Марина Харитонова, гендиректор Accent Capital, о защите капитала в современных условиях

На фоне волатильности мировых финансовых рынков инвестиционный фокус сместился в сторону наиболее консервативных инструментов. Особым спросом пользуются закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФ), интерес к которым, несмотря на общее снижение инвестиционной активности, стремительно растет. Генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова рассказала «Ъ-Коммерческая недвижимость» о том, какие преимущества имеют паи фондов перед прямой покупкой объектов, какую доходность они обеспечивают и как профессиональные управляющие компании справляются с кризисом.

— Учитывая, что доходность наиболее консервативных инвестиционных инструментов, таких как облигации и банковские депозиты, продолжает снижаться, во что, на ваш взгляд, стоит сейчас вкладываться?

— Я бы рекомендовала обратить внимание на недвижимость — она отвечает всем параметрам защитного актива из-за низкой волатильности и стабильного денежного потока. Ключевым моментом здесь является индексация арендной платы, которая прописана в договорах с арендаторами. Она, как правило, привязана к индексу потребительских цен — именно поэтому недвижимость считается защитным активом: если растет инфляция, растут и доходы арендодателя. В основе таких инвестиций лежат реальные объекты, которые значительно снижают риск потери вложенного капитала.

— Рост ключевой ставки до 20% в начале марта стимулировал переток инвестиций населения в депозиты. В августе срок депозитов должен закончиться, инвесторы столкнуться с новой задачей — поиском надежных инструментов, способных противостоять высокой инфляции. Куда пойдут «депозитные» деньги? С какими инвестиционными продуктами им придется конкурировать?

— Уже сейчас можно с уверенностью говорить, что рынок недвижимости проживает кризис более позитивно относительно прогнозов. Так, инвестиционная активность в первом полугодии 2022 года оставалась высокой: объем инвестиций в российскую недвижимость вырос на 42% относительно показателя годом ранее, до 180 млрд руб. По нашим оценкам, стоимость активов недвижимости в розничных ЗПИФах для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов выросла до 177 млрд руб.

По итогам первого полугодия 2022 года ЗПИФы недвижимости оказались устойчивыми к внешним событиям, переоценка активов не показала снижения стоимости чистых активов (СЧА). Недвижимость институционального качества, которая, как правило, включается в состав ЗПИФа, исторически менее волатильна в кризисы и хеджирует риски.

Если использовать классический подход, то защитными активами в кризис являются валюта, драгоценные металлы и недвижимость.

Особенность текущей ситуации в том, что практически все классические инструменты, кроме недвижимости, девальвировали свое значение защитных активов.

При этом недвижимость по-прежнему сохранила эти свойства: инертность к рыночным изменениям и способность отыгрывать инфляцию, все важные контракты в недвижимости заключаются с учетом этого показателя. Очевидно, что на рынке капитала недвижимость останется востребованной. При этом сам рынок некоторое время будет находиться в поиске нового баланса риска и доходности.

— Какую доходность могут обеспечить инвестиции в коммерческую недвижимость?

— Такие вложения могут иметь очень широкий спектр доходности: самая высокая — в девелоперских проектах, они же являются и наиболее рискованными. Повышенную доходность, но с меньшими рисками можно получить в проектах по реконцепции объектов, которые, с одной стороны, зависят от стоимости стройматериалов, рабочей силы и соблюдения плановых сроков. С другой стороны, объекты уже построены, имеют небольшой арендный поток, но при этом нуждаются в изменениях, для того чтобы привлечь качественных арендаторов, увеличить денежный поток и тем самым повысить стоимость актива.

Тем инвесторам, которые остаются в консервативной зоне — стремятся сохранить капитал, диверсифицировать портфель, защитить сбережения от инфляции, стоит рассмотреть стабилизированные объекты, которые уже имеют денежный поток, заполнены арендаторами и обеспечивают инвесторам купонную доходность. Важно обращать внимание на активы, которые управляются профессиональными УК — это институциональная недвижимость, где заключаются долгосрочные договоры аренды, в которых ставки привязаны к индексу потребительских цен, что в итоге обеспечивает рост арендного потока, а вместе с ним и стоимость недвижимости.

— Сейчас у инвесторов большой популярностью пользуются ЗПИФы недвижимости. В чем их преимущества перед классической покупкой коммерческой недвижимости?

— Когда заходит речь об инвестициях в недвижимость, средний россиянин представляет чрезвычайно дорогостоящий объект с высоким порогом входа. ЗПИФы позволяют «заходить» в качественные объекты относительно небольшим чеком.

Наши исследования показали, что средний чек квалифицированного инвестора в России составляет 15 млн руб., а неквалифицированного — 1,5 млн руб.

