Как изменился пермский рынок коммерческой недвижимости

Мировой кризис 2022 года серьезно изменил пермский рынок коммерческой недвижимости. Весенний ажиотажный рост цен на торговые площади сменился снижением спроса. Собственники и управляющие торговыми помещениями оказались перед выбором — развивать свои объекты или менять их концепцию. В то же время стоимость офисов упала, несмотря на более стабильное положение сегмента.

В Перми подешевела офисная недвижимость: по сравнению с декабрем 2021 года средняя стоимость ее покупки снизилась на 1,02% — до 58,65 тыс. руб. за 1 кв. м. Как сообщила директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина, стоимость аренды офисов упала на 1,9% — до 585,5 руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость торговых помещений на конец мая достигла 84 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 21,98% выше значения декабря. Аренда такой недвижимости незначительно подешевела (на 0,4%) — до 978 руб. за 1 кв. м. Снижение цен на офисные площади эксперт объясняет состоянием дезориентации сегмента и всего бизнеса в экономических условиях. Цены на торговую недвижимость выросли в период весеннего ажиотажа на рынке, когда заметно подорожала и покупка жилья.

Причины и следствие

«Цена продажи торговой недвижимости поднялась искусственно — это был психологический фактор продавцов, связанный с инфляцией и ростом курса доллара. Продавцы хотели минимизировать свои возможные финансовые потери от продажи»,— считает руководитель управляющей компании Gold Realty Group Светлана Костромина. Арендные ставки на торговую недвижимость в целом не снизились, несмотря на негативный новостной фон из-за закрытия магазинов международных брендов. Стоимость содержания и обслуживания торговых площадей выросла — это удержало цены на них, уверена руководитель УК Gold Realty Group.

Светлана Костромина поясняет, что цены на офисную недвижимость упали весной, когда снизилась деловая активность. «В ряде случаев у бизнеса изменились доходы. Часть офисных площадей осталась без арендаторов, появилось больше вакантных площадей»,— подчеркивает собеседница.

Аналитики компании PAN City Group констатируют всплеск спроса в марте на покупку коммерческой недвижимости: инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Данные PAN City Group о цене сегментов несколько отличаются от статистики, представленной Research & Decisions. Так, после начала военной операции на Украине цены на коммерческую недвижимость в Перми выросли в среднем на 10%. Торгово-офисные встроенные помещения на первичном рынке (при наличии высокого трафика) сейчас стоят от 70 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена офисов на вторичном рынке составляет в среднем 57 тыс. руб. за 1 кв. м, торговой недвижимости (вторичный рынок) — 85 тыс. руб. за 1 кв. м. «На начало второго полугодия отмечается падение спроса на покупку торговых площадей в Перми до 30%»,— обращают внимание специалисты PAN City Group.

Сейчас опрошенные эксперты сообщают о заметном снижении числа продаваемых коммерческих помещений. Если ранее на продажу в Перми выставлялось по 150–180 объектов офисных и торговых площадей, то теперь в продаже имеется примерно 100 таких объектов по каждому сегменту. Предложение на рынке аренды офисов и торговых помещений ранее достигало 700–800 объектов, теперь этот показатель упал до 250–300 объектов, отмечает Регина Давлетшина. По данным Светланы Костроминой, количество рекламных предложений на рынке коммерческой недвижимости сократилось в три-четыре раза, а общее количество площадей растет с учетом ввода новых объектов.

Гендиректор УК «Труменс Групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова называет коммерческую недвижимость низколиквидным активом. «Один из трендов — это то, что продавцы снимали свои объекты с продажи. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Реальных сделок на рынке коммерческой недвижимости сейчас немного. Продают свои объекты в основном те, кому нужны наличные, или те собственники, которые знают, куда реинвестировать средства, рассуждает госпожа Денисова.

Светлана Костромина замечает, что в течение последних трех недель на рынке наблюдается оживление спроса на покупку и аренду коммерческой недвижимости. Регина Давлетшина прогнозирует снижение цен на торговые помещения — именно этот сегмент значительно подорожал весной. Остальные виды коммерческой недвижимости сохранят текущий уровень цен с незначительной волатильностью.

