Как ситуация в геополитике повлияла на крупные рынки недвижимости

Год назад мировой рынок жилой недвижимости ждал из Китая «черного лебедя», появление которого грозило поменять весь ход событий в отрасли. Ожидалось, что дефолт по облигациям крупных локальных застройщиков вызовет эффект домино: вслед за акциями китайских девелоперов вниз полетели бы котировки западных компаний. Но стройиндустрия, в частности США и Великобритания, оказалась сейчас в непростой ситуации по другой причине: причиной глобального кризиса стал российско-украинский конфликт. «Ъ-Дом» разбирался, как он повлиял на продажи жилья на крупных рынках.

Один из крупнейших американских банков, JPMorgan, объявил в конце июня об увольнении части сотрудников, работающих в ипотечном подразделении финансово-кредитной группы. Часть таких работников будут переведены в другие подразделения JPMorgan, другим сотрудникам банк обещает способствовать в трудоустройстве в другие компании. По данным Bloomberg, под сокращение могут попасть более 1 тыс. человек. Причина сокращения штатов в ипотечном дивизионе — в начавшемся замедлении жилищного бума в США, что уже приводит к сокращению объемов кредитования покупателей недвижимости.

ФРС показала курс ипотеки

JPMorgan — это яркая иллюстрация того, что сейчас происходит на рынке недвижимости США и в сопутствующих сегментах. Как сообщает Reuters, в стране ожидаются массовые увольнения персонала компаний, занимающихся ипотечным брокериджем и продажей недвижимости. Спрос на покупку жилой недвижимости в США сократился после повышения Федеральной резервной системой США (ФРС) ключевой ставки на фоне растущей инфляции, толчком к которому стал российско-украинский конфликт, пишет агентство. С начала года средняя цена на жилищном рынке страны выросла на 14,8% год к году, до рекордно высокого уровня в $407,6 тыс. за объект.

Повышение ключевой ставки ФРС ожидаемо привело к росту ипотечных ставок, поэтому американцы не особо торопятся брать кредиты на покупку жилья. По данным агентства ипотечного финансирования Freddie Mac, в июле средняя ставка по ипотеке сроком на 30 лет подскочила на 55 базисных пунктов, до 5,78%, что стало рекордным ростом за последние 13 лет.

В целом в США к середине июня продажи домов с учетом сезонных колебаний упали на 3,4% год к году, то есть непроданными остались 5,41 млн объектов недвижимости. Это самый низкий показатель с июня 2020 года, когда продажи домов стали восстанавливаться после спада из-за локдауна в разгар пандемии. Как отмечают в Национальной ассоциации риэлторов, падение продаж жилых домов в США наблюдается четвертый месяц подряд. Замедление продаж будет наблюдаться в течение всего года, прогнозирует главный экономист Nationwide Дэвид Берсон. Рейтинговое агентство Fitch ожидает, что по итогам текущего года продажи новых домов в США снизятся на 2%.

Кризис доступности

Инфляционные риски, возникшие в глобальной экономике после начала военной операции РФ на Украине, сказались и на рынке жилой недвижимости Великобритании. Строительное общество Nationwide еще в мае заявляло, что «крайне обеспокоено» перспективами инфляции, которая приведет к росту цен на недвижимость и сократит доступность ипотеки. Это, опасаются в Nationwide, будет серьезным ударом по рынку: покупатели не смогут приобретать жилье по высоким ценам, а застройщики и владельцы домов на вторичном рынке — продавать свои объекты.

В начале июня The Guardian со ссылкой на информацию с сайтов недвижимости сообщала, что средняя цена на жилые объекты в Британии достигла £368,6 тыс., что на 0,3% больше, чем в начале года. Издание также ссылается на прогноз аналитиков EY Item Club, согласно которому по итогам текущего года недвижимость для проживания в стране подорожает на 8% год к году, а в 2023–2024 годах — на 1,8% и 1,2% соответственно.

Эксперты онлайн-платформы по продаже жилья Rightmove прогнозируют, что во второй половине года «кризис доступности жилья окажет большее влияние на ситуацию на рынке». Помимо подорожавших цен сокращение спроса со стороны покупателей может спровоцировать запланированное дальнейшее повышение процентных ставок по ипотеке.

Но ни эксперты, ни сами застройщики Британии не ждут серьезного краха рынка недвижимости в стране. Снижение доходов населения и возможный рост процентных ставок по кредитам приведут к тому, что цены на жилье не будут повышаться такими темпами, как это наблюдалось весной.

Но если российско-украинский конфликт повлиял косвенно на сегмент рынка со средним ценовым сегментом, то на британский премиальный рынок он оказал прямое воздействие. Лондон известен как город, где богатые люди из России и других стран покупали элитные особняки. Но после того как Британия ввела санкции в отношении огромного числа российских миллиардеров, имеющих также недвижимость в лондонских респектабельных районах, инвесторы из Китая и стран Ближнего Востока, вкладывающие средства в недвижимость британской столицы, стали настороженно относиться к таким сделкам. Это выяснило Reuters по итогам общения с местными консультантами элитной недвижимости.

По данным экспертов, опрошенных агентством, в первую фазу антироссийских санкций со стороны Британии потенциальные покупатели дорогих объектов в Лондоне ждали их распродажи, надеясь на массовый исход собственников-россиян. По оценкам Aston Chase, в Лондоне проживает более 150 тыс. россиян—владельцев недвижимости и компаний общим объемом £8 млрд.

Но распродажи не случилось, более того, те, кто не попал под санкции, не торопятся продавать свои площади. Этот фактор наряду с небольшим объемом предложения привел к прямо противоположной ситуации: число сделок в элитном сегменте оказалось удручающе низким. По данным компании по недвижимости LonRes, продажи дорогого жилья в центре Лондона в марте—мае снизились на 30% год к году.

Антон Боровой