жилищного строительства рынок, шокированный ростом ключевой ставки до 20%, «стоял на паузе».

«Рост ставки до 12% с увеличением в два раза кредитных лимитов по самой массовой программе "Ипотека с господдержкой" в новостройках стал весьма щедрой поддержкой от государства. Льготная ставка теперь практически вдвое ниже рыночных уровней, и, по нашим оценкам, более 70% рынка первичной недвижимости в стране подпадает под условия новой программы. Это создает значительную нагрузку на бюджет, но поддерживает ипотечных заемщиков и рынок жилья, такой уровень ставок также не должен стимулировать очередной виток ажиотажного спроса и, соответственно, будет способствовать сдерживанию цен от сильного роста»,— полагает эксперт «Открытия».

Нижегородские застройщики пока отложили начало строительства новых проектов, в первую очередь из-за непонимания будущей экономики из-за инфляции и продолжающегося роста стройматериалов.

Заместитель гендиректора группы «Столица Нижний» Борис Замский сообщил, что в компании сейчас пересматривают финансовые модели новых объектов, которые хотели начать в 2022 году, и не исключают, что строительство и продажи каких-то домов притормозят или сдвинут по срокам.

«Недели две-три у нас займет осмысление ситуации. Я думаю, что фактор льготной ипотеки на снижение спроса влиять не будет — на уровне реальной инфляции ставки выглядят сравнительно привлекательно. Скорее будет влиять более высокая цена на жилье, вероятные изменения реальных доходов граждан. Нам как девелоперам пока не очень понятно, что будет с себестоимостью жилья. Рост стоимости стройматериалов продолжается и все еще носит хаотичный и малоуправляемый характер»,— заметил Борис Замский.

Карим Ибрагимов из группы компаний «Жилстрой-НН» сообщил, что пока они сняли с продаж три многоквартирных дома и строят их на собственные средства.

«Минимум до мая мы не будем продавать квартиры. Пока не очень понятно, как будет работать рынок недвижимости с новыми ипотечными ставками, что будет с проектным финансированием застройщиков.

Банки, с которыми мы консультируемся, тоже пока не могут четко спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации»,— добавил господин Ибрагимов.

Местные строительные компании начали лоббировать на региональном уровне различные меры для снижения своих затрат. Например, руководство ООО «Каскад» предложило снизить региональные нормативы градостроительного проектирования по количеству машиномест при строительстве новых домов. Застройщик считает, что во многих проектах можно избежать возведения дорогих подземных паркингов, не востребованных покупателями. Комитет заксобрания по градоразвитию готовит соответствующую законодательную инициативу.

Впрочем, участники рынка больше рассчитывают на новые федеральные меры господдержки жилищного строительства, частью которых является и льготная ипотека.

Роман Кряжев