Вакантность на рынках коммерческой недвижимости растет

На рынках коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга начали прослеживаться негативные тенденции: доля пустующих торговых площадей растет на фоне сниженной деловой активности и превалирующего числа закрытий. Занимать новые помещения пока готовы в основном несистемные операторы — табачные магазины, кофейни и заведения быстрого питания. Офисный рынок с активным высвобождением площадей столкнется к сентябрю. Искать для этих помещений новых арендаторов будет непросто — в условиях кризиса бизнес редко готов брать на себя новые обязательства. Но заметно снижать стоимость аренды собственники коммерческих площадей пока не готовы, идя лишь на адресные уступки в ходе переговоров.

Улицы без торговли

Доля вакантных помещений в сегменте стрит-ритейла в Москве по итогам первого квартала составила 14%, увеличившись на 0,7 процентного пункта относительно конца прошлого года. Такие данные приводит CBRE, указывая, что на торговых улицах города закрылось за первые три месяца на 23% больше предприятий, чем открылось. Аналогичная динамика характерна для рынка Санкт-Петербурга, где, по подсчетам компании Maris, вакантность за квартал выросла на 0,2 процентного пункта, до 9,7%. Число закрытий превысило число открытий на 14%. Динамика, по мнению директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, свидетельствует о сниженной деловой активности, хотя руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова добавляет к этому наличие системно невостребованных помещений и общее увеличение предложения из-за завершения реконструкции исторических зданий.

Чаще всего, по оценкам Maris, в Санкт-Петербурге прекращали работу заведения общественного питания (45% от всех закрытий), fashion-операторов (25%), ритейлеров FMCG-сектора (10%). Но некоторые сегменты продолжают активное развитие. Алена Волобуева обращает внимание на увеличение на центральных улицах числа магазинов электронных сигарет, кальянов и курительных смесей.

Коммерческий директор компании R4S Group Ирина Буренко отмечает, что темп заполняемости помещений стрит-ритейла в Москве в марте значительно сократился по сравнению с февралем, стабильным остается в основном интерес к ликвидным объектам, расположенным на интенсивном трафике. Устойчивее всего на торговых улицах в краткосрочной перспективе будут развиваться сегменты street food, кофейни, табачные магазины, дисконт-операторы, бутики российских дизайнеров, предполагает эксперт.

Алена Волобуева ждет, что в целом активность пока будет оставаться сниженной: во втором квартале доля пустующих помещений в Санкт-Петербурге может вырасти еще на 0,5 процентного пункта.

Одновременно тенденции к массовому снижению ставок аренды пока нет ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге: на фоне низкой активности ритейлеров собственникам, по мнению госпожи Назаровой, нет стимулов корректировать цену в экспозиции. Одновременно в предметных переговорах владельцы, по словам эксперта, часто готовы идти на уступки. Если негативная конъюнктура сохранится, рынок, по ее мнению, может отреагировать на нее пересмотром политики арендных площадей. Но реакция на такие процессы обычно отложенная, и эффект виден не раньше чем через три—шесть месяцев, предупреждает госпожа Назарова.

Пустые коридоры

Торговые центры с формальным ростом вакантности пока не столкнулись: говорить об этой динамике может будет во втором-третьем кварталах, когда решение о судьбе своих магазинов примут бренды, приостановившие работу в России. Всего, по подсчетам Knight Frank, речь идет о 160 торговых сетях. Гендиректор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин не исключает, что крупные объекты в Москве в итоге могут потерять 20–30% арендаторов. Гендиректор компании «Этерна» Дмитрий Томилин отмечает, что собственники и управляющие торгцентрами активно ведут переговоры с торговыми сетями и поставщиками из Турции, Китая, Сербии и Ирана. Но быстрого выхода на российских рынок зарубежных сетей ждать не стоит. Гендиректор Fashion Consulting Group Анна Лебсак-Клейманс добавляет, что расчеты с новыми потенциальными поставщиками для российского бизнеса возможны только с полной предоплатой, фактически выкупом товара. Это должно перекрыть логистические риски.

