Экспертное мнение

Турбулентность в российской экономике, взлет и снижение ключевой ставки рефинансирования, рост цен на стройматериалы, волатильность национальной валюты, существенные изменения спроса — вот лишь немногие факторы, которые определяли рынок недвижимости в стране в первом полугодии. О том, как удается сохранять стабильность в условиях стремительно меняющейся ситуации, о планах компании по выводу на рынок новых проектов корреспонденту Business Guide Вячеславу Калашникову рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.

BUSINESS GUIDE: Как экономическая ситуация последних месяцев отразилась на реализации планов компании?

ДЕНИС БАБАКОВ: Разумеется, как и у многих игроков рынка, спрос в начале второго квартала 2022 года снизился, однако полугодие компания завершила успешно. В Петербурге объем заключенных контрактов вырос до 225 тыс. кв. м против 184 тыс. кв. м в первом полугодии 2021 года. В эксплуатацию было введено 162 тыс. кв. м, что почти на 23 тыс. больше показателя за первое полугодие 2021 года. Мы по-прежнему направлены на развитие и активно работаем над выводом в продажу новых объектов. Только за последние пару месяцев мы объявили о старте продаж новых домов в таких наших проектах, как «Заповедный парк» (дом 9), «Цивилизация» (дома 24, 25), «Цветной город. Duopark» (дома 2, 2А). Хотел бы обратить внимание, что во всех случаях речь идет о завершающих домах проектов — это буквально последний шанс купить квартиру в новых комплексах.

BG: Как идет реализация жилья в текущих проектах компании?

Д. Б.: Поскольку даже один дом строится не менее двух лет, а у ЛСР много крупных проектов из нескольких очередей, то большая часть проектов, реализуемых в настоящее время, продается уже давно, и пользуется стабильной популярностью у наших клиентов. Среди проектов комфорт-класса самым продаваемым стал ЖК «Цветной город» за счет комфортной цены на квартиры с городской пропиской, готовой социальной инфраструктуры и прекрасных видовых характеристик.

В бизнес-классе стабильный интерес мы наблюдаем к ЖК «Морская набережная»: как-никак, это один из немногих, если не единственный на сегодняшний день проект, который отличают превосходные видовые характеристики и качественная инфраструктура, в том числе социальная. Зная это, мы синхронизировали сроки сдачи жилья и социальных объектов. К примеру, детский сад в первой очереди уже готов на 40% и будет введен в эксплуатацию одновременно с передачей ключей дольщикам первых домов.

Важное преимущество для жителей «Морской набережной»: начиная уже с первой очереди все дома проекта будут оснащены системой «Умный дом», которая включает бесконтактный доступ на территорию и в парадные, автоматический сбор показаний счетчиков, приложение для подачи заявок в управляющую компанию, видеонаблюдение и другие полезные функции.

BG: Можете ли рассказать о планах по выводу на рынок новых проектов?

Д. Б.: «Группа ЛСР» планирует к выводу в текущем году несколько новых проектов — «ЛСР. Большая Охта» на Якорной улице и «ЛСР. Измайловский» на улице Егорова, в непосредственной близости от Измайловского проспекта. Оба проекта бизнес-класса. Каждый будет оснащен системой «Умный дом». Особенностью «Измайловского» является его компактность. В доме запланировано всего 214 квартир. При этом этажность средняя, что позволяет сохранить архитектурную концепцию квартала. Это важно: проект расположен в десяти  минутах от исторического центра города, панорама на который будет открываться из видовых квартир. Кроме того, вся инфраструктура будет находиться буквально в пешей доступности для жителей. Планировки компактные, все квартиры с большими кухнями-гостиными, с верхних этажей открываются прекрасные виды на Троицкий собор.

«Большая Охта», напротив,— крупный проект, состоящий из 11 корпусов, сдаваться которые будут в две очереди. Здесь предусмотрены как семейные варианты, так и компактные планировки. Дополнительный комфорт обеспечат подземный паркинг и велопарковки, кладовые и колясочные, что освободит место в квартирах. К преимуществам проекта также можно отнести близость к историческому центру (надо всего лишь переехать Большеохтинский мост) и развитую социальную инфраструктуру. Будут открыты большая школа и два детских сада, а для взрослых — зона коворкинга. Первые и вторые этажи, по традиции, предусмотрены под коммерцию.