Новые риски

Последние два года заметно изменили спрос на коммерческую недвижимость. В пандемию COVID-19 сотрудники многих компаний ушли на «удаленку», но так и не вернулись в офисы. Из закрытых во время локдауна ТЦ покупки переместились в онлайн. Из-за этого в 2020 году вырос спрос на площади для логистических центров под интернет-­торговлю. А недавнее закрытие магазинов международных брендов добавило владельцам недвижимости дополнительные риски простоя площадей.

Аналитики PAN City Group отмечают, что с началом кризиса после спецоперации большинство существующих арендаторов продолжают работу. Однако ряд магазинов иностранных брендов закрылись и в ТЦ Перми. К примеру, в ТРЦ «Планета» этой весной из-за санкций приостановили деятельность 14 арендаторов — это 6,1% от общего числа магазинов ТРЦ. По словам исполнительного директора ТРЦ «Планета» Евгения Каштанова, в «Планете» не считают эти площади освободившимися. «Особенно сейчас, когда перед нами есть пример возобновления работы магазинов группы LPP. Мы находимся в контакте со всеми перечисленными арендаторами, и речь о расторжении договоров аренды не идет»,— замечает исполнительный директор ТРЦ. Приостановка работы ряда арендаторов не прошла бесследно для центра, но управляющая компания продолжает развивать «Планету», открывая магазины новых брендов и рестораны. Для привлечения посетителей ТРЦ активно использует маркетинговые инструменты. Так, крайне позитивно отразилась на посещаемости программа для детей, которую недавно запустили в «Планете», рассказывает господин Каштанов.

Елена Денисова отмечает, что в ТЦ доля вакантных площадей увеличилась примерно до 10–20%. Некоторые собственники и управляющие недвижимостью задумываются о реконцепции торговых помещений, среди вариантов — выставки, фуд-холлы, офисы, сервисные компании, школы, клиники, склады, развлекательные центры. «Для каждого объекта нужен индивидуальный подход. Не всегда переформатирование возможно и по причине конструктивных и функциональных особенностей зданий ТЦ»,— говорит руководитель УК «Труменс Групп».

На работе пермских БЦ санкции и уход иностранных компаний заметно не отразились — доля вакантных площадей в них не выросла. По словам госпожи Денисовой, в востребованных бизнес-центрах почти все офисы заняты, вакантно не более 5–10% площадей.

Капитальное решение вопроса

Риски простоя — не единственная «беда» коммерческой недвижимости города. В краевой столице, как и в других городах РФ, много устаревших офисных и торговых центров, обращают внимание эксперты. В Перми наблюдается дефицит качественных офисных, торговых (стрит-ритейл), производственных и логистических площадей, сообщает Светлана Костромина. Елена Денисова уточняет, что многие коммерческие объекты города были построены 20–30 лет назад (их около 70%) и сейчас требуют реновации. Коммерческий фонд обновляется очень медленно, так как стоимость ремонта значительно превышает рост арендных ставок. Собственники решаются на этот шаг, когда встает принципиальный вопрос о функционировании центра.

Новая коммерческая недвижимость, отвечающая современным требованиям, только начинает развиваться, и ее недостаточно. Примечательно, что сфера организованной торговой недвижимости обновилась с появлением в городе ТРЦ «Планета» и «iMALL Эспланада», подчеркивает Светлана Костромина. На данный момент это крупнейшие ТЦ в Перми. В качестве современного БЦ, площади которого востребованы, руководитель УК Gold Realty Group называет бизнес-центр Bonus в ЖК «Новый центр». «В Bonus всегда есть очередь на аренду офисов, площади в нем отвечают высоким требованиям «локация, архитектура, качество». Компании готовы платить за офисы в этом центре по 1,2–1,3 тыс. руб. за 1 кв. м»,— поясняет собеседница.

Среди морально устаревших объектов гендиректор УК «Труменс Групп» называет бизнес-центры на ул. Ленина, 50, 64, ТД «Петропавловский», ЦУМ. Сейчас устаревшие офисные и торговые центры приносят собственникам доход, но их функциональный ресурс истощается. Через какое-то время затраты на их содержание станут «съедать» весь доход. Договориться о капремонте таких зданий сложно, потому что нередко этими устаревшими объектами владеет много собственников. Однако рано или поздно владельцам подобной недвижимости придется принимать решения о капитальном ремонте своих объектов, резюмирует эксперт.

Евгения Ахмедова