Антикризисные меры

С начала года стоимость первичного жилья в Петербурге выросла на 12%, а в пригородах подорожание было еще более заметным: там рост составил 20%. Застройщики называют первый квартал в целом успешным, однако полагают, что в нынешних условиях делать дальнейшие прогнозы невозможно. При этом замечают, что новая льготная ипотека рынку «провалиться» не даст.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» за первые три недели марта, спрос на рынке новостроек Петербурга вырос к показателям февраля и соответствует темпам продаж в марте 2021 года. По итогам квартала объем продаж будет сопоставим со средними значениями на рынке. Доля ипотеки снизилась с 81% в феврале до 64%, треть сделок в марте заключалась со стопроцентной оплатой.

«Застройщики в марте демонстрируют разные стратегии продаж. Есть те, кто заметно повышал цены на фоне возросшего в конце февраля спроса (например, некоторые застройщики с пулом квартир в пригородах), а другие девелоперы, в основном крупные, заморозили цены или же повышали стоимость планово»,— рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Из трендов, которые отмечают эксперты,— временная заморозка опции дозаказа отделки из-за изменения курсов валют и роста цен на стройматериалы. По этим же причинам у ряда застройщиков повысились цены на меблировку.

«Средняя цена квадратного метра в марте вновь росла. По предварительным данным, "квадрат" в пригороде подорожал на 11% с начала месяца и преодолел отметку в 150 тыс. рублей: в пригородах реализуется наиболее бюджетное жилье, спрос на которое подскочил в первую очередь. В Петербурге рост также оказался существенным: 5%, до 214,7 тыс. рублей. По итогам месяца средние цены могут быть скорректированы»,— отметила госпожа Трошева.

Таким образом, с начала 2022 года «квадрат» в новостройках Северной столицы подорожал уже на 12%, а в пригородной зоне прибавил 20%.

«Начало года было спокойным. Спрос и предложение находились в балансе, девелоперы могли строить стратегии, планово реализовывать проекты. В конце февраля и марте спрос на квартиры резко пошел вверх, интерес вырос местами до 20%. На фоне турбулентности в экономике петербуржцы стремились обезопасить накопления. Тех же, кто собирался в ближайшем будущем приобрести жилье или улучшить условия, события подстегнули к смещению сроков и приобретению квартир»,— считает директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

«Цены на недвижимость в первые три месяца года выросли, ускорение темпов мы наблюдаем последний месяц. Это несравнимо с тем скачком, который произошел с началом пандемии, но они все же существенны. Спрос пока остается высоким, но, скорее всего, в ближайшие месяц-три они снизятся. После повышения ключевой ставки до принятия решения о повышении лимитов и введении субсидированной ставки люди вновь начинают присматриваться к проектам, искать варианты»,— добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Для нашего проекта первый квартал был успешным: в декабре мы объявили о старте продаж, а в конце января были проданы практически все квартиры. Сейчас мы сосредоточены на подготовке к выводу новых проектов, несмотря на сложности, мы планов менять не стали»,— рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит», при этом отмечает, что на вторичном рынке динамика разнонаправленная, идет дифференциация: жилье низкого качества, с явными недостатками, теряет в цене (в том числе — из-за растущих затрат на ремонт), а качественные объекты дорожают. «Пока еще уровень цен диктуют новостройки, в масс-маркете (спальные районы) — более 200 тыс. рублей за квадратный метр. Но в марте уже началось резкое сокращение доли ипотечных сделок. В новостройках кого-то устроит новая льготная ставка — 12%, а на вторичном рынке кредиты вовсе не будут востребованы. Сокращение спроса неизбежно приведет к стабилизации, а затем и к снижению уровня цен»,— полагает эксперт.

Разные векторы

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, отмечает, что сегодня девелоперы действуют разнонаправлено: некоторые подняли цены на 25–30%, несколько девелоперов заявляли о «заморозке» цен до конца марта, но в основном рост составил 8–10%.

«Спрос сейчас достаточно активный: по открытым данным, за январь — февраль было зарегистрировано на 20% больше ДДУ, чем за аналогичный период 2021 года. Как и раньше, спрос поддерживается ипотекой: ее доля в структуре сделок по-прежнему высокая (65%), но кредиты сейчас берут в основном по льготным программам. Это семейная ипотека и ипотека с господдержкой»,— отмечает она.

