Льготная ипотека для IT-специалистов не поддержала рынок

Разрекламированной властями льготной ипотечной программе под 5% для IT-индустрии, запущенной полтора месяца назад, чтобы остановить эмиграцию из страны специалистов, не удалось произвести фурор на рынке недвижимости. Спрос на такие жилищные займы ограничен, а в регионах и вовсе единичен. «Ъ-Дом» выяснил, какие факторы отпугивают от получения специальных кредитов представителей профессионального сообщества и почему эта мера господдержки, скорее всего, пройдет незамеченной для российских застройщиков.

За полтора месяца работы российские банки получили около 11 тыс. заявок от сотрудников IT-компаний на оформление специальных ипотечных займов, одобрены из них 8,5 тыс., рассказали «Ъ-Дому» в Минцифры. В общей сложности по планам министерства в текущем году льготная ипотечная программа позволит поддержать не менее 50 тыс. IT-специалистов, пока кредиты получила 1 тыс. Для сравнения: в общей сложности в России ежемесячно оформляется в среднем 115 тыс. ипотечных займов, свидетельствуют оценки агентства Frank RG на базе расчетов ЦБ. На этом фоне для рынка недвижимости старт новой программы оказался практически незамеченным.

Всплеска заявок по программе IT-ипотеки пока не фиксируется, подтверждает руководитель ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова. Коммерческий директор Asterus Вера Стефан говорит, что в московском объекте компании пока состоялась только одна сделка в рамках IT-ипотеки. «В масштабах рынка недвижимости эффект программы, скорее всего, будет незначительным»,— считает эксперт.

Не слишком радужно выглядит и картина в регионах. Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский приводит пример с Новосибирском, где в офисы компании с таким запросом пришли всего четыре человека. «IT-специалисты не такая крупная прослойка населения, особенно в регионах, а под установленные критерии подходят не все желающие получить кредит»,— поясняет он. Подтвержденный справкой 2-НДФЛ доход от 100 тыс. руб. — все еще довольно высокая белая зарплата для регионов, даже в IT. «Это может доставить особенное неудобство, если потенциальный покупатель работает в нескольких организациях»,— говорит господин Чернокульский. Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич также обращает внимание на то, что большинство IT-специалистов скорее фрилансеры, которые работают в лучшем случае как самозанятые и не числятся в штате крупных компаний.

С этим тезисом соглашается гендиректор ГК «Монолит Холдинг» Гасан Архулаев, указывая, что в Красноярске сделки с использованием IT-ипотеки носят единичный характер: в его компании рассматривалась всего одна такая заявка. Причиной эксперт называет высокие требования к потенциальным заемщикам в части ежемесячного дохода. В Сибирском федеральном округе официальный доход IT-специалистов ниже 120 тыс. руб. в месяц, а высококвалифицированные и высокооплачиваемые сотрудники «не работают и не покупают здесь жилье», отмечает господин Архулаев.

А вот управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон получил более позитивный опыт взаимодействия с программой, заметив рост спроса в ее рамках в Екатеринбурге на трехкомнатные квартиры. Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин указывает, что в его проектах на IT-ипотеку приходится почти треть запросов от новых клиентов.

Суть поддержки

Программа льготной ипотеки для поддержки IT-специалистов была запущена в марте в качестве реакции на начавшийся геополитический кризис. Как отмечал ранее заместитель гендиректора «Дом.РФ» (выступает оператором программы) Алексей Ниденс, мера будет способствовать притоку молодых кадров в IT-отрасль и позитивно скажется на экономике страны.

Условия программы утверждены постановлением правительства 30 апреля. Кредит по ставке до 5% годовых может получить работающий в сфере информационных технологий гражданин РФ в возрасте от 22 до 44 лет со средним размером заработка от 100 тыс. руб. в месяц для регионов с населением до 1 млн человек или от 150 тыс. руб. в месяц для субъектов РФ с населением более 1 млн человек. Заемщик должен работать в IT-компании не менее трех месяцев. Максимальная сумма кредита — 18 млн руб., минимальный первоначальный взнос — 15%. В список кредиторов программы на начало июня вошли 49 банков, включая Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Тинькофф-банк и Газпромбанк.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков обращает внимание на отдельные требования к работодателю: он должен входить в список организаций, аккредитованных Минцифры, пользоваться налоговыми льготами не менее одного отчетного периода, как правило — квартала. Если при рассмотрении заявки оказывается, что компания не пользуется налоговыми льготами и подает на них заявку, то сотрудник сможет воспользоваться программой только спустя квартал, поясняет эксперт.

Поначалу интерес к программе IT-ипотеки был довольно высоким. Юлия Ибрагимова вспоминает, что большое число заявок банки получили на предварительном этапе, еще до подписания постановления правительства, когда не существовало четких параметров программы. Отпугнуло заинтересовавшихся специалистов, по мнению эксперта, решение о повышении стоимости кредита до уровня ключевой ставки. «Это стало стоп-фактором. Получается, что обычная льготная ипотека под 8,7–9,0% более стабильный продукт»,— поясняет она. Госпожа Ибрагимова добавляет, что на фоне общей нестабильности в экономике люди сейчас боятся потерять работу, и IT-специалисты не стали исключением. Руководитель управления ипотечного кредитования ГК А101 Рустам Азизов называет варианты программ, комбинирующих господдержку и дополнительные субсидии от девелоперов, серьезным конкурентом IT-ипотеки.

