Такова жилая доля
Депутаты хотят запретить делить квартиры на «микродоли»
Депутаты Госдумы рассматривают законопроект, согласно которому владельцам квартир и комнат не удастся выделить долю в праве собственности, если она составит менее 6 кв. м на одного человека. Это попытка пресечь мошеннические сделки по продаже доли в имуществе для получения прописки. Но проблемы могут возникнуть и у добросовестных владельцев недвижимости при перепродаже уже существующей доли, во время получения наследства или оформления доли на ребенка в жилье, приобретенном за счет материнского капитала. Это может привести к множеству споров, предупреждают юристы.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Ко второму чтению проекта Федерального закона «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» внесены поправки, касающиеся доли собственности на жилые помещения. Согласно законопроекту, собственник недвижимости не сможет разделять доли в праве общей собственности, если в итоге площадь жилого помещения составит менее 6 кв. м общей площади на каждого совладельца.
«Эта тема звучит уже много десятилетий из-за многочисленных криминальных историй,— пояснил “Ъ” один из авторов законопроекта председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.— У нас сейчас однушку можно поделить на сто долей и продать. Этим пользуются злоумышленники, чтобы вселиться туда и терроризировать жителей». Или, приводит депутат другой пример, человек покупает микродолю, получает свидетельство о праве собственности и регистрируется по месту жительства, а сам там не проживает.
На рынке недвижимости существует практика, когда собственники квартир или комнат «дробят» права собственности на доли и перепродают их другим гражданам, например, для получения постоянной регистрации, поясняет управляющий партнер Nova Consulting Павел Желновод. Иногда мошенники намеренно выкупают минимальную долю в квартире и затем создают невыносимые условия проживания для других собственников с целью выкупа их долей ниже рыночной цены, добавляет заместитель руководителя юридического департамента «Этажи» Сергей Чужаков. Но чаще всего при возникновении такой «микродоли» происходит юридический казус — доля есть, но собственник не может проживать в квартире и полноценно распоряжаться своим имуществом, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По ее словам, власти уже не первый год пытаются исправить этот недочет. В случае принятия законопроекта поправка должна положить конец недобросовестным манипуляциям с недвижимостью для получения имущества или постоянной регистрации незаконным путем, считает эксперт.
Не исключено, что власти пытаются создать «прожиточный минимум» жилья, чтобы была гарантия, что гражданин в результате операций с недвижимостью не останется меньше чем с 6 кв. м, полагает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Сейчас в Москве на открытом рынке доля предложений о покупке микродоли не превышает 0,3% общего объема собственности, подсчитала Ирина Доброхотова. Такие объявления зачастую расходятся по узкому кругу заинтересованных лиц, так как продавцы таких долей понимают, что профессиональные риэлторы не возьмутся реализовать такие лоты, добавляет госпожа Дымова.
Но при принятии законопроекта могут возникнуть проблемы, когда действительно необходимо создание микродоли, продолжает Юлия Дымова. Например, при выделении доли детям при покупке квартиры с помощью материнского капитала есть прецеденты, когда на ребенка регистрировалась и одна сотая доля в общем праве, или в результате наследования, или выделения доли в праве по решению суда, поясняет она. В таком случае может возникнуть множество спорных ситуаций, добавляет Павел Желновод.
Скорее всего, поправки в закон коснутся только тех сделок, в результате которых образуются новые доли, чья площадь не дотягивает до 6 кв. м, поясняет Ирина Доброхотова. Но в случае, если собственник уже существующей маленькой доли захочет перепродать свои права, есть риск, что Росреестр и суды могут неправильно трактовать эту норму и не будут регистрировать подобные сделки, предупреждает Павел Желновод. В таком случае совладельцам придется договариваться и объединять либо выкупать доли, добавляет он. Но такая возможность есть не у всех: нередко бывает, что собственники не хотят продавать свои доли или у них нет денег на расширение своей доли, резюмирует госпожа Доброхотова.