Заштат-квартиры
Высокобюджетные бизнес-центры потеряли арендаторов
Международные компании и IT-сектор, традиционно арендующие офисы в премиальных бизнес-центрах Москвы, начали освобождать свои штаб-квартиры. Это привело к тому, что доля вакантных площадей в этом сегменте росла быстрее, чем в других. Консультанты зафиксировали 13% пустующих офисных помещений в высокобюджетных объектах, где еще в начале года было свободно только 9,3% площадей. Эксперты уверены, что к концу года из-за продолжающегося высвобождения офисов их владельцам придется снизить ценовые ожидания.
По итогам первого полугодия 2022 года самый высокий рост свободных площадей на офисном рынке Москвы зафиксирован в премиальных объектах, где вакантность выросла с 9,3% до 13%, говорится в исследовании Knight Frank. Самая большая доля свободных площадей зафиксирована на центральных улицах столицы, где во втором квартале вакантность выросла с 16,4% до 21,1%. В бизнес-центрах у станции метро «Белорусская» — с 12,2% до 16,3%, добавляют в IBC Real Estate.
Рост вакантности обусловлен уходом международных компаний, а крупные IT-игроки находятся в процессе оптимизации занимаемых площадей, поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Общее ухудшение макроэкономического фона, структурная перестройка экономики и отсутствие драйверов развития частного сектора повлияли на планы компаний по развитию бизнеса, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. Из-за снижения выручки многих компаний сокращается штат, а значит, падает и потребность в офисах, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
В апреле—июне офисы высвобождались быстрее, чем когда-либо, говорит Мария Зимина. По ее данным, с начала года на рынке высвободилось около 160 тыс. кв. м, предлагаемых в прямую аренду, и еще около 200 тыс. кв. м предлагается компаниями в субаренду.
В то же время по итогам полугодия спрос сократился на 20% год к году, до 550 тыс. кв. м, подсчитала директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. В апреле—июне показатель оказался минимальным с 2009 года, добавляет Екатерина Белова. Снижение показателя также произошло за счет сокращения запрашиваемой арендаторами площади. Средний размер арендуемого помещения во втором квартале сократился на 16% год к году, до 1,2 тыс. кв. м, уточняет Мария Зимина. Руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря зафиксировала рост спроса на офисные блоки 50–250 кв. м.
Но несмотря на рост вакантности, средние ставки аренды офисов, напротив, выросли.
По данным Knight Frank, за последние три месяца запрашиваемая собственниками ставка в классе «А» увеличилась на 7,3%, до 28 тыс. руб. за 1 кв. м. Это происходит за счет поглощения более доступных предложений и появления более дорогих, поясняет руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Но в ближайшее время рост ставки остановится и начнет снижаться быстрее, ожидает Мария Зимина.
На этом фоне девелоперы решили заморозить строительство некоторых объектов. По подсчетам Knight Frank, в январе—июне 2022 года было запущено всего три бизнес-центра общей площадью 38 тыс. кв. м — это в 12 раз меньше год к году. Результат прошлого года был обеспечен за счет ввода крупных объектов, построенных под нужды госкомпаний: «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м и «Сбер-Сити» на 128 тыс. кв. м.
До конца 2022 года вакантность в премиальном сегменте продолжит расти до 18–20%, прогнозирует Екатерина Белова. Максимальное снижение активности придется на вторую половину 2023 года, резюмирует Наталья Никитина. По ее прогнозам, при оптимистичном сценарии офисный рынок Москвы восстановится не ранее 2024 года.