Цены на вторичное жилье стагнируют

Снижение спроса и перераспределение покупателей недвижимости со вторичного рынка на первичный способствуют стабилизации цен на готовую недвижимость. В перспективе тренд сохранится: объем предложения такого готового жилья постепенно увеличивается, и новые лоты выходят на рынок по более актуальным ценам. Собственники в краткосрочной перспективе готовы к дисконтам 5%. Динамика затронет и новостройки: без возможности оперативно продать имеющуюся недвижимость россияне будут откладывать улучшение жилищных условий.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России по итогам апреля составила 120,9 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,4% относительно марта. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», констатируя, что цены перешли от роста к стагнации. Согласно подсчетам компании «Этажи», в России в целом вторичное жилье сейчас стоит в среднем 93,4 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 3,5%, за год — на 31,2%. Аналитики «Авито Недвижимости» среднюю стоимость готовых квартир в стране оценивают в 82,3 тыс. руб.— это на 3% выше значения предыдущего месяца.

Только в 3 из 16 городов, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», месячное изменение средней стоимости вторичной недвижимости превысило 1%. Так, в Краснодаре показатель по итогам апреля относительно марта вырос на 3,9% (до 121,9 тыс. руб. за 1 кв. м), 2% аналогичная динамика составила в Ростове-на-Дону (до 101,3 тыс. руб. за 1 кв. м) и Волгограде (до 78,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Снижение средних цен за месяц аналитики «Авито Недвижимости» отметили в Перми — на 1%, до 73,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ханты-Мансийске, по данным «Этажей», показатель сократился на 1,5%, до 104,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

На вторичном рынке в «старой» Москве средняя стоимость предложения, по подсчетам компании «Инком-Недвижимость», сейчас составляет 286,4 тыс. руб., за месяц значение сократилось на 0,2%. Стоимость среднего лота снизилась за тот же период на 1,2%, до 15,26 млн руб. В Новой Москве аналогичные показатели составляют 205,7 тыс. руб. за 1 кв. м (рост на 0,3% за месяц) и 10,06 млн руб. (падение на 1,4%).

Директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что на столичном рынке при этом все еще сохраняется дефицит ликвидных лотов.

Продавцы отреагировали на снижение спроса за месяц на 40–50% во всех крупных городах, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Объем предложения за тот же период, по словам эксперта, вырос на 17%, и новые лоты выходят в экспозицию по более актуальным ценам. Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов подтверждает, что рост объема предложения сейчас значительно обгоняет динамику по спросу: на рынок выходит большое количество инвестиционных квартир плюс за счет снизившегося спроса прирост стал значительно заметнее.

Активность покупателей, по словам господина Хусаинова, постепенно перераспределяется в пользу первичного рынка. Если в феврале, по его подсчетам, вторичная недвижимость формировала 59% их запросов, а новостройки — 26%, то по итогам апреля аналогичные показатели составили 47% и 30% соответственно. Это связано с более дорогим кредитованием и отсутствием льготных ипотечных программ для готовых квартир. Существующие ставки руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин называет заградительными: они делают покупку вторичных квартир недоступной для большей части населения.

Сергей Шлома прогнозирует снижение средней стоимости вторичного жилья в Москве: «Цены уже и так перегреты». На то, что объект переоценен, по его словам, обычно четко указывает отсутствие обращений.

«Значит, стоимость нужно снижать — постепенно этот процесс выведет рынок на актуальный уровень цен, который, в свою очередь, будет стимулировать спрос»,— рассуждает господин Шлома. Одновременно собственники многих квартир уже морально готовы к предоставлению скидок, и в ближайшее время средний дисконт, по прогнозам, составит 5%. Ильдар Хусаинов также прогнозирует снижение стоимости вторичного жилья во всех крупных городах, но поясняет, что процесс не будет резким: собственники будут постепенно снижать стоимость, наблюдая за реакцией потенциальных покупателей.

Этот процесс окажет влияние и на первичный рынок. Алексей Попов глобально считает сценарий с дорожающими новостройками и дешевеющим вторичным предложением маловероятным: «Многие сделки в готовых домах проводятся с прицелом на покупку лота в строящемся доме — в таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все». Одновременно если собственники вторичных квартир не смогут оперативно продать свою недвижимость для улучшения жилищных условий, в сегменте первичного жилья начнет формировать отложенный спрос, считает Ильдар Хусаинов.

Александра Мерцалова