Клиенты для застройщиков

Юлия Ибрагимова обращает внимание на то, что ипотека для IT-специалистов распространяется только на рынок первичной недвижимости, не затрагивая сектор вторичной недвижимости. Поэтому сам по себе такой продукт может считаться и мерой поддержки застройщиков. Хотя большинство участников рынка в нем этого инструмента пока не видят.

Заместитель гендиректора по продажам агентства «Бон Тон» Валерия Цветкова называет льготную ипотеку решением правительства, скорее призванным поддержать конкретную группу специалистов на фоне миграции многих из них за границу, а не мерой для поддержки застройщиков. Сама по себе низкая ставка привлекает к программе внимание, считает она. Алексей Новиков говорит о том, что такой подход в целом способствует формированию престижа профессии.

Однако нельзя сказать, что старт IT-ипотеки прошел для застройщиков незамеченным. Многие крупные компании на фоне ее старта запустили собственные программы дополнительного стимулирования ставок. Валерия Цветкова в их числе называет ФСК (0,01% МКБ), «Гранель» (от 0,1% Сбербанк, от 1,5% МКБ) и «Эталон» (от 0,1% ВТБ). «Наличие ипотечной программы под определенный тип специалистов в любом случае помогает привлечь на пул квартир новых потребителей»,— считает она.

Александр Чернокульский полагает, что девелоперы испытывают интерес не столько к IT-ипотеке как таковой, сколько в условиях значительно просевшего за последние несколько месяцев рынка стараются не упускать любую возможность для привлечения клиентов. Такой шаг, по мнению эксперта, может быть логичным для московских застройщиков, в то время как региональные игроки скорее предпочтут сосредоточиться на более широких целевых группах. У девелоперов такие программы носят скорее маркетинговый характер, констатирует Марина Лашкевич.

Особые условия

Как отдельную категорию клиентов IT-специалистов на рынке недвижимости традиционно никак не выделяли. По крайней мере в «Жилфонде» не отмечают существенных особенностей таких покупателей при подборе жилья. Единственной потенциальной спецификой консультанты называют теоретически более гибкий подход к выбору подходящей локации: проживая в Сочи, вполне можно работать на московскую компанию. Об этом же говорит Юлия Судакова, поясняя, что IT-специалисты приобретают в целом широкий спектр квартир. «В Москве и Подмосковье, в комфорт- и бизнес-сегменте, небольшие и многокомнатные квартиры, объекты на начальной и высокой стадиях готовности»,— перечисляет она.

Юлия Ибрагимова констатирует, что в плане подбора недвижимости представители этого профессионального сообщества мало отличаются от любых других специалистов: они в основном ориентируются на свои финансовые возможности. Отметим при этом, что объекты, которые им предлагается приобрести в рамках специальной ипотечной программы при максимальной сумме кредита 18 млн руб. и первоначальном взносе 15%, стоят 21,2 млн руб.

Жилье по профессии

Программы льготного ипотечного кредитования для других социальных групп — медработников ковидных центров, бюджетников и сотрудников Российской академии наук, по словам Александра Чернокульского, также не оказывают существенной поддержки рынку недвижимости. Их функции эксперт называет скорее социальными.

Сергей Шиферсон считает, что ипотекой для профессиональных групп можно назвать сельскую: она позволяла приобрести дом в сельской местности под низкий процент, привлекая фермеров. «Как и в случае с IT-ипотекой, такие виды займов направлены скорее не на поддержку рынка недвижимости, а определенных сфер экономики и специалистов, например сельского хозяйства»,— рассуждает он. Алексей Новиков подходящими под критерии профессиональной считает также военную и дальневосточную ипотечные программы.

Руководитель корпоративных продаж и ипотеки СЗ «Стадион "Спартак"» Диана Гурусова не исключает, что востребованность других льготных профессиональных ипотечных программ может быть выше из-за социального фактора. Те же военные, по ее словам, это часто люди, стремящиеся к созданию семьи и покупки собственного жилья, что в свое время отразилось на популярности профильной программы. «Но систематизировать IT-специалистов сложнее — они чаще стремятся к свободным отношениям с работодателем, выбирают проектную работу»,— рассуждает госпожа Гурусова.

Перспективы притока специалистов

Впрочем, хоронить программу льготной ипотеки для IT-специалистов участники рынка пока не готовы. Диана Гурусова обращает внимание на то, что старт ипотеки для IT-специалистов пришелся на лето — это традиционно период низкого спроса на рынке недвижимости. Сезонный фактор, по мнению эксперта, мешает сейчас в полной мере оценить эффективность программы. Реальные выводы можно будет сделать только в конце года, уверена она.

Замглавы Минцифры Максим Паршин на конференции ЦИПР-2022 в начале июня говорил, что условия программы еще могут улучшаться — в частности, ставка может быть снижена до 1%. Об этом же говорят в министерстве и сейчас, указывая, что изменения в программу поддержки будут вноситься на основе пожеланий представителей ИТ-отрасли.

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова считает, что новая программа лишь набирает обороты. «Требуется время для продвижения нового продукта, но с каждой неделей сделок становится все больше, это внушает оптимизм»,— говорит она. Хотя пока спрос со стороны IT-специалистов занимает небольшую долю в масштабах рынка новостроек, признает эксперт. Валерия Цветкова тоже не исключает, что спрос на IT-ипотеку вырастет в дальнейшем, когда станет понятнее, какие именно компании и специалисты попадают под обнародованные властями критерии. Роста востребованности программы ждет и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Александра Мерцалова