Кооперативы возвращаются
На рынке недвижимости решают проблемы подзабытыми способами
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России долгое время ассоциировались с сомнительными сделками на рынке недвижимости. После того как пять лет назад были введены ограничения на строительство домов в формате ЖСК, ситуация начала меняться. Самоорганизация граждан для возведения многоквартирных домов пока не стала массовой. Но для 12 определенных законом категорий населения может сэкономить до 60% стоимости жилья, если, конечно, строительство будет удачно завершено.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Жилищно-строительным кооперативам почти 100 лет. Постановление о них было принято еще в 1925 году, и с тех пор главный их принцип не изменился. Это форма самоорганизации пайщиков для строительства жилья. В СССР в период активного использования ЖСК их доля в объеме жилищного строительства доходила до 10%. В период становления российской экономики относительная свобода регулирования действий ЖСК и последствия от столкновения граждан с неожиданно возникшими перспективами обогащения создали прочный стереотип, приравнявший кооператив к афере с непредсказуемыми последствиями. Сейчас в Москве и области в рамках ЖСК строится менее 1% всех корпусов, подсчитали в «Метриуме» на основании данных ДОМ.РФ.
До 2018 года кооператив с целью строительства жилья формально могли организовать все желающие, руководствуясь соответствующими положениями Жилищного кодекса. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и привлечение средств граждан для строительства многоквартирного дома стало возможным только через два типа ЖСК: ЖСК с господдержкой, которые строят на земельных участках, предоставленных в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК, созданные в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве застройщика.
«Строительство домов через ЖСК в настоящее время не может быть массовым. Право на вступление в ЖСК дается однократно, и списки членов определяются органами государственной власти субъектов РФ»,— поясняет директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Кооператив для своих
ЖСК получают землю под строительство бесплатно, за счет этого экономия на себестоимости строительства может достигать 60%, подсчитал директор ДОМ.РФ по жилищно-строительным кооперативам Павел Вараксин. «В конце прошлого года был введен в эксплуатацию 22-этажный многоквартирный жилой дом в 19,1 тыс. кв. м для сотрудников МЭИ на юге-востоке Москвы, недалеко от станции метро "Авиамоторная". Себестоимость строительства квадратного метра составила 88 тыс. руб. при среднерыночной стоимости в этом районе в 219 тыс. руб.»,— привел пример он.
Экономия выглядит привлекательной, но не стоит исключать риски, связанные со строительством объекта. «Если себестоимость строительства увеличивается, членам ЖСК необходимо доплатить. Кроме того, в отличие от дольщиков члены ЖСК не защищены, так как сами отвечают по обязательствам кооператива в размере внесенного им пая»,— указывает господин Кочетков.
Списки граждан, которые могут быть приняты в ЖСК с господдержкой, должны быть составлены в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». На участие в ЖСК, согласно действующему законодательству, могут претендовать работники образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы, научно-педагогический состав высшей школы, молодые ученые, научные и инженерно-технические работники, госслужащие, сотрудники правоохранительных органов, многодетные семьи, сотрудники общероссийских спортивных федераций, госкорпораций и госкомпаний с долей РФ в размере более 50%. Состав ЖСК утверждается у работодателя или в органах исполнительной власти на основании поданных заявок. После этого чиновники ходатайствуют в ДОМ.РФ о предоставлении земельного участка, а гражданам, включенным в списки, необходимо создать ЖСК. По закону в ЖСК должно входить минимум пять человек.
Кроме обязательного соответствия участников категориям, указанным в законе, в остальном ЖСК создается в стандартном порядке по государственной регистрации юридического лица: с проведением общего собрания учредителей и принятием решения о создании ЖСК, сбором комплекта документов и подачей их в налоговую. «Затраты на регистрацию ЖСК минимальны — 4 тыс. руб. на оплату госпошлины. Размеры, порядок и сроки внесения вступительных и паевых взносов членами ЖСК фиксирует устав ЖСК. Его типовая форма утверждена постановлением правительства десять лет назад»,— отмечает юрист Amulex.ru Ольга Сухова.
Жилье в строящихся домах ненадолго подешевело
С марта по май этого года новостройки упали в цене, хотя и в пределах статистической погрешности. При этом за год подорожали почти на 20%. На первичный рынок давят растущие издержки девелоперов. Прогнозировать цены сегодня мешает высокая геополитическая и экономическая неопределенность.
Весной этого года строящееся жилье подешевело на 0,9% — с 284,7 тыс. руб. до 282,1 тыс. руб. Это произошло на фоне резкого скачка ипотечных ставок: в марте кредиты на жилье подорожали почти в два раза — пропорционально повышению ключевой ставки ЦБ. За этим последовала немедленная реакция рынка: спрос на новостройки (и вторичный рынок тоже) в апреле по сравнению с мартом упал в два раза.