Ксения Садкова, директор по продажам компании Legenda, считает, что первый квартал можно назвать успешным, особенно хорошими были январь и февраль, выводы по марту еще в работе. «Проблема в том, что в этом году в имеющихся обстоятельствах это ни о чем не говорит и не позволяет делать никаких дальнейших прогнозов. Ситуация на рынке, по сути, сейчас регулируется государством, принимаемыми ими решениями о мерах поддержки спроса и, соответственно, отрасли. Накануне сообщалось об условиях новой льготной ипотеки: для Петербурга и Москвы сумма кредита составит 12 млн рублей под 12% годовых. Для той категории покупателей, для которых покупка жилья актуальна и необходима именно сейчас, это вполне приемлемые условия. Конечно, эта мера поддержки не вернет весь объем спроса, который мы имели при льготных ставках в 6–7%, но и "провалиться" рынку тоже не позволит, а это на сегодняшний момент очень важно. Цены объективно растут с ростом себестоимости строительства и с инфляцией. Распродаж нет и не будет. В целом условия достаточно жесткие, но преодолимые»,— рассуждает она.

Определенность дает надежду

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», с коллегой солидарен: «Первый квартал наша компания закрывает в запланированных показателях по продажам. В текущих условиях поддержку спросу обеспечивают различные акции и совместные программы с банками по субсидированию ипотечной ставки. Определенность в ставке 12% по льготной ипотеке и увеличение максимального размера кредита до 12 млн рублей в Петербурге позволяют застройщикам продолжить эту работу».

По мнению эксперта, с учетом текущей ситуации, спрос в этом году, скорее всего, будет на уровне 3,5–3,6 млн кв. м. «Цифры могут скорректироваться — все будет зависеть от дальнейшего развития экономической ситуации и мер правительства по поддержке отрасли. Темпы вывода новых проектов, скорее всего, замедлятся. Растущая себестоимость строительства на фоне серьезного подорожания строительных материалов, девальвация рубля, отток рабочей силы, отсутствие ясности по ставкам проектного финансирования пока не способствуют запуску новых проектов»,— перечисляет факторы риска господин Заседателев.

При этом, считает он, объемы ввода в текущем году не должны сильно измениться, поскольку девелоперы имеют жесткие обязательства по срокам ввода для уже строящихся и продаваемых очередей в своих проектах. «Исключение могут составлять только проекты, по которым у застройщиков был заложен резерв в сроках строительства и они имеют возможность перенести их ввод на 2023 год»,— полагает господин Заседателев.

При этом не все эксперты считают меры по поддержке стройотрасли правильными. Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, говорит: «На мой взгляд, единая субсидированная ставка для всех строящихся объектов недвижимости независимо от их качества — это также не самый эффективный путь, неразумно допускать массовую раздачу денег из бюджета».

Она считает, что ипотека призвана поддерживать не только потребителей, но и девелоперов, поощрять их развивать качественные проекты — с высоким уровнем энергоэффективности, соответствующие принципам ESG, с комфортной жилой средой.

«Именно поэтому меры поддержки (в том числе субсидируемая ипотека) должны быть дифференцированы, приоритет должен быть отдан тем проектам, которые соответствуют требованиям комфортной жилой среды и энергоэффективности, тем девелоперам, которые инвестируют в продукт, необходимый рынку, улучшающий жизнь людей. Оказывая одинаковую поддержку всем, правительство как будто уравнивает проекты, отвечающие требованиям правительства по стандартам устойчивого развития и созданию комфортной жилой среды, и жилье на нижней планке стандартов качества. Это может привести к росту объема проектов высотной застройки с предельной плотностью, и отбросит на десятилетия назад качество девелопмента в России, что в итоге вызовет социальное напряжение»,— сокрушается по поводу равных для всех условий госпожа Осетрова.

Она настаивает, что в кризисной ситуации неэффективно распространять одинаковые меры поддержки на всех производителей и всех застройщиков. «Вспомним, куда двигался рынок еще в начале февраля: правительство, банки, девелоперы и покупатели — все мы говорили о важности энергоэффективности, о поддержке правительством зеленых стандартов, о малоэтажной застройке, "зеленой" ипотеке. Нельзя обнулить все это сейчас»,— негодует эксперт.

«Нужно стимулировать качество жилой среды, поддерживать перспективный, конкурентоспособный и качественный продукт. Предлагая всем участникам рынка равные условия поддержки, мы получаем огромный риск влить значительную сумму из федерального бюджета в субсидии и льготы, которые не принесут ожидаемых результатов. Эффективность расходования бюджетных средств — это возможность не только преодолеть санкции, но и выйти на новый уровень качества жилой среды. Рынку сегодня нужна не поддержка ради поддержки, а поддержка ради развития»,— рассуждает госпожа Осетрова.

Роман Русаков