Активность на рынках коммерческой недвижимости снижена

Посещаемость торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга из-за начавшегося кризиса и ухода с рынка международных брендов продолжает снижаться: трафик ниже на 14–18% по сравнению с прошлым годом. По этой причине арендаторы не проявляют особой активности, поэтому собственникам торгцентров приходится идти навстречу существующим операторам, предоставляя скидки. Оживления рынка консультанты ждут не раньше августа. Со спадом активности столкнулся и сегмент офисной недвижимости. Большинство компаний пока занимают выжидательную позицию, заключая лишь сделки по аренде небольших площадей.

Майские праздники не привели к заметному росту трафика в торгцентрах. По оценкам Focus Technologies, 30 апреля–3 мая показатель Mall Index (отражается посещаемость на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 18% ниже аналогичного периода прошлого года и на 24% ниже, чем в 2019 году. В Санкт-Петербурге падение составило 14% и 21% соответственно. По словам руководителя направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаила Васильева, спад активности останется на сопоставимом уровне до улучшения общей экономической ситуации, возобновления работы международных ритейлеров или открытия новых магазинов.

Замруководителя направления «Торговые центры» компании «Магазин магазинов» Александра Ромашина обращает внимание на то, что в мае-июле посещаемость торгцентров всегда демонстрирует сезонное снижение.

Эксперт ждет роста не раньше августа, в период подготовки к возвращению детей в школу.

Пока, по ее словам, собственники и управляющие торгцентрами зачастую вынуждены предоставлять скидки и льготные условия: им достаточно сложно найти замену арендаторам, добивающимся дисконтов. Исключения составляют арендаторы, столкнувшиеся с минимальными потерями в трафике — им добиться скидок будет достаточно сложно, добавляет госпожа Ромашина.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина отмечает, что основной спад посещаемости приходится на крупные торгцентры — небольшие объекты почти не заметили негативного эффекта за счет традиционно невысокой доли международных брендов в структуре арендаторов. Негативный эффект на рынок в целом, по ее словам, продолжают оказывать снижение покупательной способности населения на фоне кризиса и ажиотажный спрос февраля—марта, когда россияне делали покупки впрок.

Замершие улицы

Остановка развития и закрытие магазинов западных брендов в меньшей степени затронули рынок стрит-ритейла. По подсчетам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, они занимали не более 5% всех площадей. Это подтверждают данные CORE.XP: уровень вакантных площадей на улицах Москвы по итогам первого квартала составил 14%, увеличившись на 0,7 процентного пункта относительно аналогичного периода прошлого года.

Тем не менее госпожа Буренко говорит о снижении темпа заполняемости существующих вакантных площадей. Хотя о массовых скидках речи пока не идет: по ее словам, только 7,5% арендаторов из пула компании сейчас платят со скидкой. Сейчас, по словам эксперта, активно ищут помещения на торговых улицах бутики российских дизайнеров, заведения формата стрит-фуд, кофейни и табачные магазины. Во второй половине года, по прогнозам эксперта, вакантность в топовых локациях будет минимальной. В CORE.XP отмечают, что в условиях в целом низкого спроса многие собственники сейчас готовы идти на уступки потенциальным арендаторам в процессе переговоров.

Офисный спад

Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы во втором квартале, по прогнозам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, будет минимальным: арендаторы находятся в выжидательной позиции, решая, какой размер офиса им потребуется. Снижение темпа закрытия сделок по итогам апреля заметил и руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко. Суммарный объем поглощения во втором квартале на рынке Москвы, по его оценкам, составит 150−170 тыс. кв. м.

По словам госпожи Зиминой, сейчас активно сдаются в основном небольшие помещения (500−1000 кв. м), которые предлагаются в субаренду: их занимают компании, у которых заканчиваются договора аренды или возникла необходимость переезда. Подобных предложений на рынке много.

Согласно оценкам Knight Frank, в Москве сдаются в субаренду 152 тыс. кв. м офисной недвижимости, 22% из них в «Москва-Сити». Но это предложение пустующим формально не считается. Уровень прямой вакантности остается сравнительно небольшим и, по словам Кирилла Бабиченко, сейчас составляет 8%. Средние ставки аренды офисов, по подсчетам Knight Frank, держатся на уровне 26 тыс. руб. за кв. м в год для класса А и 17 тыс. руб. за кв. м в год — для класса В.

В Санкт-Петербурге, по словам гендиректора Knight Frank St Petersburg Константина Лосюкова, клиенты также занимают выжидательную позицию: спросом также пользуются готовые к заезду небольшие помещения в 300−500 кв. м. В целом, по прогнозам эксперта, объем арендных сделок в этом году может оказаться на 30−40% ниже прошлогоднего, достигнув 50−60 тыс. кв. м.

В то же время, по оценкам директора департамента офисной недвижимости Maris Алены Бердиган, на фоне геополитического обострения в этом году могут освободиться в Санкт-Петербурге 70−150 тыс. кв. м офисной недвижимости. Вкупе со сниженным спросом это приведет к росту вакантности до 10%. Критичным такой показатель для рынка эксперт не считает.

Согласно подсчетам Maris, средняя стоимость аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге сейчас составляет 2,15 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,38 тыс. руб. «Пока мы не наблюдаем демпинга со стороны арендодателей, у которых освободились здания или крупные блоки, вакантные площади появились по рыночным ценам»,— говорит госпожа Бердиган. Эксперт не исключает, что в перспективе заявленные цены снизятся, если освободившиеся площади надолго останутся без арендаторов.

Александра Мерцалова