Налог на прибыль не выплачивается за счет имущества ЗПИФа. Реестры пайщиков ведутся в специальных депозитариях, закрытых для публичного использования. Учет и контроль за операциями c имуществом фонда осуществляется также спецдепозитарием.

Профессиональное управление недвижимостью фондов может осуществляться как привлеченными специалистами, так и управляющей компанией, которая отвечает перед пайщиками собственным имуществом, согласно российскому законодательству, тем самым разделяя с ними риски.

В среднем по итогам 2021 года ЗПИФы недвижимости показали доходность 8–15% на фоне ключевой ставки ЦБ РФ в диапазоне 4,5–7,5%. Следует отметить, что профессиональные управляющие недвижимостью зарабатывают своим инвесторам более высокую доходность — в районе 10–18%. Востребованность в России подтверждает высокий спрос на аналогичный инвестиционный продукт на развитых рынках — так, 43% домохозяйств в США имеют вложения в REIT.

По итогам первого полугодия 2022 года ЗПИФы недвижимости показывают устойчивость к внешним событиям — так, средняя доходность с арендных платежей по рыночным ЗПИФам недвижимости для неквалифицированных инвесторов составила 11%.

— Какая доля вложений приходится на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов ЗПИФов?

— На конец июня 2022 года в России было представлено 24 рыночных ЗПИФа коммерческой недвижимости с совокупной стоимостью чистых активов 50,2 млрд руб., что на 27% выше по сравнению с концом 2021 года. Прирост СЧА в фондах недвижимости для неквалифицированных инвесторов за шесть месяцев 2022 года составил 10,6 млрд руб. При этом количество ЗПИФов недвижимости для квалифицированных инвесторов существенно больше — 32, а совокупная СЧА в них значительно выше — 126,5 млрд руб.

— Какие преимущества ваши фонды недвижимости имеют перед ЗПИФами крупных банковских игроков?

— ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» является единственной на российском рынке УК, которая верифицирует отчетность по международным стандартам GIPS (Global Investment Performance Standards). Наш опыт на рынке недвижимости превышает 15 лет. Мы управляющие полного цикла, ведем все процессы самостоятельно: от разработки стратегии, поиска активов, строительства объектов, операционного управления до организации выхода из инвестиции. Наши доходы напрямую зависят от результатов деятельности фонда, мы несем ответственность перед пайщиками собственным имуществом, поэтому мы мыслим как инвесторы.

— Является ли ЗПИФ недвижимости единственным инструментом, который вы предлагаете? Как еще можно стать клиентом Accent Capital?

— Мы готовы рассмотреть различные формы сотрудничества, которые интересны нашим потенциальным партнерам и клиентам, соответствуют их размеру капитала, стратегическим целями и характеристикам активов.

Наш клиент — это собственник недвижимости, который стремится повысить качество управления активами с целью увеличения его стоимости, или инвестор, который ищет качественные возможности вложения средств в недвижимость, надежного финансового партнера и профессионального управляющего.

Искусство управления недвижимостью заключается в том, что управляющая компания уже на стадии рассмотрения актива хорошо представляет себе, какие качественные изменения ему необходимы. Вариантов великое множество: реконцепция, реновация, изменения назначения и многое другое. Цель этих изменений — стабилизация арендного потока, увеличение стоимости объекта и, как следствие, более высокая доходность, которую получают инвесторы в различных продуктах. Мы привлекаем инвесторов с чеком от 50 млн руб. к участию в наших проектах теперь не только в коммерческой, но и жилой недвижимости. В данный момент мы запускаем жилой кластер в Ярославской области, а затем планируем строительство объекта в Москве.

— Текущий кризис поставил перед владельцами коммерческой недвижимости множество вопросов, например относительно арендного потока и дальнейшей судьбы объектов в целом. Насколько важна сейчас роль управляющих компаний?

— Роль управляющего в коммерческой недвижимости решающая. Главный актив компании — это опыт сотрудников в преодолении кризисов, как позитивный, так и негативный. Про наш опыт можно рассказать на примере кейса ТЦ «Сокольники», который компания приобрела в январе 2020 года. В течение пандемии мы провели реконцепцию, полностью преобразив торговый центр и превратив его в уютный community, некое продолжение парка в городе. Это позволило увеличить GLA на 14%, собрать пул федеральных арендаторов, заменив ими стихийно возникшие торговые точки и увеличив тем самым арендный поток. Таким образом, стоимость актива выросла, выполнив бизнес-план, утвержденный еще до 2020 года, когда в России началась пандемия. Благодаря этому по сравнению, например, с маем 2021 года трафик в ТЦ «Сокольники» за аналогичный период в этом году увеличился на 22%.

— Какие услуги в сфере управления инвестициями в недвижимость предлагает ваша компания?