BG: Повлияло ли удорожание стройматериалов, продолжившееся в 2022 году, на сроки строительства текущих проектов?

Д. Б.: Наши проекты в Петербурге реализуются по графику. Компания еще несколько лет назад перешла на централизованные закупки строительных материалов по долгосрочным контрактам с фиксируемой ценой. Мы очень оперативно переориентировались на российских и азиатских производителей. Кроме того, не стоит забывать, что «Группа ЛСР» — ведущий строительный холдинг Северо-Запада. Мы не только девелоперы и строители, но и производители стройматериалов. В нашем портфеле заводы по производству кирпича, газобетона, товарного бетона, предприятия по добыче щебня и песка, а также собственный домостроительный комбинат, из изделий которого собираются дома во всех наших проектах класса комфорт. Все ключи покупатели получат точно в срок.

BG: Как изменилась динамика спроса с начала 2022 года?

Д. Б.: В первом квартале спрос был достаточно высокий, причем за счет марта — выше, чем в среднем за первый квартал в последние годы. Но после ажиотажного марта спрос существенно снизился. Повлияли и неопределенная экономическая ситуация, и рост ставки рефинансирования (и, как следствие, ипотечной), и высокие проценты по банковским вкладам — до 21%. Но уже в июне, когда выгодные краткосрочные депозиты закончились, и люди столкнулись с необходимостью искать другой способ сохранить свои сбережения, спрос начал выравниваться. Недвижимость была и остается ликвидным активом, который растет в цене как минимум в темпах инфляции. Да, в кризисные периоды корректировки случаются, но если мы посмотрим ретроспективно, то и после 1998 года, и после 2008 года, и в 2014–2015 годах стоимость квадратного метра в итоге увеличивалась.

BG: Какие меры поддержки предлагают в сложившейся ситуации государство и город? Достаточны ли они? Пользуется ли ими компания?

Д. Б.: Основной мерой поддержки отрасли является госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Не секрет, что большая часть жилья в России приобретается с использованием заемных средств. Льготная ипотека дает возможность максимально широкому кругу граждан улучшить свои жилищные условия.

BG: С учетом растущего дефицита земли в Петербурге, как компания прогнозирует свою деятельность в регионе? Будет ли баланс смещаться в соседние субъекты?

Д. Б.: У «Группы ЛСР» сбалансированный земельный банк, рассчитанный еще на несколько лет вперед. Это локации в разных районах города, отличающиеся по своим характеристикам и классу жилья, которое там можно реализовать. Есть более камерные проекты, как «ЛСР. Измайловский», а есть и масштабные, как те же «ЛСР. Большая Охта» и «ЛСР. Новый Васильевский». Совсем недавно наши коллеги в «ЛСР. Базовых» приступили к завершающему этапу — поднятию высотных отметок и улучшению характеристик земельных участков, на которых появится современный жилой квартал с парком, набережной и даже благоустроенной пляжной зоной. Есть у нас участки и в Ленинградской области. Так что нам точно есть что и где строить ближайшие лет десять, не меньше.

BG: Какие прогнозы по рынку недвижимости в Санкт-Петербурге вы можете дать?

Д. Б.: В краткосрочной перспективе, без существенного изменения в экономической ситуации и в ожиданиях покупателей, мы не предполагаем значимых изменений. С точки зрения спроса — возможен небольшой рост за счет улучшения ситуации с ключевой ставкой и, соответственно, с ипотечными ставками как по господдержке, так и без нее. Значимое улучшение возможно только при принципиальном изменении текущей ситуации.

Что касается сократившегося спроса, то он будет распределяться между известными и надежными игроками рынка, такими как ЛСР. Вероятно, это может привести к ухудшению ситуации у менее известных или менее надежных компаний — возможно, часть из них ждет слияние или уход с рынка.

И хотелось бы особо обратить внимание на то, что большие скидки от застройщиков могут привести к сложностям при реализации всех обязательств, которые брал на себя застройщик: может просто не хватить денег на все, что нужно, из-за чего пострадают сроки ввода и качество. Рекомендуем обращаться только к опытным застройщикам, прошедшим кризисы и сумевшим зарекомендовать себя на рынке.