Как изменится стоимость кредитов на жилье

В Центробанке ждут оживления на рынке ипотеки. “Ъ FM” спросил экспертов по недвижимости, считают ли они возможным рост продаж квартир после двух месяцев падения спроса. 10 июня ЦБ опустил ключевую ставку до 9,5%. На это начали реагировать банки: некоторые из них объявили, что снижают стоимость кредитов на жилье. По данным исследовательской компании Frank RG, за минувший месяц спрос на ипотеку упал более чем на треть. Глава регулятора Эльвира Набиуллина спрогнозировала, что после снижения ключевой ставки ситуация изменится.

Этого не исключает и эксперт по инвестициям в недвижимость Артем Цогоев. По его мнению, в первую очередь стоит ждать роста активности на вторичном рынке жилья: «Банки отреагируют на это событие и начнут снижать ставки по ипотеке на "вторичку". Она будет в районе 10-10,5%.

Что касается того, как это повлияет на рынок недвижимости, тут важно, что ипотека на вторичное жилье очень сильно сказывается на льготных, семейных программах кредитования, плюс сами застройщики активно субсидируют ставки. Сейчас у них появилась новая мода — вводить льготную ставку под 0,1%. Но в любом случае влияние окажется позитивным.

Последние несколько месяцев формировался эффект "бутылочного горлышка", который не позволял осуществлять ипотечные сделки со "вторичкой". Сейчас ставка снижена, и это может привести к тому, что сделки, наконец-то, начнут заключаться.

Можно говорить о том, что объем выдачи ипотеки на "вторичке" увеличится. Я думаю, что в ближайшее время мы увидим рост на 15-20% по сравнению с предыдущими периодами с февраля 2022 года. Если мы говорим про какое-то более глобальное влияние, про рынок первичного жилья, то здесь ключевое все-таки — это не ставка Центрального банка, а состояние психики покупателей.

Сейчас люди все равно достаточно насторожены. Если они почувствуют, что ситуация меняется, что мир становится более стабильным, это повлияет на развитие рынка.

Если говорить про количество, про хорошее развитие экономики, если действия Центрального банка по снижению ставки приведут к какому-то всплеску, потому что в этом основная суть, то цены на недвижимость начнут расти. Мы сможем увидеть, что во втором полугодии 2022 года стоимость все-таки будет увеличиваться, но, наверное, не превысит 1% в месяц».

Вероятнее всего, следует ожидать сокращения и стоимости льготной ипотеки. Ее в последние месяцы выдавали сначала под 12%, а затем под 9% годовых. Однако игроки рынка полагают, что такие условия многие потенциальные заемщики все еще воспринимают как неприемлемые. В Минстрое отмечали, что дальнейшее снижение ставки ЦБ может создать предпосылки для удешевления льготных кредитов на приобретение жилья до уровня 7% годовых.

Скорее всего, такое решение и в самом деле будет принято, полагает руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин: «Вероятность, что льготная ставка с 1 июля будет 7%, — где-то 99%. Другой вопрос, что могут сделать какие-то донастройки. Условно говоря, если сумма составит 20 млн, то будет 9%, если 12 млн, то будет 7%, а если 6 млн, то будет 5%.

Для каких-то определенных случаев конфигурацию могут как-то поменять, чтобы там, где низкие маржинальность строительства, цена, размеры ипотечного кредита, поддержать рынок и, соответственно, сделать ставку 5%.

Такое может быть в регионах. А в Москве, где маржинальность и стоимость высокие, расширить до, например, 20 млн со ставкой в 9%, а если будет 12 млн, то — 7%».

Сейчас лимит льготного ипотечного кредита, выдаваемого под 9% годовых составляет 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для других регионов он равен 6 млн.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Андрей Загорский