В сопоставимый период прошлого года цены росли гораздо быстрее. «В марте—мае 2021 года средняя цена квадратного метра в массовых новостройках старой Москвы увеличилась на 6,1%, с 225 тыс. руб. до 238,8 тыс. руб.»,— указывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. За 12 последних месяцев (май 2022 года к маю 2021 года) квадратный метр в столичных проектах массового сегмента подорожал на 18,1%. «Причина подобной динамики — продолжающийся рост девелоперских издержек из-за удорожания материалов и услуг, вызванного в том числе инфляционными процессами»,— поясняет госпожа Коркка.
Рынок жилья чувствителен к макроэкономическим колебаниям. На фоне рекордных продаж в марте и апреле в Москве спрос (по количеству зарегистрированных договоров долевого участия) рухнул вдвое: было заключено 9,5 тыс. ДДУ. «В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке. Ставки доходили до 4,5–10% годовых»,— говорится в материалах ЦИАНа. Но спрос не удержался на высоком уровне. «Продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок»,— полагают эксперты «ЦИАН.Аналитики».
По словам Надежды Коркка, окончательные данные по спросу за май 2022 года пока не сформированы. «Суммарное количество ДДУ за март—май этого года как минимум на 25–30% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение покупательского интереса объясняется не только факторами неопределенности и нестабильности, но и ожиданием дальнейшего снижения ипотечных ставок со стороны клиентов»,— полагает эксперт «Метриума». Предпосылки для снижения ставок есть: ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. Этой весной было уже три шага снижения, сейчас ключевая ставка достигает 11%, и, судя по риторике регулятора, это не предел.
Надежда Коркка считает, что, несмотря на стабилизацию, геополитическая и экономическая ситуация по-прежнему характеризуется высокой неопределенностью. «Западные страны готовят очередной пакет санкций, отложенный эффект от которых проявится не сразу. Кроме того, из-за динамично меняющейся обстановки аналитические данные моментально устаревают. Это затрудняет прогнозирование даже на краткосрочном горизонте»,— предупреждает госпожа Коркка. По ее словам, перспективы первичного рынка до конца года определят три взаимосвязанных фактора: темпы инфляции, значение ключевой ставки и доступность проектного финансирования. «Кроме того, влияние окажут меры поддержки стройкомплекса (которые оценивать пока преждевременно — прошло не так много времени с момента их запуска), а также платежеспособность населения»,— считает эксперт.
После оформления ЖСК нужно подать заявление в ДОМ.РФ о передаче участка в безвозмездное пользование и заключение договора для целей строительства. После того как получено положительное решение, ЖСК самостоятельно или с привлечением технического заказчика заключает договор на строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры с подрядчиком, соответствующим законодательным требованиям. Стоимость строительства, выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, подключения дома к сетям инженерно-технического обеспечения и технологического присоединения в совокупности не может превышать сумму паевых взносов. После завершения строительства ЖСК обязан уведомить ДОМ.РФ о получении разрешения о вводе дома в эксплуатацию, потом земельный участок переходит в долевую собственность членов ЖСК.
Риски за свой счет
Ключевая проблема современных ЖСК — отсутствие кредитов на финансирование. «Если собранных с пайщиков средств окажется недостаточно, стройка может замедлиться или остановиться, так как проектного финансирования или ипотечного кредитования у таких проектов нет»,— предостерегает коммерческий директор—партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. Рассматривая вступление в ЖСК, стоит учитывать эти особенности. «В условиях текущих законодательных ограничений со сбором средств нет проблем. Но такие проекты на рынок не выходят: они не коммерческие»,— подчеркивает господин Моребис.
Сейчас в рамках Московской агломерации реализуются 16 проектов ЖСК с общим градостроительным потенциалом 187 тыс. кв. м — как многоквартирные дома, так и объекты индивидуального жилищного строительства. Площадки под ЖСК на безвозмездной основе ДОМ.РФ предоставляет с 2013 года. За это время 104 ЖСК было передано более 955 га земли, 30 проектов уже реализованы.
Популярность кооперативов сдерживает отсутствие ипотеки на покупку квартиры в рамках ЖСК. «Особенно остро эта проблема проявляется сейчас, когда ставки по потребительским кредитам — как альтернатива ипотеке — достигают 17–20%, что заметно выше, чем проценты по ипотеке с господдержкой»,— указывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
По словам Павла Вараксина, для популяризации ЖСК необходимо, чтобы федеральные и региональные власти провели тотальную ревизию земельных участков, которые не используются или используются не по назначению и которые можно вовлечь в жилищное строительство для дальнейшей передачи кооперативам. «Когда появится земельный фонд, из которого ЖСК смогут выбирать, где им строить жилье, механизм ЖСК наверняка станет массовым»,— убежден господин Вараксин.