Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев о том, как купить квартиру без ипотеки

Решение Центробанка понизить ключевую ставку привело к снижению стоимости жилищных кредитов на рынке. Вместе с тем ипотека даже по 17–20% остается очень дорогим «удовольствием» для значительной части россиян, а значит, следует ожидать рост доли неипотечных сделок на рынке недвижимости. Созданием сервисов для быстрого оформления подобных сделок экосистема недвижимости «Метр квадратный» занимается уже с 2019 года, сегодня их широко используют физические лица и риелторы, отметил генеральный директор платформы Вячеслав Дусалеев. В интервью «Ъ-Дом» он рассказал, почему доля этого сегмента в ближайшее время будет расти и почему такие сделки становятся менее рискованными для покупателей.

— В прошлом году большая часть сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке заключалась с привлечением кредитов. Ожидаете ли вы увеличения доли неипотечных сделок в ближайшее время?

— До 2020 года доля сделок с использованием собственных средств клиентов превышала долю операций с кредитными ресурсами как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Ситуация стала меняться во время пандемии, когда государство запустило программу льготной ипотеки на новостройки со ставкой 6,5%. В результате по итогам 2020 года на первичном рынке недвижимости стали доминировать ипотечные сделки: их доля достигла 63%. Всего за первый год пандемии с использованием кредитных ресурсов было совершено 484 тысячи транзакций, тогда как с собственными средствами — только 280 тысяч. Что касается сегмента вторичного жилья, где ипотека выдавалась на рыночных условиях, то здесь, по данным Росреестра и Центробанка, ситуация с точки зрения структуры сделок оставалась стабильной.

Картина на «первичке» стала меняться в середине 2021 года, когда ввели новые условия выдачи льготной ипотеки: ставку повысили до 7%, а максимальную сумму кредита снизили до 3 млн руб. До этого, напомню, действовал лимит в 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и 6 млн руб. — для остальных регионов. За 2021 год российские банки выдали около 476 тыс. ипотечных кредитов на первичное жилье. В то же время Росреестр зарегистрировал 899 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Таким образом, доля транзакций с привлечением кредитных средств сократилась на 10 п. п, до 53%. Это может говорить о том, что сегмент неипотечных сделок начал отыгрывать свои позиции на первичном рынке.

— Сколько всего неипотечных сделок было заключено в прошлом году и какое соотношение сегментов вы ожидаете увидеть на рынке недвижимости в 2022 году?

— Всего в 2021 году, по нашим данным, основанным на статистике Росреестра и Центробанка, заключено около 3,5 млн подобных сделок. Какое количество стоит ожидать в 2022 году, пока сказать сложно. Скорее всего, вырастет доля неипотечных транзакций, что в текущих условиях поддержит рынок. Судя по опыту игроков рынка за предыдущие годы, во втором квартале мы ожидаем охлаждения ипотечных выдач на вторичном рынке недвижимости. В целом по году рассчитываем, что общее число сделок с недвижимостью останется на уровне прошлого года или незначительно превысит его.

— Учитывая то, что на вторичном рынке стоимость ипотеки из-за текущей ключевой ставки Центробанка остается достаточно высокой, этот прогноз кажется вполне реалистичным.

— Да, высокий уровень ставок по жилищным кредитам на вторичном рынке станет одним из факторов роста доли неипотечных сделок. Если на первичном рынке, где продолжат действовать госпрограммы, ипотека останется востребованной, то на вторичном спрос на кредиты, скорее всего, значительно уменьшится. Поэтому сейчас усилия нашей компании направлены на неипотечные сделки в этом сегменте.

— Речь идет о новых сервисах для сделок с недвижимостью?

— Да, именно. В 2021 году компания М2 разработала технологию для проведения неипотечных сделок с одним визитом — без посещения МФЦ — в региональных сетях разных банков. По итогам тестирования мы учли ключевые замечания клиентов и сотрудников и теперь готовы к масштабированию сервиса на более широкую аудиторию. При запуске мы ставили перед собой задачу упростить процесс проведения неипотечных сделок для покупателей с различными потребностями. Наши специалисты предусмотрели и учли в работе до 90% возможных сценариев, которые встречаются при сделках по купле-продаже и аренде квартир, земельных участков, домов, гаражей и других объектов недвижимости. Например, проводя операцию через экосистему М2, участники могут делегировать полномочия своим представителям по доверенности. Также можно проводить сделки с несовершеннолетними.

— Какие сервисы вы предлагаете риелторам с учетом их запросов?

— У наших партнеров-риелторов есть возможность бесплатно разместить свои объекты на платформе. Им также доступен личный кабинет с закрытой базой недвижимости, где можно подобрать подходящие варианты и сделать презентацию для клиентов, и сервис «Сделка онлайн», который объединяет в единый цифровой путь конструктор для составления договора купли-продажи, безопасные расчеты и электронную регистрацию права собственности в Росреестре.

