В бизнес-центрах Москвы становится просторнее

Уход из России международных компаний, которые формировали треть спроса на офисные площади в Москве, может спровоцировать серьезный спад на столичном рынке бизнес-центров. По итогам 2022 года в этом сегменте освободится 800 тыс. кв. м, чего не было с 2012 года. Владельцам недвижимости будет сложно заменить убывающих арендаторов российскими компаниями, которые из-за кризиса уже начали сокращать занимаемые площади. Эксперты ожидают, что офисная недвижимость сможет оправиться от кризиса не раньше 2024 года.

По итогам 2022 года на офисном рынке Москвы освободится дополнительно 800 тыс. кв. м, на которые не найдутся арендаторы, говорится в прогнозе Commonwealth Partnership (CMWP). Это будет максимальным значением с 2012 года.

Одна из основных причин — уход из России международных компаний из-за геополитического кризиса, отмечает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеся Малахова.

Кроме того, на ситуацию негативно повлияют падение спроса и сокращение уже занятых площадей со стороны российских компаний, добавляет ведущий аналитик департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Доля международных компаний в сегменте аренды офисов традиционно была значительной. В 2021 году они формировали 32% спроса на покупку и аренду площадей в бизнес-центрах, говорит директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Елена Акатова. Но уже в январе—марте 2022 года этот показатель сократился почти в три раза, добавляет она.

Сейчас, продолжает эксперт, западные компании, заявившие об уходе или приостановившие деятельность в стране, стали сдавать офисы в субаренду. Это связано с тем, что они не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор, поэтому ищут способы договориться о переуступке прав на аренду, добавляет Олеся Малахова. Сейчас объем площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 152 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank.

Заменить уходящие западные компании российскими арендаторами владельцам бизнес-центров будет крайне сложно.

IT-сектор и индустрия e-commerce, которые в прошлом году наиболее активно наращивали офисные площади, рассчитывая на расширение компании, теперь пытаются пересдать часть своих помещений, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости IBC Real Estate Екатерина Белова.

Так, например, в начале февраля интернет-холдинг Ozon начал предлагать в субаренду коворкинги на 50 тыс. кв. м. Кроме того, продолжает госпожа Белова, российские компании стараются не заключать долгосрочные контракты и рассматривают помещения с низкими арендными ставками. В итоге, ожидает эксперт, в этом году спрос в офисном сегменте упадет на 50%, до 600–700 тыс. кв. м.

Эти факторы приведут к увеличению доли свободных площадей с текущих 8,8% до 13% по итогам 2022 года, считают в CMWP. У IBC Real Estate более пессимистичный прогноз — рост вакантности достигнет 18%. Но увеличение свободных площадей будет происходить неравномерно, ожидает руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. По ее словам, высвобождаться будут преимущественно крупные объекты, в то время как небольшие офисные блоки, всегда пользующиеся спросом в кризис, окажутся в дефиците, даже несмотря на высокие ставки.

Сокращение спроса, очевидно, приведет к снижению темпов строительства офисов. В ближайшие несколько лет новые площади будут появляться по минимуму, считает Полина Афанасьева. «Отсутствие активного спроса в сочетании с подорожавшими стройматериалами заставляет девелоперов пересмотреть планы по новому строительству, а текущие стройки будут массово заморожены»,— добавляет эксперт. В этом году на рынке могут появиться в лучшем случае 150 тыс. кв. м новых офисов, что в четыре раза меньше, чем годом ранее, прогнозируют в CMWP. Госпожа Афанасьева заключает, что ожидать восстановления рынка раньше 2024 года не стоит.

Дарья Андрианова