На этом фоне госпожа Лебсак-Клейманс называет более вероятным сценарием для российского рынка торговой недвижимости развитие уже работающих на нем сетей.

Но и они сегодня сталкиваются со сложностями из-за необходимости перестраивать логистические процессы. Господин Кузьмин отмечает, что, столкнувшись с задержкой поставок, отечественные производители уже страхуют себя и просят арендодателей пересмотреть условия, перейдя на минимальный процент с оборота без фиксированной части. «Также арендаторы просят скорректировать график работы магазинов, чтобы оптимизировать затраты на персонал»,— добавляет он.

Хотя сами девелоперы и управляющие торгцентрами пока не склонны считать ситуацию драматичной. Управляющий директор Malltech Lab Кирилл Степанов говорит, что его компания пока готовится к разным сценариям работы. «Пока поток посетителей частично перераспределился между арендаторами, продолжающими коммерческую деятельность»,— говорит он. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина не ждет заметного роста вакантности в районных объектах, но предполагает, что срок экспозиции пустых площадей все же вырастет на фоне низкой активности потенциальных арендаторов.

Освобождение офисов

На рынок офисной недвижимости текущий кризис окажет отложенный эффект: управляющий партнер R&B Consulting Анастасия Стеняева предполагает, что результаты можно будет увидеть летом. Эксперт поясняет, что значительная доля компаний, принявших решение уйти из России, пока продолжает оплачивать площади и еще не вступила в переговоры с арендодателями о расторжении договоров. «Собственники офисных зданий уже сообщают о первых попытках арендаторов пересмотреть условия контрактов, но о разрыве речь идет редко»,— говорит она. Сейчас, по оценкам госпожи Стеняевой, в Москве пустуют 9% офисов класса А и 7,5% — класса В. Роста этих значений эксперт ждет к сентябрю: тогда часть помещений будет окончательно освобождена или предложена в субаренду.

Но сдать эти площади будет не так просто.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина предполагает, что во втором квартале активность арендаторов в Москве снизится.

«В связи с невозможностью планирования развития многие компании пока приостановили проекты по переезду»,— соглашается директор департамента офисной недвижимости CBRE Кирилл Бабиченко. Существующий спрос, по его словам, концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Но стоимость аренды помещений при этом вряд ли сократится более чем на 5–10%, считает госпожа Зимина. Сейчас снять офис класса А в городе, по оценкам компании, стоит в среднем 25,83 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Заместитель директора департамента офисной недвижимости «Коллиерз Интернешнл» Виктория Горячева говорит об аналогичных трендах в Санкт-Петербурге: часть площадей освобождается в условиях ограниченной активности арендаторов. «Новые запросы есть, но на рынке не так много компаний, которые готовы здесь и сейчас подписать договор, взяв на себя обязательства»,— говорит она. Алена Волобуева говорит, что по итогам первого квартала в Санкт-Петербурге бизнес уже принял решение об освобождении 50 тыс. кв. м офисной недвижимости, в основном — класса В. Объем вакантных площадей пока вырос на 0,5 процентного пункта, до 6,2%. К концу года при условии относительно стабильной экономической ситуации в регионе показатель может увеличиться до 10%, считает эксперт.

Общий объем сделок по аренде офисов в Санкт-Петербурге в первом квартале, по подсчетам директора по работе с корпоративными клиентами Knight Frank St Petersburg Михаила Тюнина, составил 12,3 тыс. кв. м, это ниже значения за аналогичный период прошлого года на 38%. Относительно четвертого квартала объем поглощения сократился на 50%. Средняя ставка аренды помещений класса А, по оценкам господина Тюнина, сейчас составляет 2,37 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, за квартал значение выросло на 2,4%. Офисы класса В за аналогичный период подешевели на 0,3%, до 1,52 тыс. руб. за кв. м в месяц. К концу года показатели могут сократиться на 3–5%, прогнозирует эксперт.

Александра Мерцалова