В новостройки заселяются инвесторы

Несмотря на общее падение спроса на строящееся жилье, в январе—апреле доля сделок по покупке сразу нескольких квартир выросла вдвое. Приток спроса обеспечили инвесторы на фоне ограничений вложений в покупку валюты, акций и облигаций, а также моратория на приобретение недвижимости в ЕС. Но из-за замедления темпов роста цен на жилье доходность таких инвестиций сократилась, предупреждают эксперты.

Число оптовых сделок с жильем (покупка от трех квартир в одном жилом комплексе) в новостройках в старых границах Москвы в январе—апреле этого года выросло почти в два раза, до 980 сделок, подсчитали аналитики bnMap.pro по запросу “Ъ”.

Доля таких сделок от общего объема зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве выросла с 2,9% в 2021 году до 4,6%, в Новой Москве — с 1,4% до 2,2%, в Подмосковье — с 3,2% до 4,6%.

Оптовые сделки с жильем как правило совершаются в инвестиционных целях, отмечают в bnMap.pro. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что основной объем таких покупок пришелся на март—апрель, после начала военной операции РФ на Украине и новой волны санкций. «Сильные экономические потрясения ассоциируются у людей со стремительной девальвацией рубля и скачком инфляции, что толкает их к скупке недвижимости в качестве защитного актива»,— отмечает госпожа Доброхотова. Кроме того, по ее словам, решение об инвестировании в строящееся жилье столичного региона могло быть вызвано мораторием на покупку недвижимости в ЕС гражданами РФ. Гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова добавляет, что из-за ограничений на покупку валюты и затруднений в работе биржи у инвесторов сократился выбор доступных инструментов.

Рост инвестиционных сделок подтверждают и застройщики. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко говорит, что в январе—марте спрос на новостройки значительно превышал показатели прошлых лет, включая максимально успешные для рынка 2020–2021 годы. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов отмечает, что в первом квартале этого года в компании зафиксирован рост числа инвестиционных покупок на 10–15%. По его словам, инвестиционная активность подкреплялась трендом на сокращение объема предложения на рынке и по итогам года доля инвестиционных сделок года может увеличиться на 20%.

Активность инвесторов в новостройки идет вразрез с общей ситуацией на рынке первичного жилья.

Вследствие кризиса и повышения ставок по ипотеке после резкого скачка ставки ЦБ до 20% в начале марта, объем продаж в январе—апреле в новостройках Москвы упал на 5%, до 20,4 тыс. ДДУ год к году. В новой Москве спрос сократился на 5,7%, до 7,5 тыс. ДДУ, а в Подмосковье — на 6,8%, до 20,3 тыс. ДДУ, подсчитали в bnMap.pro. В мае тенденция продолжилась: по данным Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье за этот месяц было зарегистрировано на 49% меньше ДДУ, чем годом ранее.

Сегодня инвестиции в новостройки не так прибыльны, как во время льготной ипотеки по 6,5% в 2020–2021 годах. Тогда это был способ преумножить средства, а сейчас основная задача таких покупок — защитить деньги от инфляции, отмечает партнер ILM Андрей Лукашев. В 2021 году эксперты оценивали, что из-за стремительного роста цен на жилье доходность покупки квартиры в столичной новостройке достигала 25% за 17 месяцев. Сейчас приобретение квартиры на этапе котлована принесет около 10–15% годовых до момента завершения строительства, подсчитал господин Лукашев. Это ниже, чем ожидаемая инфляция. По прогнозам ЦБ, в 2022 году инфляция достигнет 14–17% в годовом выражении.

Рост цен на новостройки в Москве в последние месяцы сильно замедлился. По подсчетам Dataflat.ru, если по итогам 2021 года средняя стоимость строящегося жилья в городе выросла на 49%, до 296 тыс. руб., то по итогам мая этого года цены выросли на 7%, до 316 тыс. руб. за 1 кв. м год к году. В Новой Москве и Подмосковье средняя стоимость новостроек с мая 2021 года увеличилась на 28% и 27%, до 231 тыс. руб. и 169 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Олег Колченко ожидает, что сокращение предложения строящегося жилья поддержит уровень цен в перспективе.

Дарья Андрианова