Кластер возле Курского вокзала в Москве сменил владельца

Как стало известно “Ъ”, структура, связанная с бывшим акционером «Еврохима» Дмитрием Стрежневым, стала владельцем офисно-торгового кластера «Арма» в районе Курского вокзала в Москве оценочной стоимостью до 17 млрд руб. Инвестору также достался проект строительства нового бизнес-центра на территории, но снижающиеся ставки аренды, растущая вакантность и увеличивающиеся цены на стройматериалы делают его рискованным.

Принадлежавший «Большому городу» Рустема Терегулова бизнес-парк «Завод "Арма"» на 50 тыс. кв. м в районе Курского вокзала Москвы сменил владельца, обнаружил “Ъ” в базе «СПАРК-Интерфакс». Новым собственником ООО «АЗ "Арма"», которое владеет объектом, стало ООО «Ю-Крафт». Гендиректором этой компании указан Владислав Цыган, который также управляет АО «Спецтехника» экс-акционера «Еврохима» Дмитрия Стрежнева (Forbes оценивает его состояние в $750 млн). Два брокера офисной недвижимости также слышали, что у «Армы» сменился владелец. В «Большом городе» не ответили на запрос “Ъ”, так же поступил представитель господина Стрежнева. С «Ю-Крафт» связаться не удалось.

У Дмитрия Стрежнева прежде не было интересов на рынке коммерческой недвижимости, уточняют собеседники “Ъ”. Руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов полагает, что сделка может быть связана с желанием инвестора диверсифицировать портфель. В любой кризис недвижимость выступает защитным механизмом, спасая вложения от инфляции за счет арендного потока и растущей капитализации, указывает он. Директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков добавляет, что Рустема Терегулова и Дмитрия Стрежнева связывает общий партнер — Андрей Мельниченко, который до 24 февраля 2022 года был основным владельцем «Еврохима».

Директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич оценивает рыночную стоимость «Армы» в 300–350 тыс. руб. за 1 кв. м, или 15–17,5 млрд руб. за объект.

По ее словам, несмотря на кризис, на рынке остаются инвесторы, готовые рассматривать офисную недвижимость для покупки. Хотя в январе—марте этого года доля офисной недвижимости в структуре инвестиционных сделок снизилась с 14% до 12% год к году, подсчитали в Knight Frank Russia. Госпожа Харкевич уточняет, что для предпринимателей интересна доходность не менее 10%, а качественных объектов с такими показателями в открытой продаже почти нет.

Помимо уже существующих зданий в конце 2021 года владелец «Армы» планировал построить на территории кластера бизнес-центр на 45 тыс. кв. м, следует из материалов на портале «Активный гражданин». Этот проект повышает привлекательность актива, но в нынешних условиях он вряд ли стал решающим аргументом при покупке, полагает гендиректор Remain Дмитрий Клапша.

По его мнению, из-за непредсказуемой ситуации на офисном рынке в ближайшие два года вряд ли владельцы начнут строительство.

По данным Росстата, в апреле цены на стройматериалы увеличились на 31,39% год к году. Только стоимость материалов для черновой отделки офисной недвижимости с 1 февраля по 31 марта выросла на 29,5%, а за аналогичный период 2021 года индексация не превышала 4%, подсчитали в Pridex. По данным компании, материалы для чистовой отделки за два месяца подорожали сразу на 48,5%, а в феврале—марте 2021 года рост был на уровне 5,25%.

Удорожание строительства, как правило, отражается в арендной ставке, но сейчас ее повысить невозможно. К концу года доля свободных помещений в бизнес-центрах Москвы вырастет с текущих 8,8% до 13%, что приведет к снижению ставок аренды на 10%, прогнозирует Commonwealth Partnership. По оценкам аналитиков, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в столице на этом фоне снизится почти в два раза, до 1 млн кв. м.

Дарья Андрианова