Коммерческая недвижимость не вышла из кризиса

Острая фаза кризиса на рынках торговой и офисной недвижимости сменилась застоем: активность арендаторов остается сниженной, а доходы владельцев помещений заметно сократились. Консультанты сомневаются, что увидеть позитивные тренды удастся раньше осени. Хотя в более мобильном сегменте стрит-ритейла спрос арендаторов уже начал восстанавливаться. Активно развиваются малые форматы: на улицах открываются небольшие магазины, заведения фастфуда и табачные лавки.

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) по итогам периода 30 мая — 26 июня в Москве и Санкт-Петербурге на 11% ниже значения за аналогичный период прошлого года. Такие данные приводит Focus Technologies, отмечая, что разрыв в июне немного сократился. В апреле—мае Mall Index в Москве был ниже прошлогоднего на 13%, в Санкт-Петербурге — на 14%. Говорить о выраженном позитивном тренде пока рано: частично сокращение разрыва обеспечивается более низким трафиком торгцентров в июне 2021 года, на него пришлась одна из ограничительных волн на фоне COVID-19, предупреждает руководитель направления исследований и консалтинга компании Focus Technologies Михаил Васильев.

В целом удручающими итоги работы торгцентров по итогам первого полугодия называет гендиректор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин. На этот период пришлись спад активности покупателей, закрытие магазинов иностранных брендов, увеличение вакантности, перечисляет он. Эти факторы способствовали снижению арендных доходов и вынужденному переходу собственников от политики фиксированных ставок на процент от товарооборота. Одновременно стоимость эксплуатации зданий, по словам господина Кузьмина, растет. В числе арендаторов, которые сохраняют развитие и ищут новые помещения, он выделяет продуктовых ритейлеров. Михаил Васильев сомневается, что торгцентрам удастся почувствовать выраженные позитивные тренды раньше осени: пока большинство потребителей продолжают находиться в парадигме сберегательной модели поведения, сократив траты и количество визитов в магазины.

Оживленные улицы

Ситуация в сегменте стрит-ритейла лучше. Согласно предварительным оценкам директора этого направления в Knight Frank Ирины Козиной, средний уровень вакантности на торговых улицах Москвы по итогам первого полугодия 15%, это на 1,6 процентного пункта ниже значения за аналогичный период прошлого года.

Массового роста доли пустующих помещений в ближайшем будущем эксперт не ждет: «многие бренды, в том числе приостановившие работу магазинов, говорят о пролонгации договоров, но пока на более короткие сроки».

Одновременно, по словам ведущего консультанта компании «Магазин магазинов» Ольги Свиридовой, к концу июня у многих потенциальных арендаторов помещений стрит-ритейла уже закончился период простоя. «Сейчас мы наблюдаем волну спроса на помещения, появились новые форматы и концепции»,— говорит она. Основную часть запросов, по словам госпожи Свиридовой, формируют операторы общепита и продуктовые магазины. Новым трендом на рынке коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко называет сокращение арендуемой площади: если годом ранее средний размер подбираемых помещений составлял 60 кв. м, сейчас — 40 кв. м. Это может быть связано со спецификой спроса. По словам эксперта, на рынке продолжают активно развиваться небольшие форматы: стрит-фуд, табачные магазины, кофе с собой, минимаркеты. Арендные ставки остаются стабильными, добавляет госпожа Буренко.

Офисная пауза

На рынке офисной недвижимости объем новых сделок в первом полугодии текущего года был сопоставим с аналогичным периодом 2021 года. По данным руководителя департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирины Хорошиловой, арендовано и куплено для собственного использования примерно по 600 тыс. кв. м офисов. Но если годом ранее спрос на рынке рос и в первом и во втором квартале, то в апреле—июне этого года произошло сокращение, указывает она. Руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Регина Волошенко говорит, что основная часть запросов по аренде офисов приходит от малого и среднего бизнеса, а цель компаний — сокращение издержек и оптимизация площадей.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина говорит, что новые проекты офисных центров сейчас приостановлены, а доля вакантных площадей растет. В начале года показатель был на уровне 6,7%, а сейчас — 7,5–7,7%. По данным CORE.XP, в Москве средневзвешенная ставка аренды в сегменте класса А остается на уровне 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, в сегменте класса В — 19 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В отдельных случаях арендодатели заявляют о повышении ставок, но видна и готовность обсуждать условия ниже рыночных, говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. В Санкт-Петербурге на фоне ухода иностранных компаний на рынке также появляются интересные предложения, отмечает замдиректора департамента услуг для арендаторов Nikoliers Виктория Горячева.

По прогнозам Ирины Хорошиловой, в среднесрочной перспективе увеличится объем сделок с иностранными компаниями из «дружественных» стран, дополнительным драйвером спроса станут российские корпорации сегмента ТМТ (телеком, медиа, технологии), которые наращивают штат. Тем не менее в этом году CORE.XP ожидает сокращение объема сделок с офисами почти в два раза, до 800–900 тыс. кв. м. Мария Зимина считает, что о прогнозах по восстановлению рынка можно будет говорить не ранее конца текущего или начала 2023 года.

Александра Мерцалова