— Управление недвижимостью — это комплексный процесс, занимающий большое количество времени и требующий полного погружения. Здесь многое зависит от ответа на вопрос: есть ли у владельца объекта время контролировать все процессы самостоятельно? Насколько эффективно иметь собственную УК или лучше обратиться к внешней?

Accent Capital комплексно решает задачи владельцев объектов, а также инвесторов, которые рассматривают вложение средств в недвижимость. Мы разрабатываем стратегию актива и отвечаем за ее реализацию. Вопросы, которые обычно задает себе владелец объекта или потенциальный инвестор, делятся на три группы: стратегические, тактические и операционные. Разрабатывая стратегию в самом начале, важно понять, каким образом можно увеличить стоимость актива. Приведут ли инвестиции в объект к долгосрочному росту его стоимости? Выгодно ли сейчас увеличить или снизить долговую нагрузку? К тактическим вопросам относится концептуальное понимание объекта: насколько актуальна его текущая концепция? Соответствует ли она современным тенденциям рынка? Сюда же включаем вопросы о возможных рисках и слабых сторонах проекта. Третий блок — операционные вопросы. Оптимально ли штатное расписание? Грамотно ли выстроены операционные процессы? Достоверна ли отчетность — финансовая и управленческая?

Что мы предлагаем владельцам объектов в качестве ответа на эти вопросы? Во-первых, единое окно.

Мы выступаем в качестве внешней управляющей компании в структуре бизнеса владельца, куда он может обратиться за ответом на все вопросы относительно объекта.

Во-вторых, международные стандарты, в соответствии с которыми мы осуществляем свою деятельность,— RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). В-третьих, опытную команду профессионалов, которая работает на стороне клиента на ежедневной основе. И, наконец, в-четвертых, полноценную аналитическую поддержку: анализ рынка, прогнозы, бенчмарки. Мы довольно часто публикуем нашу аналитику в ведущих деловых СМИ.

Accent Capital предлагает услуги управления недвижимостью на двух уровнях: управление стратегией развития актива, а также тактическое и операционное управление. Первый блок включает разработку, защиту и контроль исполнения долгосрочного бизнес-плана актива, мониторинг показателей и принятие мер по их оптимизации. Формирование ежеквартальных факт-прогнозов, мониторинг рынка конкретного сектора недвижимости с учетом анализа изменений и их влияния на актив. Управление процессом возможной реконцепции актива, работу с кредиторами, риск-менеджмент.

Второй блок — тактический и операционный. Он включает управление арендными отношениями, продвижение арендаторов, операционное управление объектом, бухгалтерский учет и управленческую отчетность, юридическое сопровождение. Это лишь краткий перечень тех опций, которые мы предлагаем в качестве услуги по управлению недвижимостью.

— Планируете ли вы сейчас инвестировать в девелоперские проекты жилой недвижимости?

— Сейчас мы развиваем проект в Ярославской области, к 2030 году эта территория будет находиться в городской черте. Проект включает в себя современную жилую застройку комфорт-класса и сопутствующую социальную и коммерческую инфраструктуру. Это место уникально по своей экологии: там присутствуют рукотворное озеро, которое напоминает по форме медведицу, сосновый бор. Резиденты получат уникальную возможность наслаждаться первозданной природой, при этом пользуясь всеми благами городской цивилизации.

Это будет не просто жилье, а социальный кластер, в котором человеку хотелось бы прожить всю свою жизнь: там планируются качественные образовательные учреждения с техническим уклоном, спортивный центр, музей искусства, школы, несколько торговых центров.

Этот проект будет частью комплексного развития территорий Ярославского региона, его целью станет строительство качественного мультиформатного жилья для жителей Ярославля, области и других регионов, особенно жителей Крайнего Севера и Сибири, которым этот регион подходит по климатическим условиям.

— В какую недвижимость вы бы посоветовали сейчас вкладываться? Какой сегмент в этот кризис стал наиболее устойчивым?

— Складская недвижимость выглядит сейчас наиболее устойчивой. По итогам прошлого года заполняемость складов была практически 100%. Мы считаем, что снижение ключевой ставки окажет положительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. В складском сегменте, как наиболее активном, это приведет к росту числа сделок, ведь он по-прежнему остается привлекательным. Инфраструктурный характер складской недвижимости, защитные функции от инфляции, практика built-to-suit, долгосрочные контракты с арендаторами и продолжающееся развитие e-commerce, которое требует новых складских площадей, создают устойчивость к экономическим шокам.

Потребность бизнеса в складских площадях сохраняется на высоком уровне, поэтому каждый новый кризис владельцы таких объектов проходили успешнее остальных. Также инвестиционно привлекательным остается рынок жилой недвижимости, который всегда поддерживается государством в качестве стратегической отрасли экономики.

Интервью взяла Арина Дмитриева