Особенности обращения с ПИФами рентной недвижимости

В марте на фоне резко возросших ставок по долговым инструментам в тени остались закрытые ПИФы рентной недвижимости. Тем не менее эти инструменты за первый квартал принесли пайщикам в среднем 10% годовых. В дальнейшем, по мере снижения ставок по депозитам и облигациям, такие вложения могут стать более привлекательными, особенно на среднесрочном горизонте. Однако следует учитывать ограниченную ликвидность ЗПИФов, а также тщательно выбирать активы, так как в условиях кризиса некоторые сегменты могли пострадать сильнее других.

Пай в защиту

По оценкам Accent Capital, по итогам первого квартала активы 24 рыночных рентных закрытых ПИФов для неквалифицированных инвесторов выросли на 3,3 млрд, до 42,9 млрд руб. За отчетный период не было сформировано ни одного фонда, а почти весь прирост рынка произошел за счет притока в фонды управляющих компаний «Современные фонды недвижимости» (1,8 млрд руб.) и «ВИМ Инвестиции» (0,6 млрд руб.). Основной прирост активов пришелся на фонды складской недвижимости. По оценке Accent Capital, стоимость чистых активов (СЧА) фондов данного типа выросла за квартал на 14%, до 24,2 млрд руб. В то же время СЧА фондов офисной недвижимости выросла только на 280 млн, до 2,86 млрд руб., СЧА фондов торговой недвижимости — на 20 млн, до 15,82 млрд руб.

В условиях кризиса традиционно растет спрос на защитные активы, которыми являются валюта, золото и недвижимость.

«Особенность текущей ситуации в том, что классические инструменты девальвировали свое значение защитных активов. При этом недвижимость будет существовать всегда, ее основные факторы как защитного актива от гиперинфляции по-прежнему сохраняются»,— отмечает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова.

Игра вдолгую

Однако при покупке паев таких фондов нужно учитывать долгосрочный характер подобных инвестиций, обычно они создаются на пять—семь лет. Приобрести паи закрытых ПИФов недвижимости можно либо при их первичном размещении (в ходе создания фонда или при выпуске дополнительных паев), либо на вторичном рынке. Следовательно, у них ограниченная ликвидность.

По данным Московской биржи, на конец второй декады апреля инвесторам были доступны паи только половины фондов, но лишь с единичными ЗПИФами сделки заключались ежедневно. По словам директора по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрея Богданова, в отношении части розничных фондов торги были приостановлены биржей, чтобы исключить эмоциональные распродажи и резкие падения котировок, но постепенно торги будут возобновляться по итогам консультаций с биржей управляющих компаний. «Если паи фонда не обращаются на организованных торгах, то выйти из него можно, только если самостоятельно найти покупателя и совершить внебиржевую сделку»,— отмечает господин Богданов.

Путешествие по складам

На фоне того что в апреле ускорилось снижение ставок по вкладам и долговым инструментам, интерес к фондам недвижимости может вырасти. Но к подбору бумаг стоит подходить избирательно. По словам инвестиционного директора группы ТРИНФИКО Артема Цогоева, важный критерий для выбора — время работы ЗПИФа на рынке и фактические результаты его деятельности. При этом стоит помнить, что «доходность в прошлом не означает доходности в будущем», это правило является основным для всей индустрии.

Важно обращать внимание на суть проекта или базового актива. «В кризис традиционно стоимость базовых активов ЗПИФов коммерческой недвижимости находится под давлением»,— отмечает Артем Цогоев. По мнению Марины Харитоновой, логистический сектор остается наиболее привлекательным по сравнению с другими секторами. «Несмотря на то что в данный момент мы видим некое проседание активности и переформатирование планов, отток арендаторов, как и их приток, мы не фиксируем. При этом ряд компаний наращивает объемы товара на своих складских площадях»,— отмечает госпожа Харитонова.

Сильнее всего могут пострадать сегменты торговой и офисной недвижимости.

«Это связано как с большей долей вакантных площадей в секторах этих сегментах в настоящий момент, так и с уходом иностранных арендаторов, быстро найти замену которым может быть сложнее»,— отмечает аналитик «КСП Капитал Управление активами» Михаил Беспалов.

Объективный контроль

При выборе фондов важное значение имеют другие параметры активов — расположение объектов, их качество и возраст. Все это, по словам Михаила Беспалова, в значительной степени влияет на стабильность арендного потока (в том числе на возможность быстро найти арендаторов взамен ушедшим) и, соответственно, стоимость объектов. «Информация об объектах и другая важная информация должна быть представлена в отчетности фонда на сайте управляющей компании»,— отмечает господин Беспалов.

В начале года ожидаемая доходность крупных ЗПИФов индустриальной и коммерческой недвижимости составляла от 9% до 14% годовых. «В моменты кризисов стоимость любых активов проседает, поскольку повышаются оценка уровня риска, однако рентная коммерческая недвижимость, как правило, снижается в цене менее значительно, чем более классические инструменты фондового рынка, и при этом еще и сохраняет текущие выплаты в той или иной степени, тогда как даже дивидендные акции зачастую перестают быть таковыми»,— отмечает Андрей Богданов. По его оценке, операционная прибыль недвижимости инвестиционного качества может уйти в диапазон 10–13% годовых. К тому же на горизонте трех-четырех лет недвижимость может принести прирост капитала за счет производственной инфляции (до 10–12%). «Но этот прирост можно будет монетизировать, когда начнет восстанавливаться экономика и деловая активность, при этом будет расти дефицит площадей, а возникший рост ставок аренды начнет "оправдывать" новое строительство»,— подчеркивает господин Богданов.

Виталий Гайдаев