Законодательство снижает интерес инвесторов к турецкому жилью

Из-за ужесточения предоставления вида на жительство, инвестиционного гражданства и завышенных цен на недвижимость российские инвесторы могут начать терять интерес к недвижимости в Турции. Сейчас на эту страну приходится более четверти спроса россиян на покупку зарубежного жилья. Заработать на объектах, сдавая их в аренду, становится сложнее, а затихающий ажиотаж грозит снижением цен. Те, кто уже имеет собственность в стране, может потерять до половины вложений. Но о полном затухании спроса речи не идет: у россиян осталось слишком мало вариантов.

Российские инвесторы в течение полугода начнут терять интерес к вложениям в недвижимость Турции, полагает основатель Realiste Алексей Гальцев. Это произойдет из-за ухода с рынка рядовых покупателей, чьи инвестиционные капиталы постепенно заканчиваются. «Владельцы более крупных сумм (от 30 млн руб. и выше) переключаются на покупки в Израиле и ОАЭ»,— говорит господин Гальцев. Главный редактор Prian.ru Филипп Березин говорит о будущем падении спроса на турецкую недвижимость со стороны россиян на 25–30% из-за ужесточившихся правил выдачи вида на жительство (ВНЖ) в стране.

До сих пор Турция входила в число самых востребованных у россиян направлений для покупки недвижимости. По данным Knight Frank, в январе—мае этого года на нее приходилось 26% запросов. Общий спрос иностранцев на недвижимость в стране вырос на 70%, они заключили 26,8 тыс. сделок, следует из данных TUIK. Скачок сделок россиян произошел после начала военных действий на Украине: только в мае они купили 1,28 тыс. объектов против 119 годом ранее. Также в Турции активно скупают недвижимость граждане Ирана, Ирака и Германии.

Из-за высокого спроса стоимость недвижимости в стране за год, по данным Алексея Гальцева, подорожала на 96–102%: «Это в десять раз быстрее, чем, например, в ЕС». Но пока стоимость недвижимости в Стамбуле или Алании посильна, говорит он, «да и альтернатив для граждан России сейчас не так много». К тому же в Турции высокая инфляция: в июне потребительские цены выросли на 78,6% год к году на фоне девальвации лиры.

По этой причине, по оценкам Prian.ru, заявленная стоимость недвижимости в Турции в долларах выросла на 25–30%.

В Realiste считают, что цены в стране завышены на 40–50% из-за ажиотажного спроса, и предсказывают скорую коррекцию. Там допускают, что купивший сегодня квартиру инвестор к 2024 году потеряет до 50% вложенных средств. Филипп Березин говорит о риске снижения цен на 5–10% даже в туристических районах.

Руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Анна Ларина возражает, что тезис о завышенной стоимости применим только к части объектов. Она добавляет, что инвестиционный спрос есть в основном на первичном рынке: при подаче документов для ВНЖ учитывается кадастровая стоимость, которая в этом случае значительно выше.

Алексей Гальцев называет одним из факторов падения инвестиционного интереса к Турции сокращающиеся возможности сдавать жилья в аренду. Традиционно этот бизнес здесь обеспечивает доходность 8–10% годовых, говорит партнер Savills Ирина Мошева. Но 30 июня 2022 года МВД Турции сообщило об увеличении с 781 до 1,2 тыс. числа районов, где иностранцы не смогут оформит «туристический» ВНЖ, заключив договор аренды. В обновленный список попали и популярные «русские» районы Антальи — Лиман, Сарысу и Хурма, сообщает Tourdom, добавив, что «новоиспеченные релоканты испытывают стресс и ужас».

Представитель Henley & Partners Полина Кулешова добавляет, что в Турции претерпели существенные изменения программы и предоставления гражданства и ВНЖ через инвестиции. В первом случае порог был повышен с 13 июня с $250 тыс. до $400 тыс., во втором — с 5 мая установлен на уровне $50–75 тыс. «Это связано как с повышенным спросом со стороны россиян, так и с нестабильной экономической ситуацией — правительство стремится увеличить приток прямых инвестиций»,— поясняет эксперт. Эти ограничения, по словам госпожи Кулешовой, уже привели к снижению числа заявителей паспортных программ.

Альтернативными направления инвестиционного гражданства для россиян эксперт называет Гренаду, Черногорию, Сербию и Португалию.

«По мере открытия новых надежных возможностей спрос на Турцию будет уменьшаться»,— прогнозирует она. Хотя Анна Ларина предполагает, что недвижимость в Турции будет интересовать россиян, пока программа получения ВНЖ и гражданства в принципе действует. «Но инвесторы все равно будут ориентироваться на геополитические факторы»,— считает она. В Турции также есть политическая нестабильность, связанная со сложной экономической ситуацией в стране и грядущими выборами, говорит господин Березин, что делает инвестиции в местную недвижимость рискованными.

Александра Мерцалова