Экспертное мнение

Компания Formula City выводит на петербургский рынок новый бренд апарт-отелей Well. Первый объект появится в зоне «серого пояса» на Обводном канале. Основатель Юрий Грудин рассказал в интервью корреспонденту Guide Алле Михеенко о проекте.

GUIDE: Разговоры о необходимости застройки и реновации «серого пояса» в Санкт-Петербурге ходят давно. Однако пока потенциал девелоперами используется не в полной мере. Как вы думаете, с чем это связано?

ЮРИЙ ГРУДИН: «Серый пояс» города — понятие условное, это зона промышленной застройки, территории заводов и фабрик, расположенных между историческим центром Петербурга и спальными районами. Сегодня часть площадей ушла под реновацию, а другая по-прежнему используется под производство. Поэтому решения о массовой застройке «серого пояса» не может быть, здесь нужно рассматривать точечные локации под объекты. Для того чтобы стимулировать скорое превращение заброшенных производств в комфортную среду, нужна целенаправленная градостроительная политика в части решения вопросов, связанных с высвобождением территории от недействующих промпредприятий, смены зонирования. Потенциал зоны большой, она вполне способна стать точкой притяжения для туристов и деловой активности. Мы вносим свой вклад в развитие города в виде апарт-отеля на Обводном канале. Ранее здесь располагались цеха АООТ «Подъемтрансмаш». Весь квартал за Варшавским вокзалом попал под реновацию, которую осуществляли крупные застройщики. Территория уже преобразилась. Вскоре наш апарт-отель, выходящий фасадом на Обводный канал, украсит Адмиралтейский район.

G: Какие барьеры в градостроительной политике необходимо убрать, чтобы развивать эту территорию?

Ю. Г.: Это может быть разнообразный комплекс мер — от планировки территорий и утверждения ППТ до вовлечения на определенных условиях инвесторов в процесс подготовки площадей для последующей реновации. Можно пойти по примеру Москвы, где существуют программы комплексного освоения территории. И если, к примеру, один из собственников отказывается от реновации территории, то законодательно его могут подвести под принудительный выкуп по рыночной стоимости.

G: До недавнего времени апарт-проекты были самым быстрорастущим сегментом петербургского рынка недвижимости. Сейчас участники рынка говорят, что наметилась тенденция выхода девелоперов из подобных проектов. Так ли это?

Ю. Г.: Сегмент быстро рос с нуля. В свое время мы с партнером запустили один из первых сервисных апарт-отелей. Сегодня он успешно работает. Масштабных функционирующих сервисных апарт-отелей в Петербурге не так много, ряд объектов строится и находится в разной стадии готовности. Добавлю, что у нас нет законодательно закрепленного термина «апарт-отель». Поэтому под него подводят самые разнообразные определения: от «псевдожилья» (номера, спроектированные как квартирки, без управляющей компании) до отелей для проживания. Мы формируем сегмент сервисных апарт-отелей, строим высококачественные многофункциональные комплексы, которые сами по себе становятся точками притяжения для разных направлений бизнеса. Это и торговля, и предприятия общественного питания, и сфера услуг, и многое другое. Так формируются качественные рабочие места, бюджет города получает новые налоговые потоки и зоны развития.

G: В связи с новой экономической ситуацией изменились ли сроки завершения строительства апарт-отеля Well на Обводном канале, 118?

Ю. Г.: Мы выдерживаем намеченные сроки. Ввод объекта состоится в конце 2023 года, а сам апарт-отель с полным комплексом услуг заработает с сентября 2024 года. Благодаря стабильному финансированию и качественному взаимодействию с банком-партнером Дом.РФ все работы идут по плану. Да, действительно, сейчас в сегменте недвижимости есть снижение спроса, связанное с колебаниями экономики. Но инвестиции в апарт-отели всегда будут работать. Это коммерческая недвижимость с двойной составляющей доходности: будущие арендные ставки и капитализация цены объекта. Сегодня минимальный порог входа в проект (стоимость апартамента) начинается от 6,2 млн рублей. Далее, в зависимости от качественных характеристик, цена меняется. Инвестор может купить как один номер, так и несколько сервисных апартаментов. Мы строим качественную коммерческую недвижимость, которая приносит доход, что неоднократно доказано на примере наших предыдущих объектов.

G: Вы позиционируете свой проект как первый в России, который создается по концепции well-being. Расскажите об этой концепции.

