Доходность нижегородского жилья оказалась на среднероссийском уровне

В 2019–2021 годах доходность жилой недвижимости в Нижегородской области при условии сдачи ее в аренду составила 11,1%, примерно соответствуя среднероссийским показателям. По мнению экспертов, до недавнего времени покупка жилья и сдача его в аренду давали возможность сохранить имеющиеся средства. Весной после резкого роста ключевой ставки и стоимости ипотечных кредитов выгода от таких операций стала менее очевидной. Эксперты отмечают, что полученные данные по доходности инвестиций в недвижимость могут быть неточными, так как значительная часть этого рынка работает по «серым» схемам. Пик инвестиций в жилую недвижимость пришелся на 2017–2019 годы, и в ближайшее время ждать бума на этом рынке не приходится.

В Нижегородской области доходность от инвестиций в жилую недвижимость по итогам 2019–2021 годов составила 11,1% при условии, что жилье сдается хозяевами в аренду. По этому показателю Нижегородская область находится на уровне среднероссийских значений (11%) и занимает 30 место среди всех российских регионов, говорится в исследовании, проведенном «РИА Новости». В случае, если владельцы квартир не сдают их в аренду, доходность жилья падает до 6,9% в год. В среднем по России этот показатель составляет 5,5% (с учетом прироста стоимости жилья).

Для расчетов использовалась типовая однокомнатная квартира в 35 кв. м с учетом налогов, платы за ЖКУ и капремонт, а также уровня потребительской инфляции.

Максимальную выгоду при сдаче квартир в аренду за три года получили жители Бурятии и Магаданской области, где доходность составила 18,3% годовых. На третьем месте Амурская область с 18,1%. Москва с доходностью в 14,18% оказалась на девятом месте. Последнюю строчку рейтинга занимает Севастополь, где доходность от квартиры с арендаторами составляет 0,5%. Без арендаторов квартира в этом крымском городе дешевеет на 8,1% в год. Также в конце списка Оренбургская область (0,6% и — 6,6%) и Мордовия (1,7% и — 3,1%).

Авторы исследования отмечают, что для многих российских регионов характерен невысокий рост цен на квартиры, а положительная доходность инвестиций в недвижимость фактически обеспечивается за счет арендных платежей.

С учетом резкого роста инфляции и процентных ставок по ипотеке инвестиции в жилье без дальнейшей его сдачи в аренду в ближайшие несколько лет могут стать убыточными, считают авторы рейтинга.

Руководитель Perpetuum immobile Борис Горелик считает, что в Нижегородской области пик инвестиций в жилье пришелся на 2017–2019 годы, когда в регионе нарастала волна туристов, многие из них гостиницам предпочитали апартаменты. Под ожидание этих туристов покупались квартиры.

«Сейчас этому рынку мешают как различного рода инвестиционные риски, так и уход агрегаторов Booking и Airbnb. Он разрушил всю производственную цепочку и подломил этот бизнес. Немаловажным фактором стало поднятие ипотечных ставок, так как многие проекты по инвестированию в жилье строились на заемных деньгах. Кроме того, прогнозировать сейчас турпоток на 2022–2024 годы сложно. Поэтому сейчас кто-то из инвесторов переложился в щедрые предложения банков под 22–24% годовых на депозитах, кто-то ушел в валюту»,  — отметил эксперт.

По оценке Бориса Горелика, доходность от сдачи жилья в аренду в зависимости от его типа может колебаться от 3,5% до 10–12%. При этом часть этих денег съест амортизация и расходы, необходимые на обновление самой недвижимости и обстановки.

«Вкладывать средства в недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду,  — это очень консервативный вид инвестиций и не самый доходный вид спорта для инвестора, который имеет две-три квартиры. Скорее, это способ спасти деньги от инфляции и почувствовать себя предпринимателем. В какой-то степени это самообман, но имеющий право на жизнь. Большого счастья такой вид деятельности не принесет, и с точки зрения экономически активного субъекта, имеющего средства на две-три квартиры, вряд ли это будет лучшей моделью инвестиций», — уверен господин Горелик.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает, что проведенное исследование не в полной мере отражает реальную ситуацию на рынке арендного жилья. По ее словам, этот сегмент рынка даже в условиях принятия многочисленных нормативных актов и попыток регулирования на 80% остается «серым», налоги арендодатели не платят.

Окупаемость сдаваемой квартиры, по оценке эксперта, составляет не менее 14 лет, без учета средств на ее содержание.

«Одной из целей при инвестировании в недвижимость остаются попытки сберечь имеющиеся средства. Если говорить об инвестировании в недвижимость как способе зарабатывания денег, то здесь есть определенные риски. Сейчас никто не может дать точных прогнозов по курсу рубля. Может получиться так, что мы сейчас находимся на пике цены, и инвестиции могут оказаться невыгодными»,  — отметила госпожа Романчева.

Она не ожидает большого роста спроса на рынке арендного жилья в ближайшие годы, даже при увеличении турпотока в Нижегородскую область. Гораздо больший интерес у приезжающих вызовут отели, турбазы, загородные дома и коттеджи, полагает эксперт.

Андрей Репин