С помощью конструктора договора купли-продажи агенту по недвижимости доступно не только формирование ключевого документа по сделке, но и создание на его основе всех последующих документов для проведения расчетов и регистрации без необходимости повторного ввода информации. Риелтор загружает необходимые документы сам, или это могут сделать участники сделки по его приглашению. Это удобный инструмент, который пригодится в работе каждому из 300 тыс. риелторов в России.

— Какие возможности есть у продавцов и покупателей, которые предпочитают дистанционный формат сделок?

— Им доступен сервис безопасных расчетов (СБР). Он заменяет традиционные «офлайновые» инструменты, например банковские ячейки, обеспечивая перевод денег продавцу по факту регистрации сделки в Росреестре. Также цифровой формат проведения расчетов значительно снижает риски покупателя. В 2021 году более 200 тыс. сделок на платформе М2 проводилось с использованием СБР — это в 5,4 раза больше, чем в 2020 году.

Кроме этого клиенты могут использовать электронную регистрацию (ЭР) и сэкономить время — в этом случае ни продавцу, ни покупателю не нужно посещать МФЦ. В 2021 году число зарегистрированных через ЭР договоров выросло в десять раз по сравнению с 2020 годом. Речь идет о всех договорах, которые подразумевают переход права собственности: ДДУ, ДКП, ДУПТ. При этом мы строим экосистему таким образом, чтобы различные сервисы по покупке недвижимости были доступны в одном окне — это упрощает процесс совершения сделки.

— Какие сервисы М2 могут быть полезны застройщикам с учетом прогнозов по увеличению сделок на первичном рынке?

— Они могут совершать бесшовные онлайн-сделки в собственной СRM-системе, интегрируя ее с сервисами электронной регистрации и безопасных расчетов М2. Это позволяет девелоперам не только быстрее формировать транзакции на первичном рынке, но и выстраивать собственные экосистемы наиболее эффективным способом.

— Как это происходит на практике?

— Клиент регистрирует сделку с помощью застройщика через М2. После этого результаты электронной регистрации автоматически передаются в сервис безопасных расчетов. Интеграция продукта М2 в CRM-систему партнера позволяет провести сделку бесшовно и быстро, сводя к минимуму количество технических ошибок при вводе данных. Если раньше процесс оформления электронной регистрации занимал у клиента 40 минут, то теперь — одну минуту. Время на оформление платежа с помощью СБР сокращается в 30 раз.

— Насколько востребован данный сервис у застройщиков?

— Сегодня мы работаем более чем с 3,5 тыс. застройщиков, представляющих свыше 1,8 тыс. девелоперских групп, и планируем развивать наше сотрудничество дальше.

— Вернемся к неипотечным сделкам на вторичном рынке. Покупка такого жилья — это всегда определенные риски, связанные с историей объекта недвижимости, личностью продавца и т. д. Как сервисы «Метра квадратного» помогают обеспечить безопасность сделки?

— Сегодня на рынке каждая десятая сделка может быть оспорена в суде. Мы проводим юридическую проверку, учитываем текущие риски и те, что могут возникнуть уже после заключения сделки. В нашей практике были случаи, когда человек выбрал квартиру и готов был ее купить, но мы не рекомендовали это делать: изучив документы, мы поняли, что покупка достаточно рискованна. В этом случае мы советуем покупателю найти другой вариант. В нашей команде есть юристы с многолетним опытом работы с жилой и коммерческой недвижимостью, что позволяет нам быть уверенными в обоснованности наших выводов.

— Нынешнее применение судами закона о банкротстве тоже добавляет риски для покупателей недвижимости на «вторичке». Практика показывает, что в случае личного банкротства продавца квартиры конкурсный управляющий может оспорить сделку и покупатель лишится жилья. Вы предусматриваете такие сценарии, когда речь идет о неипотечных сделках?

— Если перед покупкой квартиры на вторичном рынке без ипотеки мы провели полный юридический анализ приобретаемого объекта, то дополнительно мы также можем предоставить покупателю гарантию на десять лет. Это означает, что на этот период недвижимость защищена от непредвиденных обстоятельств.

Личное банкротство продавца квартиры — это, конечно, форс-мажор, который невозможно предусмотреть до сделки. Оно может произойти через полгода или год, а иногда и в течение нескольких лет. Но это не значит, что мы говорим клиентам: «Извините, мы не можем вам помочь, наши обязательства выполнены». В рамках десятилетней гарантии мы берем на себя юридическое сопровождение клиента даже в таком случае. При подобном развитии событий мы будем участвовать в суде на стороне покупателя, и, если нам не удастся сохранить недвижимость для клиента, мы выплатим ему полную стоимость квартиры. Наши клиенты могут чувствовать себя защищенными при совершении одной из важнейших сделок в жизни.