Ю. Г.: Well-being — это мировой тренд, новая концепция жизненного благополучия. Современный человек испытывает потребность поддерживать и улучшать качество жизни постоянно, работать и жить, заботясь о себе и своем развитии. Эти идеи мы привносим в недвижимость, ведь то, где мы живем, наша среда и образ жизни, на 80% определяют наше самочувствие и благополучие. Суть well-being — в организации оптимального пространства для людей, чтобы они пребывали в ресурсном состоянии, при котором соблюден оптимальный баланс физической, эмоциональной и ментальной составляющих. Основные компоненты формирования такой среды: чистый воздух и вода, температурный и акустический комфорт, безопасность, здоровое питание и сообщество людей, объединенных схожими ценностями. Мы создаем мультифункциональные пространства по мировым стандартам для комфортной жизни единомышленников. В нашем апарт-отеле предусмотрен facility management самого высокого уровня. В первом Well спроектировано 1220 номеров с собственной well-системой, которая включает дизайн и освещение с учетом эмоционального комфорта человека. Усиленная шумоизоляция позволит обеспечить тишину для хорошего сна. Контроль температуры и влажности воздуха создаст атмосферу прекрасного самочувствия. Система фильтрации воды в каждом номере гарантирует ее качество.

G: Будут ли создаваться новые регламенты в управлении, внутренние стандарты в обслуживании? Какие специалисты привлечены к процессу?

Ю. Г.: Создана управляющая компания Well, генеральным директором которой является мой партнер Александр Погодин. У него большой опыт работы в данном сегменте. Мы действительно разрабатываем новые регламенты, стандарты и даже создаем собственное программное обеспечение, удобное как для инвесторов, так и для пользователей. Миссия управляющей компании — истинная забота, персонализированный подход к потребностям каждого стейкхолдера: инвестора, покупателя well-being недвижимости, арендатора.

G: Что включает в себя инфраструктура апарт-отеля?

Ю. Г.: Мы сотрудничали с мировыми проектными бюро и в результате получили хорошо проработанные планировочные решения, дизайн и удачно выстроенную внутреннюю логистику. Инфраструктура включает большие общественные пространства для работы, общения и отдыха (холлы, переговорные, VR-зоны). В проекте предусмотрены ресторан сбалансированного питания, магазины здоровой еды, а также просторный коворкинг, в котором смогут расположиться 130 офисов. В общественных пространствах разместятся сменные экспозиции работ молодых художников, работающих с темами экологии, человекоцентричности и будущего, ландшафтные зоны европейского формата для отдыха и работы. В интерьерах применяется biophilic-дизайн — внедрение живой природы, один из трендов 2022 года (по данным Global Wellness Institute). Свой опыт создания крупного курорта федерального значения «Первая линия» мы также привнесли в наш проект — он будет представлен в апарт-отеле инновационным пространством для физического и ментального благополучия.

G: Есть ли уже инвесторы на данный объект?

Ю. Г.: На данный момент уже продано 198 апартаментов из 1220 (или около 18% номерного фонда). Отмечу, что для инвестора это не только денежная составляющая, а инвестиции, построенные на принципе human to human, принципе улучшения образа жизни людей. Объект позволяет инвесторам влиять на качественное изменение жизни, прокладывая через благополучную среду апарт-отеля путь к общему благополучию арендаторов. У нас около 10% инвесторов приобретают недвижимость для собственного проживания. Ведь в таком здании просто удобно жить.

G: Какова доходность от сдачи апартамента для инвестора? И выгодно ли сейчас приобретать такую недвижимость, ведь цена достаточно высокая, а арендные ставки низкие?

Ю. Г.: В недвижимости чудес не бывает. Доходность в зависимости от периода инвестирования может варьироваться от 5 до 15% годовых. Кроме того, существенно влияет фактор капитализации: за последний год стоимость недвижимости и апартаментов выросла на 30%, соответственно, сроки окупаемости и доходность конкретного инвестора выросли в три раза. Какими будут арендные ставки через два года, сейчас сказать сложно. Но апартаменты — это вид коммерческой недвижимости, который всегда будет работать, в отличие, например, от складской недвижимости или бизнес-центров. Инвестиции в апартаменты защищены, это не финансовые бумаги, даже самые надежные из которых испытали все последствия повышенной волатильности.