Аналитики назвали апрель переломным месяцем на рынке новостроек

Квартиры в новостройках Новосибирска, по данным аналитиков, подешевели впервые с декабря 2019 года. В апреле средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляла 123 тыс. руб., что на 0,3% меньше, чем месяцем ранее. Количество сделок по продаже жилья в новостройках за месяц сократилось на 35%. Эксперты ожидают, что из-за резкого падения покупательской способности населения спрос в ближайшие месяцы может снизиться еще на 25–50%, но на фоне сокращения предложения цены откатятся не более чем на уровень начала года. Застройщики видят причины кризиса отрасли в первую очередь в ее слабой адаптации к проектному финансированию и эскроу-счетам, а также в росте себестоимости строительства.

Стоимость квартир в новостройках Новосибирска, которая с начала 2022 года выросла на 12%, в прошлом месяце, по данным аналитиков компании RID Analytics, впервые с декабря 2019 года снизилась. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в апреле составляла 123,5 тыс. руб., что на 0,3% меньше, чем в марте. На вторичном рынке жилья цены за месяц выросли на 1,6% (до 99,8 тыс. руб.).

Спрос на рынке недвижимости, по оценкам исследовательской компании, также вернулся к показателям 2019 года. «Вероятно, март 2022 года был последним предкризисным месяцем, когда спрос на рынке жилья был максимальным. В апреле снижение было отмечено по всем ключевым показателям спроса как на первичном рынке, так и на вторичном»,— отмечают в RID Analytics. По данным компании, в марте в Новосибирской области было зарегистрировано 4,3 тыс. договоров долевого участия, в апреле — на 22% меньше (3,4 тыс.). Количество проданных квартир в новостройках за месяц сократилось на 35%. В апреле было заключено 1,7 тыс. таких сделок. Всего же за первые четыре месяца 2022 года в Новосибирске было продано 8,1 тыс. квартир на первичном рынке.

Несмотря на высокий спрос и рекордные продажи в марте, предложение на первичном рынке недвижимости выросло. «В апреле многие строители обновили прайсы и выставили на продажу те квартиры, которые ранее были „в запасе“, поэтому показатель вырос. Но меняется он медленно. В апреле доля непроданных квартир в новостройках на этапе строительства составляла 43% (+1 п.п.)»,— пояснила руководитель RID Analytics Елена Ермолаева.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Новосибирска в апреле составляла около 117 тыс. руб., что на 2% больше, чем месяцем ранее. «Рост стал более медленным. Застройщики уже готовы на специальные акции, но не могут существенно снизить цены из-за риска нехватки средств на достройку. Они зависят от банков, которые при проектном финансировании очень не любят, когда снижаются цены»,— пояснил господин Николаев. При этом продажи, по его словам, «уже обрушились» на 30% по уже зарегистрированным ДДУ и на 50% по только поданным в апреле договорам на регистрацию. «Ситуация такая, что клиенты по таким ценам и с такой ипотекой брать не хотят»,— пояснил он.

Госпожа Ермолаева не исключает, что из-за резкого снижения покупательской способности населения в ближайшие месяцы спрос на новостройки сократится на 25–50%. Поддерживать его, как считает эксперт, будут различные программы по снижению ипотечной ставки, а также ограничения зарубежного туризма и перевода денег за границу. Жилье в новостройках, считает аналитик, еще может подешеветь как минимум на величину резкого подорожания начала года (12%), но после этого, по ее прогнозу, вероятна длительная стагнация цен. Господин Николаев значительного падения цен тоже не прогнозирует, он полагает, что государство будет искать варианты по снижению ставок по ипотеке. Другим вариантом помощи рынку жилищного строительства, по его мнению, может стать контроль цен на строительные материалы.

По данным господина Николаева, за четыре месяца 2022 года в Новосибирской области было выдано на 10% больше разрешений на строительство, чем за тот же период годом ранее. Средняя площадь квартир при этом уменьшилась примерно на 3 кв. м. Вместе с тем господин Николаев не исключил, что в нынешней экономической ситуации не все эти проекты могут быть реализованы по плану. «Если продажи остановятся, то строительство растянется во времени, а поскольку деньги не бесплатные, его себестоимость вырастет. Я допускаю, что часть застройщиков обанкротится, и банки, открывшие им проектное финансирование, будут искать более эффективных исполнителей»,— предположил аналитик.

В RID Analytics обратили внимание, что в марте-апреле 2022 года строительные компании не начинали новые проекты, что, по оценке госпожи Ермолаевой, в будущем приведет к снижению предложения на рынке жилья. С 2019 года в Новосибирске число домов на стадии строительства сократилось примерно с 380 до 280, число квартир в них — примерно на 20%. Аналитики связывают это с переходом на строительство через проектное финансирование и эскроу-счета.

Директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский сообщил „Ъ-Сибирь“, что с 24 февраля себестоимость строительства в его организации уже выросла на 12-13%, но это, по его словам, далеко не основной фактор, влияющий на снижение предложения на рынке. «Рынок в регионе так и не акцептовал для себя полностью переход на проектное финансирование со счетами эскроу. И снижение предложения в первую очередь связано с тем, что далеко не все компании и проекты смогли адаптироваться к этим условиям, учитывая также пандемию и антироссийские санкции. Три вектора, действующие в одном направлении, дают ситуацию почти идеального шторма для тех проектов, у которых запас жизненной прочности невысок»,— считает господин Белокобыльский.

Как сообщал „Ъ“, на рассмотрении Минстроя, Центробанка и аппарата вице-премьера РФ Марата Хуснуллина находится обращение владельца девелоперской компании «Брусника» Алексея Круковского о мерах поддержки стройиндустрии в условиях санкций. Он, в частности, просит разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта и обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах. «Если предложения Алексея Круковского будут приняты, это, конечно, неплохо и кому-то поможет немного оптимизировать процессы, но радикально ситуацию не изменит,— считает господин Белокобыльский.— Потому что стартапы не вводятся в оборот прежде всего из-за того, что далеко не все региональные проекты могут пройти жесткие требования по доходности. Эта проблема как была в середине 2018 года, так никуда и не делась».

Господин Белокобыльский считает, что с точки зрения соотношения спроса и предложения предпосылок для снижения цен у застройщиков сейчас нет. «Дисконтирование в нынешних условиях — это первый сигнал о проблемах в бизнесе, в нормальной рыночной ситуации его быть не должно. Дисконтирование возможно у тех компаний, которые будут валиться на бок»,— пояснил он.

Дарья Решетникова